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Belle opportunité d’investissement locatif

Depuis quelques mois, je m’intéresse de plus en plus à l’immobilier comme vecteur d’enrichissement.

En province en particulier, les prix restent approchables et avec les faibles taux d’intérêt actuels des emprunts immobiliers, de belles opportunités peuvent se présenter. Ce fut le cas ce matin!

Une vente d’appartement au centre-ville de Brest

Je passe environ 30 min par jour sur les sites d’annonces pour situer les prix de vente, le type de biens disponibles, le type de biens recherchés, les loyers moyens…

C’est vraiment un bon exercice de prospection et avec le temps le tri est beaucoup plus rapide à réaliser. Le contexte étant posé, ce matin au travail (à la pause hein!) je passe faire un tour sur le site seloger.com et là je tombe sur cette annonce :

« Deux pièces principales avec possibilité de créer un T1bis: une chambre et une pièce de vie avec cuisine. Traitement des murs effectué. Pas de DPE car pas de système de chauffage. UNE BELLE AFFAIRE ! »

PRIX : 23000 euros Frais d’agence compris. 31m² dans le centre ville de Brest.

Bien sûr à ce prix là, les photos parlent d’elles mêmes, il y avait des travaux à prévoir :

Façade immeuble Brest locatif

Intérieur appartement Brest locatif

Intérieur appartement Brest locatif

Travaux appartement Brest locatif

Deux pièces, un espace qui a l’air assez sympa, un bon emplacement près de la gare, un bien facilement louable à une population étudiante importante… On peut rapidement faire les premiers calculs :

  • Prix : 23000 euros FAI, travaux estimés : sans avoir vu l’appartement de mes yeux, je pars sur une base de 12000 euros de travaux (en comptant les meubles), 2500 euros de frais de notaire

On va donc partir sur une base totale de 37500 euros, financement par emprunt bancaire avec un apport de 5000 euros :

 Sur 20 ans, cela fait des mensualités de 189 euros.

 

Rendement brut de l’investissement

Sachant que le loyer mensuel moyen pour ce type de bien (meublé) est de 375 euros.

Cela nous fait une recette brute de 4500 euros par an.

Un rendement brut de 4500/37500 = 12%

Rendement net :

Après prenant en compte :

– un mois de vacance locative : -375€

– assurance loyers impayés : -120

– les charges fixes (syndic…) : -300€

– la taxe foncière : -300€

– les charges d’entretien : -100€

On arrive à un total de revenus net sur l’année de 3575 euros.

Et a un rendement net de 3305/37500= 8,8%

 

Au final, on arrive à un excédent mensuel de : 375€ (loyers) – 99,50€ (charges et taxes non récupérables mensuelles) – 189€ (mensualité d’emprunt) = 86,5€ de trésorerie positive chaque mois.

Soit 1038€ de revenus fonciers sur lesquels viendra s’appliquer la fiscalité en vigueur. (Note* : ne pas oublier les charges déductibles de l’ensemble des revenus fonciers avant imposition notamment les intérêts d’emprunts, lisez l’article de François du blog Objectif-tune à ce sujet). Sur le papier, c’est beau à voir. J’ai donc de suite contacté l’agence immobilière afin de visiter l’appartement mais malheureusement, j’ai reçu un mail dans la journée pour dire que l’appartement avait été vendu le matin même.

Une bonne expérience donc car cela m’a permis de m’intéresser encore de plus près aux simulations d’investissements locatifs (je vous conseille cet outil très complet : http://www.rendementlocatif.com) et j’ai contacté pour la première fois une agence immobilière en tant qu’acheteur potentiel ;)

Encore la preuve qu’il faut savoir ce que l’on cherche, prospecter tous les jours et être rapide à se décider car il devait y avoir plusieurs personnes sur le coup. Je suis donc toujours en quête de la perle rare qui devra s’autofinancer et même si possible générer un surplus de trésorerie tous les mois. Ce qui est sûr c’est que c’est possible, il suffit de lire les témoignages d’investisseurs sur d’autres blogs… Il faut juste se poser les bonnes questions afin d’être sûr de ses motivations et de savoir que notre situation financière permettra de réaliser un investissement réussi.

 

Que pensez-vous de ce bien?

Auriez-vous également été intéressé et surtout mes calculs vous paraissent-ils corrects?

Belle opportunité d’investissement locatif
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