Se poser les bonnes questions pour un investissement locatif réussi

Se poser les bonnes questions pour un investissement locatif réussi
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L’immobilier reste le vecteur idéal pour se constituer un patrimoine grâce à un crédit remboursé en grande partie voir en totalité par le locataire (on parle d’autofinancement). L’investissement locatif reste, malgré une fiscalisation en berne, un produit intéressant à condition de se poser les bonnes questions.

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Quelles sont vos raisons d’investir?

Avant tout, définissez votre projet en cherchant les raisons motivant votre volonté d’investissement. Personnellement, je souhaite développer mon patrimoine en achetant dans les années à venir plusieurs biens immobiliers. Au départ, je vise l’auto-financement mais avec le temps et l’appréciation des loyers, la marge peut constituer une source de revenus supplémentaire. Chacun peut avoir un objectif différent quand il s’agit d’investissement immobilier :

  • pour obtenir dès l’achat un revenu supplémentaire, vous veillerez au rendement/ à la rentabilité du projet et adopterez les solutions adéquates (investir dans de l’ancien avec rénovation, plus d’apport, crédit plus long…) ;
  • pour vous assurer un complément de revenu à la retraite, la durée de votre crédit sera fonction de votre âge;
  • pour constituer un patrimoine pour vos enfants, vous utiliserez un montage particulier pour une transmission moins taxée (SCI…) ;
  • pour défiscaliser, certains dispositifs en vigueur pourront être +/-attractifs (loi pinel…)
  • pour placer de l’argent avec l’idée de reprendre l’appartement pour vous ou vos enfants auquel cas prêtez attention aux conditions de défiscalisation.

Quelle que soit votre objectif, au regard de la fiscalité il est souvent intéressant d’emprunter une partie ou même la totalité du prix du bien (déduction des intérêts d’emprunt de vos recettes locatives).

Si vous louez en meublé, alors intéressez-vous au régime BIC réel simplifié (sur option, lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 32 900 € par an). Grâce à ce statut, vous pourrez déduire l’ensemble des chargés liées à votre activité locative (à l’image d’une entreprise). Les intérêts de l’emprunt bien sûr mais aussi : frais entretien/réparation, abonnement internet & téléphone, frais de notaire liés à l’acquisition, frais de gestion par une agence, votre taxe foncière & frais d’assurance… ET SURTOUT, vous pourrez déduire les amortissements : de votre bien (prix du bien/30 ans en moyenne), du matériel & mobilier (prix / 5 ou 7 ans) et des travaux d’amélioration…

Un expert-comptable fera toutes les démarches administratives pour vous et vous renseignera sur les charges/amortissements déductibles. Au final, vous pouvez ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

 

Quelle est votre capacité à investir ?

Vos objectifs précisés, vous devez définir votre capacité en termes de :

  • financement (montant de l’emprunt possible, apport personnel et risques éventuels (perte d’emploi, maladie…)). N’oubliez aucun élément dans vos calculs (frais de notaires, frais d’agence…).
  • gestion (gestion par une société ou par vous-même). Etude de rentabilité et de capacité à effectuer l’ensemble des opérations de gestion.
  • disponibilité en termes de temps pour les recherches et le montage du projet.

 

Quels sont les choix d’investissements possibles?

En fonction de vos objectifs et capacités, vous pourrez investir :

  • Dans de l’ancien à rénover. Parfois très rentable et idéal pour les budgets faibles, cette solution présente de multiples avantages (frais de mutation moins élevés et déductibilité du montant des travaux des revenus fonciers). Il faut dans ce cas avoir un artisan de confiance dans ses contacts afin de visiter le bien avec lui et estimer rapidement le coût des travaux.
  • En résidences services étudiantes/séniors (chambres/appartements) pour une rentabilité de 4 à 5% net de charges sans aucun souci de gestion.
  • Dans des parts de Sociétés de Placements Immobiliers (SCPI). Mêmes avantages fiscaux sur 95 % du montant placé avec une possibilité d’investir à faible hauteur (en moyenne 600 €< parts de SCPI <1 500 €).

 

Quel locataire type ciblez-vous? Quel emplacement?

Vous devrez ensuite définir votre cible et donc la localisation de votre investissement :

  • Les studios et chambres pour les étudiants, avec une localisation dans les villes universitaires, à proximité des écoles/facultés, moyens de transport et lieux de divertissement.
  • Les T1 et T2 plus adaptés aux jeunes couples à proximité des moyens de transport, des bassins d’emplois et des lieux de divertissement.
  • Les T3/T4 pour la colocation à des étudiants, pour les couples avec enfants avec du calme, des espaces verts, et la proximité des structures de petite enfance.

 

Dans tous les cas soyez vigilant(e) à la localisation, au type du bien acheté et estimez la demande locative dans les environs.

Il ne vous reste désormais qu’à vous lancer. Bon courage et bon investissement !

 

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