Nous avons vu le concept d’autofinancement et le taux de rendement à rechercher lorsque l’on investit dans l’immobilier. Je vais maintenant établir une check-list qui permet de réussir la visite d’un bien immobilier point par point.

Dès le départ il faut être vigilant en posant lors de la visite les bonnes questions, en poussant le propriétaire à nous donner les bonnes réponses, cela déterminera la réussite de l’investissement. Une bonne affaire se détermine à l’achat : un bon rendement, un logement qui se loue facilement et qu’il est possible de revendre rapidement si nécessaire.

Pour gagner du temps, je vous conseille de connaître le montant que vous pouvez emprunter, sur quelle durée et surtout le montant moyen des mensualités. Grâce à cela vous pourrez calculer un taux de rendement approximatif (sous réserve d’avoir tous les autres éléments financiers) après votre visite.

Lieu de la visite :

Il y a-t-il tout le nécessaire à proximité : bassin d’emplois, commerces, écoles, transports, loisirs…

– Catégorie de locataires ciblée ? Étudiants, jeunes actifs, familles… ?

– Pour location au mois? à la semaine? à la nuitée?

– Montant de la taxe foncière ?

Les prestations (qui seront autant de bonus pour louer facilement et plus cher)

– Syndic bénévole ou professionnel ? Montant des charges de copropriété ? Ce point est primordial pour un bon rendement.

– Espaces verts ?

– Ascenseur ? Selon notre cible de locataires (jeunes actifs, étudiants…), l’ascenseur n’est pas toujours nécessaire.

– Accès sécurisé : solidité porte, interphone, digicode…

– Parking, garage ?

– Local à vélo ?

– Cave (bétonnée ou en terre) ?

L’immeuble

– Date de construction ?

– De quand datent les travaux (ravalement du bâtiment, toiture, cage d’escalier, ascenseur…).

– Des travaux sont-ils déjà votés ? Prochainement ?

– État des sous-sols, planéité de la construction ?

– État des parties communes ?

– Internet par fibre optique ?

Check-list pour le bien immobilier visité

– Surface (au sol ou carrez) ?

– Loyer moyen (pour vos calculs, à confronter avec le montant des mensualités d’emprunt, charges, taxes, impôts…) ? Voir un exemple avec cet appartement à Brest.

– État des murs, des sols, des plafonds, des fenêtres…

– Imaginer les possibilités d’aménagement, cloison à abattre par exemple.

– Serrure entrée (3 ou 5 points).

– Les plus : Balcon, terrasse, vue sur mer ?

Luminosité :

– Orientation des pièces ?

– Il y a-t-il assez de fenêtres ? Dans la salle de bain également ? Pas trop de vis-à-vis ?

– Peut-on voir le ciel depuis le centre de la pièce principale ?

Nuisances sonores ?

– Fenêtres PVC double vitrage ?

– Ouvrir les fenêtres / passer le jour et la nuit près du logement pour constater / questions sur les copropriétaires (sont-ils locataires, propriétaires, étudiants…) ? / bruits de portes, de l’ascenseur, de la plomberie… ?

Check-list pour l’électricité et les performances thermiques :

– Électricité aux normes ? Emplacement du tableau électrique ?

– Il y a-t-il suffisamment de prises et d’interrupteurs ?

– Chauffage individuel ou collectif ? État de la chaudière ? État et nombre de radiateurs ?

– Diagnostics à vérifier ? Isolation ok ? Bonne aération des pièces (cuisine / salle(s) de bain notamment…).

Cuisine et sanitaires :

– État de la plomberie.

– WC indépendant ?

– Fenêtres dans salle de bain au minimum… dans WC ?

– Bac de douche, baignoire ? Revêtements murs et sols adaptés pour humidité ?

Le prix et la décision suite à votre visite :

Une bonne affaire se réalise à l’achat avec un prix en dessous du marché (cela peut vouloir dire acheter un bien nécessitant des travaux, par exemple changement des fenêtres…)… Avoir une personne compétente dans ses contacts pour faire une contre visite afin qu’elle puisse, à quelques centaines d’euros près, estimer le montant des travaux.

Si le bien répond à vos critères de sélection, alors il va falloir réussir à négocier le prix à la baisse, à baisser la mensualité de son crédit immobilier (taux, délégation d’assurance, frais de dossier…) mais aussi les frais de notaire.

Enfin, un point très important, ne pas négliger la gestion locative, selon votre cible (étudiants, familles, jeunes actifs / location nue ou meublée) cette activité sera plus ou moins chronophage. Souhaitez-vous déléguer à une agence immobilière, pouvez-vous gérer seul ? Dans cet article Guillaume nous fait part de son expérience, il s’agit de la gestion de deux appartements (studio et T1).

Bonne réussite dans vos investissements immobiliers !

Vous pouvez également consulter les conseils pour réussir la vente d’un bien immobilier.