Le risque d’impayés est la principale hantise des propriétaires de biens immobiliers en France. Malgré les clauses du bail d’habitation, certains locataires ne paient pas leur loyer, bien souvent par manque de moyens. Découvrez les démarches et procédures juridiques à suivre en cas d’impayés.
Les obligations du bailleur
Avant d’engager des poursuites judiciaires, il convient au bailleur de vérifier qu’il n’a pas commis de fautes vis-à-vis du locataire. Le bail d’habitation pose les obligations juridiques auxquelles se soumettent le bailleur et le locataire. Le bailleur doit notamment mettre à disposition du locataire un logement décent, conforme, en bon état et ne présentant aucun risque lié à la santé ou à la sécurité.
Le bien doit être entretenu par le propriétaire, par le biais de réparations si elles sont nécessaires. La quittance de loyer doit être fournie gratuitement, en précisant le loyer, les charges et le droit au bail. Une révision annuelle du montant du loyer peut être prévue dans le bail, mais elle ne peut pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers de l’INSEE. En cas de désaccord sur le montant du loyer, l’état des lieux, les charges, les réparations ou le dépôt de garantie, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation.
Vous êtes certain d’avoir rempli votre part du contrat, contrairement à votre locataire qui ne paye pas ? Dans ce cas, vous pouvez essayer de trouver une solution ensemble ou engager des poursuites juridiques. Dans ce dernier cas, afin d’accélérer le processus, il est important d’avoir mentionné dans le bail la présence d’une clause résolutoire. Si la clause simplifie la résiliation du contrat, l’intervention d’un juge est tout de même requise.
Chercher une entente amiable en cas d’impayés de loyers
L’idéal est d’essayer de trouver une solution à l’amiable. Contactez votre locataire par téléphone ou par courrier (trouvez un modèle en cliquant ici) afin de lui demander des explications sur la situation d’impayés de loyers.
Malheureusement le plus souvent, le locataire rencontre des difficultés financières et sera enclin à trouver également une solution à l’amiable : échelonnement du paiement des loyers impayés, abandon d’une partie de la créance afin d’aider le locataire à sortir la tête de l’eau… Tout ce qui sera convenu à cette étape, devra bien sûr être noté noir sur blanc sur un document daté et signé par le bailleur et le locataire. Le propriétaire doit également faire appel à la caution pour obtenir le règlement des loyers.
Vous pouvez aussi contacter ou proposer au locataire différents dispositifs d’aides :
Le numéro SOS loyers impayés (0805160075) est un service téléphonique gratuit d’accompagnement et de conseils à disposition des locataires et des propriétaires. Plus d’informations ici.
Le Fonds de Solidarité pour le Logement est un dispositif d’aide pouvant intervenir afin d’apporter une aide financière ou des mesures d’accompagnement social pour les personnes en difficulté. Pour constituer un dossier d’assistance, le locataire doit contacter soit les services de la CAF ou du département (vous pouvez aussi contacter votre mairie).
L’Action Logement est également une solution à envisager : aide proposée aux salariés en difficulté financière.
Les démarches juridiques en cas d’impayés
Si après quinze jours, vous n’avez toujours pas reçu votre loyer, il est nécessaire d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire avec mention d’un délai laissé au locataire pour payer les loyers dûs. Malgré cela, aucune réaction ?
Vous devez alors envoyer un commandement de payer par voie d’huissier, au locataire et à son garant. Le locataire dispose ensuite de 2 mois pour payer son loyer ou solliciter un délai de paiement. Les factures vont s’accumuler si le locataire ne réagit pas, c’est pour cela que la souscription d’une assurance loyers impayés permet de sécuriser ses investissements locatifs.
Après ces 2 mois d’attente et si le loyer n’a toujours pas été réglé, le locataire doit être assigné par huissier de justice devant le tribunal d’instance de la commune du logement. Cela permet de prononcer l’expulsion du locataire. Une enquête sociale et financière est menée sur le locataire pendant 2 mois, avant l’audience. Le juge se base ainsi sur cette enquête pour résilier le bail et expulser le locataire ou accorder un délai de paiement au locataire, allant d’un mois à un an.
La procédure d’expulsion est généralement longue et coûteuse, il vaut donc mieux bien étudier les dossiers des locataires potentiels en amont pour éviter d’en arriver là.
