Guide de l’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier est un levier très intéressant pour développer son patrimoine. Avec les taux d’intérêt bancaires bas, la question de ce type d’investissement attire de plus en plus de personnes désireuses d’acquérir plus de liberté financière. Le marché de l’immobilier étant vaste, il existe de nombreuses possibilités : investir dans sa résidence principale, acquérir des biens destinés à la location, etc… Ce marché propose également plusieurs dispositifs permettant à tous d’investir dans « la pierre-papier » via le crowdfunding ou des sociétés proposant d’acheter des parts de biens immobiliers. Comment investir au mieux dans l’immobilier ? Quelles sont les options les plus rentables ? Voici quelques réponses dans ce guide de l’investissement immobilier.

guide investissement immobilier

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Un investissement pérenne

Investir dans un bien immobilier permet d’étoffer son patrimoine. C’est un investissement concret et sur du long terme qui comporte bien moins de risques qu’un placement sur un marché financier, par exemple. Malgré le fait que ce secteur nécessite une somme conséquente, l’immobilier est le seul qui vous permette d’investir sans apport, en ayant uniquement recours à un crédit bancaire.

Préparer sa retraite et transmettre son patrimoine aux générations futures

L’avenir de notre système de retraites étant de plus en plus incertain, il peut être judicieux de prendre les devants en développant son patrimoine au plus tôt en investissant dans l’immobilier pour sa retraite.

En arrivant à la retraite, les revenus baissent significativement ; avoir investi dans un bien immobilier vous permettra d’économiser la charge d’un loyer si vous avez acheté votre résidence principale, ou de bénéficier de revenus complémentaires dans le cas d’investissements locatifs.

Investir dans la pierre est également une garantie de transmettre à ses enfants un patrimoine concret et tangible.

Investir dans sa résidence principale

L’achat de sa résidence principale est l’une des possibilités permettant d’investir dans l’immobilier. De nombreuses personnes estiment que payer un loyer tous les mois est une perte d’argent, et souhaitent se sentir « chez elles ». Ce premier type d’investissement permet ainsi, une fois le crédit remboursé, d’économiser des frais liés au logement tels qu’un loyer, qui constitue le poste de dépenses le plus important dans le budget des ménages.

Il ne faut cependant pas négliger les désagréments liés à l’achat d’une résidence principale : devenir propriétaire de son logement engage ainsi des frais supplémentaires comme des travaux d’entretien, le paiement d’une taxe foncière et des frais de notaire lors de l’achat, qui peuvent atteindre entre 7 et 8% du prix d’une maison ancienne (soit près de 2 ans de loyer), et 2 à 3% dans le cas d’un achat de logement neuf.

Investir dans l’immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien dans le but de le mettre en location, afin de développer son patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires via les loyers réglés chaque mois par les locataires.

Il est tout à fait possible, et conseillé, d’investir à crédit dans ce type de bien immobilier. Dans ce cas, les loyers perçus peuvent couvrir les frais de remboursement de l’emprunt contracté et même davantage en vous dégageant tous les mois une trésorerie positive (ce que l’on appelle le cashflow) ; lorsque le crédit est remboursé, le propriétaire peut ainsi bénéficier d’un revenu supplémentaire non négligeable.

Différentes stratégies d’investissements locatifs

Mais aussi différents modes d’exploitation, avec la location nue ou la location meublée pour citer les deux grands types.

Des avantages fiscaux grâce à l’investissement immobilier

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier locatif, le propriétaire bailleur peut bénéficier de plusieurs dispositifs de déductions fiscales. En premier lieu, dans le cas d’un achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs engendrés par le bien, et ce jusqu’à la fin du remboursement du crédit.

Il y a de nombreux autres avantages à investir dans l’immobilier.

Plusieurs autres dispositifs existent pour obtenir des réductions d’impôt :

  • Sur l’achat d’un logement neuf : la loi Pinel, le dispositif Borloo neuf, la loi du Robien classique ou recentré
  • Sur l’achat d’un logement ancien : le dispositif Cosse, la loi Girardin, le dispositif Borloo ancien ou encore Denormandie (voté en décembre 2018).

Pour plus de détails sur ces dispositifs de déduction fiscale, vous pouvez consulter le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) en suivant ce lien.

Conseils pour vos investissements immobilier

Avant d’investir dans un bien destiné à la location, l’acquéreur doit étudier le marché immobilier pour être sûr de rentabiliser au mieux son investissement. Il est ainsi préférable de choisir une zone où le marché immobilier est considéré comme « tendu », c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre afin de trouver un maximum de locataires potentiels.

Il est ainsi plus sûr d’investir en ville, dans une commune où la croissance démographique est constante, et dans un bien à proximité de services et transports en commun pour garantir une forte demande. Il est également conseillé de prendre en considération la proximité d’établissements d’enseignement supérieur (notamment dans le cas d’un achat de studios ou de petits appartements, très recherchés par les étudiants), de zones touristiques ou encore de bassins d’emploi.

Le type de logement choisi ne doit pas correspondre aux goûts de l’acquéreur, mais celui-ci doit choisir un bien en adéquation avec la demande locative.

Quelle rentabilité pour un investissement dans le locatif ?

D’après le site www.pap.fr, un investissement dans le locatif rapporte en moyenne entre 4% et 7% de rentabilité dans l’immobilier. Ce pourcentage peut varier en fonction du type de logement ; il faut savoir que de petites surfaces peuvent sont plus rentables que des biens aux surfaces plus importantes. Des studios et T1 seront plus rentables au mètre carré, mais le risque de vacance locative est plus important du fait que les locataires changent plus souvent que sur un bien plus grand. Pour une maison, par exemple, les locataires étant le plus souvent des familles, ceux-ci restent généralement plus longtemps dans le logement, réduisant ainsi ce risque de vacance locative.

Comme nous vous le précisions sur PAB-Patrimoine, l’intérêt est d’acheter des biens anciens avec travaux afin d’apporter de la valeur à votre bien, de louer plus cher et d’obtenir une plus-value latente dès l’achat. La prospection est donc très importante afin de trouver le bien idéal qui réponds à vos critères de recherches en termes d’emplacement et de rentabilité prévisionnelle. Pour cela, vous pouvez bien sûr vous référer aux sites d’annonces comme Leboncoin ou Seloger (notamment en configurant des alertes) ou alors faire appel à un professionnel qui va être chargé de trouver chaussure à votre pied, un chasseur immobilier par exemple.

Les risques de l’investissement locatif

Comme pour tout investissement, acheter un bien locatif comporte des risques dans l’immobilier. Certains propriétaires bailleurs pourront se trouver confrontés à un impayé de loyers par un ou plusieurs locataires, ce qui peut entraîner un important manque à gagner, notamment pour ceux ayant acheté un bien à crédit. Pour pallier ce risque, il existe une assurance loyers impayés, qui prend le relais en cas de besoin.

La vacance locative est également un risque, il peut s’écouler quelques semaines, voire quelques mois entre deux locataires. Pour réduire ce risque, il est essentiel de bien choisir l’emplacement ainsi que le type de logement acheté mais aussi de bien sélectionner ses locataires.

Afin de vous rassurer, nous avons publié plusieurs interviews d’investisseurs :

D’autres solutions pour investir dans l’immobilier : la pierre-papier

La « pierre-papier » est un autre moyen d’investir dans l’immobilier, et ce à moindres frais. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), le crowdfunding immobilier (plateformes collaboratives de financement de projets) ainsi que les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) font partie de ce type d’investissement, qui consiste à investir à hauteur de ses moyens dans des parts de projets immobiliers. Cette solution est plus accessible et demande moins de gestion de la part du propriétaire, tout en supprimant le risque de loyers impayés et de dégradation des biens.

Les SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier a pour vocation de regrouper des associés sur des projets de grande ampleur. Cette société acquiert des biens immobiliers grâce aux investissements des propriétaires associés, et les revenus générés sont reversés à ces derniers. Le rendement de ce type d’investissement est estimé à 4% des sommes engagées par les investisseurs.

Pour plus d’informations concernant ce dispositif, consultez le site web de la Centrale des SCPI.

Le crowdfunding immobilier

Également appelé financement participatif, le crowdfunding immobilier propose aux investisseurs de participer, via une plateforme en ligne, au financement de différents projets immobiliers. Ce dispositif permet aux porteurs de projets de grande envergure de trouver des financements ; une fois le projet mené à bien, les investisseurs récupèrent leur capital de départ ainsi que des intérêts, à hauteur de 6% en moyenne. Attention cependant : le crowdfunding est un investissement qui peut s’avérer risqué dans le cas où le projet financé n’aboutirait pas ou ne se révèlerait pas aussi lucratif que prévu.

Les SIIC

Une Société d’Investissement Immobilier Cotée construit, acquiert et gère un patrimoine locatif immobilier. Contrairement à une SCPI, elle est cotée en bourse et est soumise aux fluctuations du marché. Ce type de société existe en France depuis 2003 ; la fiscalité sur les revenus d’une SIIC est appliquée à ses actionnaires, ce qui lui permet d’être plus réactive sur le marché de l’immobilier en cédant plus facilement des immeubles. En contrepartie de cette fiscalité, une SIIC a pour obligation, depuis le 1er janvier 2019, de reverser à ses actionnaires 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées (au minimum). Pour investir, un actionnaire doit ouvrir un compte-titres auprès d’une banque ; la rentabilité des dividendes versés atteint en moyenne 4% des sommes investies.

Investir dans l’immobilier peut se faire par différents moyens, pouvant permettre à chacun, en fonction de son budget, de générer des bénéfices ou d’économiser le coût d’un loyer. L’immobilier est l’un des domaines les plus lucratifs en matière d’investissement. N’hésitez plus à vous lancer et choisissez l’une des possibilités qui vous correspondra au mieux !