Souvent échaudés par les lourdes contraintes qui pèsent sur leurs épaules, sans que la rentabilité soit véritablement satisfaisante, les investisseurs immobiliers hésitent de plus en plus à s’engager dans les locations classiques d’appartements non meublés régies par des baux de trois ans. Nombre d’entre eux préfèrent se tourner vers les locations saisonnières ou touristiques de logements meublés.
Un choix dont la réglementation paraît moins contraignante et dont la rentabilité semble plus intéressante. Cependant le projet de loi qui vise à encadrer davantage l’activité de location saisonnière n’est pas sans conséquence sur le marché locatif saisonnier, en particulier dans certaines agglomérations où la loi ALUR cherche à rééquilibrer l’offre locative en faveur de la location longue durée classique. Avantages, inconvénients, réforme en cours, outils de gestion et d’organisation… un tour d’horizon s’impose afin de faire le point sur une stratégie d’investissement dont l’attractivité ne se dément pas. 
Des locations flexibles et rentables
La location saisonnière se définit comme un hébergement meublé, de courte durée (moins de 90 jours consécutifs) qui ne constitue pas le domicile principal. La clientèle est le plus souvent composée de touristes mais aussi de travailleurs en déplacement. Que ce soit à la nuitée, à la semaine ou au mois, le montant des loyers en location saisonnière est de 15 à 20% supérieur au loyer d’un logement vide en location classique. Le risque d’impayé est pratiquement nul car le loyer est payé à l’entrée dans les lieux.
Au moment de la réservation, un acompte est souvent demandé (dans notre cas pour notre maison à Morgat, nous demandons 30%) et apporte un gage de sécurité en plus pour le bailleur. Dans les zones à fort potentiel touristique, les locataires se succèdent avec peu d’interruption, surtout lorsque l’hébergement est bien mis en valeur sur les nombreux sites de location saisonnière. L’aide qu’apportent les plateformes de réservation en ligne n’est pas négligeable car elles donnent une excellente visibilité au bien et permettent au propriétaire de se décharger d’une partie de la gestion des réservations.
Des moyens pour gérer facilement le flux des locataires
Remise des clés, état des lieux d’arrivée et de départ, caution, signature du contrat de location, ménage et entretien du linge de maison… ces activités à répéter pour chaque locataire deviennent vite très chronophages et difficilement gérables par les propriétaires ayant une activité salariée par ailleurs.
Plusieurs solutions permettent de diminuer ces contraintes sans que la rentabilité en soit affectée. La plus simple étant d’avoir une organisation sans faille pour tout gérer soi-même… mais ce n’est pas toujours possible, en particulier lorsque la location se situe loin du logement du propriétaire. Faire appel à un prestataire de service est une autre option (comme Welkeys par exemple) pour gérer certaines ou la totalité de ces tâches : sociétés spécialisées ou services à la personne. La gestion complète de la location saisonnière peut aussi être confiée à une agence immobilière.
Cependant celles-ci n’interviennent souvent que dans un rayon géographique restreint et, par ailleurs, leurs tarifs sont assez élevés et diminuent la rentabilité de la location. Un calcul rigoureux doit être effectué avant de choisir la meilleure option !
Des outils performants pour optimiser une location
De la création d’une annonce à la veille informatique en passant par les photographies de la location, les méthodes éprouvées du marketing doivent guider la stratégie de communication autour de l’hébergement en location saisonnière proposé.
L’investissement en location saisonnière, pour être vraiment rentable, doit obéir à une stratégie rigoureusement conçue qui prend en compte tous les paramètres de chaque situation particulière : type de logement, lieu où il se situe, clientèle visée… L’enjeu est d’obtenir des commentaires très élogieux de la part des usagers après leur séjour, de manière à enclencher d’autres réservations. La situation du logement, son confort, la personnalisation de son décor, la qualité de l’accueil, la proximité avec les sites touristiques… sont autant d’éléments qui seront évalués par les locataires. Il s’agit donc de tout mettre en oeuvre pour que le logement se singularise par rapport à d’autres et soit plus attractif.
Des prestations exceptionnelles (sauna, jacuzzi…), un hébergement insolite, classent immédiatement la location dans le haut de gamme. Ce qui accroît la rentabilité d’une manière exponentielle. L’obtention d’un label peut aussi avoir une incidence non négligeable sur les réservations. Il apporte une certification au logement et met la clientèle en confiance.
Des réformes en cours en ce qui concerne la location saisonnière…
Les réglementations qui régissent la location meublée non professionnelle sont en passe de connaître quelques changements qu’il importe de connaître. Le premier concerne Paris, les villes de plus de 200 000 habitants et celles de plus de 50 000 habitants en « zone tendue », là où les offres locatives classiques sont en déficit et pâtissent du nombre en augmentation constante des offres locatives saisonnières. Une autorisation préalable de la mairie est désormais nécessaire pour obtenir le changement d’usage d’un logement, qui n’est pas le domicile principal, en local commercial destiné à la location saisonnière.
Tout ce qui concerne la gestion de la location saisonnière devra être calqué sur les obligations de la location classique. La fiscalisation est l’autre grand changement qu’introduit la loi ALUR. Désormais, au-delà de 23 000 euros de revenus annuels, la location meublée par l’intermédiaire de plateformes collaboratives de type Airbnb devra être soumise au RSI. La création d’une SAS (Société par Actions Simplifiée) permet d’échapper au RSI car le président est considéré comme salarié et ne dépend donc pas du Régime Social des Indépendants.
La réforme de la règlementation des locations saisonnières laisse encore, pour le moment, de nombreuses zones floues, en particulier quant à la définition précise de « location saisonnière de courte durée ». L’impact de cette série de mesures, qui donne un cadre plus strict à la location de meublés, ne peut encore être véritablement mesuré en termes de rentabilité et de gestion. Pour le moment, la location saisonnière semble encore avoir de beaux jours devant elle…
