Salut Pierre-Antoine, Je suis Guillaume B, j’habite près de Dax dans le Sud-ouest de la France. J’ai lu pas mal de blog sur l’investissement immobilier sur lesquels jamais ou presque, on ne parle des difficultés relatives aux opérations immobilières. Même si tous les chiffres sont au vert, il reste des impondérables qui peuvent rendre une opération immobilière compliquée.

Voici mon histoire : en 2012, mon frère qui travaille dans une agence immobilière m’informe que son patron vend des biens personnels : un lot de deux appartements (un studio et un T2) pour 76 000€. Les deux biens sont déjà loués 300 et 360€. Un rapide calcul m’amène à un rendement brut de 10,4%. De plus, il n’y a pas de charge dans cette petite copropriété.

L’affaire est alléchante et je signe un acte sous-seing privé. Étant conseiller bancaire, j’ai pu bénéficier d’un financement à des conditions intéressantes (taux 30% inférieur à la moyenne, pas de frais de dossiers, pas de garantie réelle…). J’opte pour un financement sur 25 ans, avec des mensualités de 385€/mois et des revenus locatifs de 660€/mois.

investissement immobilier maison gestion

Les aléas qui vont suivre sont assez dantesques

 

  • Un locataire commence à ne plus payer (les 2/3 du loyer arrive quand même payé par la CAF) au bout de 3 mois. A peu près au même moment, le locataire du studio m’envoie son préavis de départ.
  • Lorsque j’arrive à me débarrasser du mauvais payeur, l’agence immobilière m’annonce que la garantie loyers impayés  (cette page détaille le fonctionnement d’une telle assurance) ne pourra pas fonctionner, l’agence n’ayant pas fait le nécessaire en temps voulu.
  • L’appartement T2 est dans un état lamentable. Il y aura de nombreux travaux à prévoir.
  • Le studio est reloué 6 mois après par l’agence immobilière. 2 mois après l’entrée du nouveau locataire, celui-ci prête les clefs à un pseudo ami, qui fait rentrer des potes « marginaux » et qui me mettent l’appartement à sac…
  • La tête sous l’eau, j’ai du mal à me remotiver. Enfin, j’arrive à faire payer au locataire les travaux et je décide de les réaliser pour le T2.
  • Les travaux finis, je les remets en location puis décide de les vendre. 3 semaines après, j’ai un acheteur à 83 000€.
Lisez aussi :  Interview d'Alexandre Retailleau, jeune entrepreneur et investisseur

Aujourd’hui, la vente devrait avoir lieu sous un mois, et je commence à regretter de les avoir mis sur le marché, sachant qu’ils me permettent de générer un cash flow mensuel d’environ 250€.

Je prends cette expérience de façon positive et j’en tire des conclusions

  • Un bien accueillant se louera très vite : quelques travaux d’embellissement sont souvent indispensables.
  • Faites les travaux le plus rapidement possible. Dans mon cas, cette somme dormait sur un livret A. L’agence immobilière n’a pas trouvé de locataire de suite et j’ai laissé traîner alors que j’aurai dans tous les cas pu déduire le coût de ces travaux de mes revenus fonciers, ce qui est parfait pour la feuille d’impôts.
  • Avoir des artisans de confiance dans ses contacts est donc primordial !
  • Mettre la pression à l’agence immobilière, je paie pour un service. Novice dans ce genre de transaction, j’aurais aimé avoir un appui et quelques conseils plutôt que simplement se servir tous les mois sur les loyers.
  • Je repasserais par une agence à coup sûr, à moins de trouver un bien tout près de chez moi auquel cas j’envisagerai peut-être de le gérer moi-même. Après tout, c’est un placement à long terme. Ce ne sont pas les quelques euros dépensés chaque mois (on les déduit des revenus fonciers à la fin) qui vont changer mon train de vie et c’est un vrai confort je trouve.

 

Si j’avais un conseil : passez à l’action sur un montant relativement limité, afin de ne pas trop s’endetter en étant novice.