Mon parcours d’investisseur immobilier

Découvrez sur cette page mon parcours en tant qu’investisseur immobilier. Le format est celui d’une interview étant donné que celle-ci a été publiée dans un magazine papier sur l’immobilier. Je vous propose donc d’y accéder au format digital ici ! Profitez-en pour en apprendre plus sur mes investissements.

Afin que nos lecteurs puissent mieux vous connaitre, quel est votre âge, votre profession, votre région d’origine et votre situation familiale ?

A l’heure où j’écris ces lignes, j’ai 28 ans bientôt 29, je suis originaire du département 29, Finistère en Bretagne !

 

Quand et comment vous est venue l’idée d’investir dans l’immobilier ?

L’immobilier m’a toujours attiré, j’ai commencé à me rendre compte au fur et à mesure de mon parcours, notamment à l’étranger durant mes études que certaines personnes étaient investisseurs et jouissaient d’avantages particulier tout en fournissant (en général) un logement de qualité aux autres.

 

A quel âge avez-vous réalisé votre premier investissement ? Pouvez-vous nous le raconter (chiffres bienvenus).

J’ai documenté beaucoup de recherches sur mon site personnel (PAB-Patrimoine), j’ai rencontré d’autres investisseurs et professionnels avant de passer à l’action. J’ai acheté le premier appartement, un T2 de 45m2 situé en plein centre-ville (investissement à Brest) en 2016, j’avais alors 26 ans.

J’ai décidé de commencer par un appartement de type T2, un investissement « safe » pour me faire la main mais qui bien sûr s’autofinançait à minima. C’était la meilleure manière pour moi de prendre confiance et de partir ensuite sur des projets de plus grande ampleur. 

Voici les chiffres de l’opération : achat 63000 euros, travaux (peinture, cuisine et salle de bain) et meubles 6000 euros, frais de notaire 6000 euros / soit au total 75000.

Investissement T2 immobilier photos

Pour cette première opération j’avais pris la décision d’apporter les frais de notaire, étant à l’époque en recherche d’emploi cela rassurait aussi la banque. J’ai réussi à emprunter car ayant un diplôme BAC+5 dans un secteur porteur et de l’épargne de côté, j’avais tout de même quelques arguments pour obtenir une réponse favorable.

J’ai donc emprunté 69000 euros pour une mensualité totale de 355 euros par mois et je loue depuis près de 3 ans cet appartement 530 euros en location meublée à la même locataire.

Personnellement ma première opération n’est pas la meilleure, vous pouvez en lire plus ici : http://www.pab-patrimoine.fr/investissement-immobilier-meuble-a-brest/, mais au moins j’ai pris confiance en l’investissement immobilier.

 

Combien de biens gérez-vous aujourd’hui ?

Actuellement je gère 10 lots achetés durant ces 3 dernières années :

– T2 de 45m²

– T3 de 56 m²

– T2 de 40m2 résidence principale (avec travaux, avec possibilité de le mettre en location de manière rentable ou de le revendre avec plus-value par la suite)

– Immeuble, 3 appartements

– Immeuble, 4 appartements

Je vous détaillerai les types de biens et les modalités d’achat plus précisément par la suite.

Voir les photos de mes investissements :

Investissement T3 colocation immobilier

Le salon du T3 loué en colocation

 

Investissement T2 résidence principale immobilier

Le T2 acheté pour ma résidence principale, tout était à refaire

 

Investissement immeuble immobilier

Le premier immeuble composé de 3 appartements

 

Quelles ont été vos plus grosses difficultés et comment les avez-vous surmontées ?

Pour moi, jusqu’à maintenant, il n’y a pas eu de grosse difficulté, uniquement du travail et quelques doutes mais la phase d’apprentissage préalable à mon premier investissement m’a permis d’avoir toutes les clés pour me lancer sereinement.

 

Quels sont vos critères de sélection pour acheter un bien immobilier ? (localisation, prix, rentabilité…) Ont-ils évolué avec le temps ?

Personnellement j’ai commencé par acheter des appartements individuels avec travaux, cela permet d’acheter à un prix plus bas, d’avoir des plus values latentes qui sécurisent notre position et bien sûr de déduire ces travaux fiscalement. Si nous revendons un bien et que nous devons le revendre rapidement, à minima nous récupérons l’ensemble des frais (notaire et travaux) mais dans mon cas j’ai quelques dizaines de milliers de plus value latente.

Par la suite, j’ai décidé d’investir dans un immeuble de 3 appartements dans lequel tous les appartements étaient loués avec pas ou peu de travaux à réaliser. J’ai tout de même prévu une petite enveloppe travaux afin de repeindre au départ des locataires et de changer les cuisines.

Dans tous les cas, je souhaite acheter des biens localisés en centre-ville et j’analyse avec attention la rentabilité (et la fiscalité bien sûr). Dorénavant, je suis à la recherche uniquement d’immeubles de rapport (sauf exception) afin d’obtenir de meilleure rentabilité et de pouvoir gérer l’ensemble selon mes règles sans syndic de copropriété.

Quels types de biens privilégiez-vous et pourquoi ? (garages, studio, meublé, pas meublé, à rénover ?)

Comme indiqué ci-dessus, j’essaie toujours d’acheter des biens qui dégagent de la trésorerie chaque mois. Cela passe par l’achat de biens sous-évalués souvent puisqu’il y a des travaux de rénovation à réaliser (comme pour mes deux première opérations). Cela passe aussi par l’achat « en gros », je parle bien sûr des immeubles de rapport ! Ces opérations vous permettent d’obtenir plusieurs lots d’un coup avec des prix souvent plus bas et des meilleures rentabilités.

Pour cela je réalise de nombreux calculs en intégrant la fiscalité, les frais annexes et les frais à prévoir dans le futur (provisions…).

 

Avez-vous choisi de gérer en direct ou faites-vous sous-traiter la gestion des locations ? Et pourquoi ce choix ?

Pour le moment, je gère tout en direct. En 3 ans je n’ai eu que 2 changements de locataires à effectuer. En effet, dans les deux immeubles achetés, tous les appartements étaient déjà loués. Cela permet de toucher tout de suite des loyers, d’avoir un prévisionnel clair en tête (avec des marges de progression pour certains loyers sous-évalués par les anciens propriétaires), donc cela est aussi plus facile pour négocier son crédit immobilier.

Je pense que la mise en gestion dans une agence est prématurée pour moi. 

  • D’une part, le temps que cela me demande n’est pas trop important. Les biens mis en location sont en bon état ainsi, il y a peu de travaux d’entretien. De plus, étant donné que tout le travail de documentation a été fait en amont (photos des appartements, textes pour les annonces, modèles de baux/quittances, informations générales et techniques communiquées aux locataires…), si un locataire venait à partir alors la mise en location serait plus rapide pour moi.
  • D’autre part, j’aime beaucoup rencontré les locataires potentiels lors des visites et échanger avec ceux en place pour pouvoir leur faciliter la vie au maximum en étant réactif. Jusqu’à maintenant, ce mode de gestion me permet d’avoir de bons rapports avec mes locataires et je l’espère de les fidéliser afin qu’ils se sentent bien et restent en location dans le bien immobilier.

 

Vous achetez vos biens en nom propre ou avez-vous créé une SCI ? Si vous avez créé une SCI, avec qui vous êtes-vous associé et pourquoi ?

Jusqu’à maintenant j’ai toujours acheté en nom propre (2 premiers appartements et premier immeuble) mais pour notre dernière acquisition nous (avec mon frère et ma soeur) avons constitué une SCI. Nous exploiterons cet immeuble à l’IS (impôts sur les sociétés) afin d’avoir la possibilité de louer en meublé avec des loyers plus élevés mais aussi bien sûr d’alléger notre fiscalité (possibilité de déduire les amortissements et l’ensemble des charges relatives à l’exploitation).

Cette association en famille nous permettra par la suite de constituer un patrimoine plus important ensemble. A trois, nous avons une « force de frappe », une capacité d’emprunt plus importante, nous pourrons donc dans quelques temps nous remettre à la recherche d’un autre immeuble de rapport.

 

Faites-vous jouer votre réseau pour dénicher les bonnes affaires immobilières ?

Oui mon réseau de contacts dans l’immobilier, notamment certains agents qui sont maintenant des amis, m’a permis de me positionner sur des affaires intéressantes. Le fait d’être « connu » comme investisseur immobilier, vous permet d’être appelé en priorité lorsque des biens rentables se présentent.

 

Si oui, comment vous êtes-vous constitué ce réseau immobilier ?

Lors de mes différentes recherches, j’ai toujours pris contact avec différentes agences immobilières ou offices notariaux afin de réaliser des visites de biens qui me semblaient intéressants sur le papier (après avoir fait mes calculs). Cela m’a permis de rencontrer différents professionnels au fil du temps et de pouvoir les relancer lorsque je suis en phase de prospection.

Je conseille d’aller se présenter dans les agences avec une fiche récapitulative de son profil et critères de recherches.

 

Quel est le meilleur investissement que vous ayez réalisé ?

Pour que cela soit clair pour vous, je vais par la suite parler de trésorerie positive nette nette (après déduction de toutes les charges et impôts).

Mon meilleur investissement en termes de rentabilité est le T3 acheté en deuxième opération. En effet, j’ai décidé d’investir en colocation, ainsi chaque chambre rapporte 360 euros pour un prix d’achat global (travaux et frais de notaire inclus) de 74000 euros, cela représente une rentabilité brute de près de 12%. Cela me rapporte environ 175 euros de trésorerie mensuelle.

Pour vous donner une idée des autres :

  • Le premier appartement me rapporte environ 100 euros de trésorerie mensuelle.
  • Meilleur investissement en termes de trésorerie par mois : le premier immeuble me rapporte environ 400 euros de trésorerie mensuelle.
  • Le dernier immeuble acheté avec mon frère et ma soeur affiche également une trésorerie positive d’environ 300 euros.

Vous le voyez, ces biens ne sont pas les plus rentables mais je et maintenant nous ne cherchons pas absolument une opération qui dégage de grosses trésoreries positives chaque mois (même si c’est mieux que l’on soit bien d’accord :) ). Nous préférons constituer un patrimoine composé de biens ayant une localisation de choix, pour lesquels la gestion est facile, qui prendront de la valeur dans le temps et qui seront très liquides sur le marché si nous décidons de les vendre.

 

Quel échec vous a le plus appris ?

Je suis passé à côté d’un appartement très rentable et avec un super potentiel de plus-value dans le même immeuble où j’habite actuellement.

Il s’agissait d’un dernier étage en bon état situé dans l’un des meilleurs quartiers et pourtant mis à la vente à un prix sous-évalué. J’ai été réactif, je suis allé visité le jour même mais quelqu’un est passé avant moi puisque la personne achetait cash. Cela n’est peut être pas très éthique mais si une affaire est très intéressante, alors vous pouvez indiquer au vendeur que vous achetez cash, cela peut vous permettre d’être choisi, d’aller jusqu’au compromis puis à ce moment là vous lui indiquerez que vous avez décidé de contracter un emprunt bancaire. Logiquement une fois que les démarches sont lancées, il est peu probable que le vendeur revienne en arrière et décide de trouver quelqu’un d’autre si votre dossier est bon.

 

Quels conseils donneriez-vous à quelqu’un qui se lance dans l’investissement immobilier ? Si vous deviez tout recommencer aujourd’hui, que feriez-vous ?

Je conseille de commencer par un T2 comme je l’ai fais. Je trouve ce type d’investissement idéal pour les personnes qui débutent en termes : de prix, de travaux à réaliser et de facilité de mise en location (on vise différents publics : étudiant, jeune actif, couple). Attention, à vous bien sûr de trouver un T2 rentable, c’est à dire que le loyer vous permettra de couvrir l’ensemble des charges (emprunt, assurances, charges de copropriété, dépenses d’entretien, imposition) et si possible vous rapporter une trésorerie positive chaque mois.

Cette opération peut être réalisée rapidement, vous allez apprendre beaucoup et prendre confiance. Votre banquier également verra que vous êtes capable d’investir dans l’immobilier de façon rentable et sera plus enclin à vous prêter à nouveau. C’est pour cela que l’on dit que le premier investissement est le plus important !

Si c’était à refaire, je referai la même chose car je pense qu’à vouloir aller trop vite, on peut avoir des surprises et se brûler les ailes. L’investissement immobilier c’est un projet qui doit intégrer de nombreuses composantes : de terrain (prospection et travaux), fiscales mais aussi humaines (pas évident pour tout le monde de gérer 4, 8 ou 15 locataires du jour au lendemain, si par exemple nous considérons l’achat d’un grand immeuble).

Tout cela nécessite donc de se former au préalable, pour cela internet est une chance avec toutes les informations de qualité et interviews d’investisseurs que l’on peut trouver. Je conseille donc de commencer par les bases puis de considérer ensuite des opérations plus rentables mais aussi bien souvent plus complexes.

 

Quel est le principal trait de votre caractère ?

Je suis prévoyant, curieux et déterminé quand j’ai une idée en tête

 

Selon vous quel est votre principal défaut ?

Je peux manquer de concentration quand j’ai une tâche à réaliser mais j’y travaille.

 

Quel trait de caractère aimez-vous chez les autres ?

J’aime le franc-parler et les personnes passionnées.

 

Votre devise/votre leitmotiv ?

Aide-toi et le ciel t’aidera

 

Accompagnement pour investir dans l’immobilier

Si cela vous intéresse, je peux coacher quelques personnes personnellement afin de leur apprendre à investir dans l’immobilier de façon rentable. Des questions préalables nous permettent de construire votre dossier et de vous présenter les formules d’accompagnements selon votre profil et objectifs – suivi personnalisé. Contactez-moi pour plus d’informations.