Faire construire une maison, c’est d’abord acquérir un terrain. Emplacement, environnement, surface… les paramètres sont nombreux avant de dénicher l’endroit idéal ! Mais une fois que vous l’avez trouvé, avant de conclure l’achat, il reste un point essentiel à vérifier : s’il s’agit d’un terrain isolé, c’est-à-dire s’il ne fait pas partie d’un lotissement, il faut impérativement savoir si la parcelle est constructible. Si c’est pas le cas, vous pouvez envisager l’achat pour conserver ce terrain et peut-être qu’un jour il sera constructible ? A moins qu’il existe des manières de rendre un terrain constructible… ? C’est ce que nous allons explorer dans cet article.
C’est à la mairie de la commune concernée que vous trouverez le renseignement en consultant le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et en demandant un certificat d’urbanisme opérationnel (avec clause suspensive au cas où la négociation n’aboutirait pas). Ce document permet de vérifier que le terrain est constructible et informe sur les droits, les restrictions et les conditions de viabilisation (raccordements…).
S’il s’avère que le terrain n’est pas à bâtir, il faut savoir que certaines procédures permettent de rendre un terrain constructible.
Pourquoi un terrain n’est-il pas constructible ?
Les raisons en sont nombreuses et les décisions se prennent au cas par cas selon les règles établies par chaque PLU. Depuis la publication de la Loi ALUR en mars 2014, les POS (Plan d’Occupation des sols) sont progressivement remplacés par les PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui déterminent l’affectation des sols d’une commune ou d’un groupement de communes. L’article L 151-9 du Code de l’urbanisme précise que ce document de référence définit localement les zones agricoles, zones à urbaniser, zones naturelles… ainsi que toutes les règles d’urbanisme et de construction applicables au territoire concerné par le PLU.
Un terrain est déclaré non constructible parce qu’il ne répond pas aux critères juridiques, établis par le PLU, et/ou techniques (assainissement, raccordements aux réseaux électriques…). Sauf si le terrain est situé dans une zone à risques naturels (inondations, effondrements de terrain…), une requête pour une modification ou une révision du PLU est toujours possible pour rendre un terrain constructible. L’importante différence de prix au m2 entre un terrain constructible et un terrain non constructible conduit un certain nombre de propriétaires à souhaiter que leur parcelle soit classée en zone constructible. Face au PLU, les recours existent et sont très souvent employés.
Point à noter : il y a encore des communes qui n’ont pas leur PLU. Dans ce cas une demande de reclassement est à adresser directement au préfet car cela tombe sous le coup du PLU national.
Personnellement, pour le premier projet d’immobilier locatif que j’ai initié avec ma famille, nous avions la chance d’avoir un petit terrain constructible dans le Finistère. Nous avons donc pu construire une maison avec l’objectif de la louer à l’année en courte durée. Ce fut d’ailleurs l’occasion d’en apprendre beaucoup sur les économies à réaliser lors d’une construction.
Une demande de modification du Plan Local d’Urbanisme pour rendre un terrain constructible
Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple consiste à demander une modification du PLU au maire de la commune où se situe le terrain. Cependant les élus locaux ne peuvent prendre de décision sans en référer au Code de l’urbanisme et aux services de l’État qui sont parties prenantes dans l’élaboration du PLU : DDE, chambre d’agriculture, protection de l’environnement…
Votre demande pour rendre le terrain constructible doit donc être argumentée : ne pas nuire aux projets de développement communal et ne comporter aucun risque ou nuisance majeurs pour l’environnement. Une enquête publique, la consultation des organismes concernés et une délibération du conseil municipal approuvant la modification sont nécessaires pour que la modification du PLU soit effective.
La révision du PLU
Si la demande de modification du PLU est impossible juridiquement (par exemple si elle contredit les orientations du Plan d’Aménagement et de Développement Durables), il reste à demander une révision du PLU dans le cadre de l’article L 123-13 du code de l’urbanisme. La procédure est sensiblement la même que pour la modification et doit se faire à partir d’une requête argumentée dans la mairie de la commune où se situe le terrain.
Les arguments à faire valoir pour rendre un terrain constructible doivent porter sur l’intérêt que revêt votre demande pour la commune, les normes environnementales de votre projet de construction, l’absence d’empiétement sur une zone naturelle…etc. L’acceptation ou le refus dépendent principalement de la stratégie urbaine communale et du schéma de cohérence territoriale.
Contester un Plan Local d’Urbanisme, demander sa modification ou sa révision sont donc des recours possibles pour rendre un terrain constructible. Des rencontres avec l’élu chargé de l’urbanisme dans la commune et le suivi minutieux de l’élaboration du PLU constituent des éléments incontournables pour que les requêtes soient fondées et aient le plus de chances d’aboutir.
Bonsoir je possède terrain ancestral depuis 70 ans il est inconstructible j aimerai vraiment que mon fils puisse construire…il y a accès…presque tout..comment m y prendre cordialement
Bonjour,
Je n’aurai pas plus d’information à vous procurer que celles indiquées dans l’article.
Consultez votre notaire en local qui saura mieux vous aiguiller par rapport à sa connaissance du PLU de la commune etc…
Cordialement
Bonjour j’ai acheté un terrain depuis plusieurs années qui est classé en zone n j’ai des voisins qui sont classés en même sonne que moi j’ai fait une demande à la mairie pour un chalet qui a été refusé et ce que je ne comprends pas c’est que qui sont classés en même temps que moi on des pavillons et des chalets de 80 mètres carrés pouvez-vous m’éclairer sur cela merci
bonjour : mon terrain n est pas constructible ainsi que tous les environs . mon voisin a construit a 100M de chez moi , puis je demander que mon terrain soit constructible aussi ?
Bonjour,
Impossible pour moi de vous répondre. Il faut examiner le PLU avec un expert dans votre région.
Bonne continuation et merci pour votre commentaire.
Je possède un terrain qui touche une vieille grange sans grande valeur et pourtant je viens d apprendre que ,cette grange comme par enchantement va devenir une habitation lambda, elle se vend à un particulier qui n est pas agriculteur.et nous sommes tout en zone agricole ,comment doit je m y prendre pour que mon terrain devienne constructible,amicalement
Bonjour ,nous avons un terrain entoure des maisons a 500 m du bourg En 2017 lors de la succession pour les deces de mon père il a ete estime par le notaire au prix d’un terrain constructible Le Plu doit etre revu bientot
Dois je faire une demarche aupres de lz pairie pour que mon terrain reste constructible? Le maire me dir qu’il risque de ne pad repasser…en cobstructible
Alors qu’il y a des maisons tout le tour Pas de risque particulier..
Je possède un terrain non constructible 1000m2 au bord d’une route communale équipée de ligne électrique téléphone et desservi de l’eau courante qui plus est est mitoyen avec une maison habitation terrain plat rectangulaire très bien exposé à t’on le droit de déposer un permis de construire merci de votre réponse
Un propriétaire de maison me vend une partie de son terrain. Sa maison est domiciliée sur une commune, mais le terrain , que j’achète est cadastré sur 2 communes. La commune attribuée est celle de la maison, mais qui est très loin du centre ville et surtout des écoles de mes enfants qui sont déjà scolarisés sur l’autre commune. Comment puis je demander le changement de commune de mon terrain ?
En vous remerciant de me répondre.
Bonjour,
Sur ce sujet je ne pourrai pas vous aider.
Je vous conseille de vous orienter vers le service compétent de votre mairie.
Cordialement
bonjour, quel délais maximum dispose t’on pour démarrer la construction après l’achat du terrain . merci
Bonjour,
Si le terrain est constructible, sous réserve d’une situation particulière, vous êtes libre de déposer votre demande de permis quand bon vous semble.
Cordialement
Bonjour
Je possède un terrain non constructible, mes voisins ont même terrain que moi eu ils ont construit des chalets ils habitent et pas moi, quelle sont les solutions.
Bonjour. Il n’y a pas de PLU dans la commune. Le terrain est à ma femme qui y élève dés chevaux dessus. Il se situe à côté de mon activité et aucun voisin. nous avons un projet immobilier d’une maison en bois sur une partie du terrain. Est ce possible d’obtenir un permis de construire ?
Merci
Bonjour,
Sur ce sujet je ne pourrai pas vous aider.
Je vous conseille de vous orienter vers le service compétent de votre mairie.
Cordialement
Bonjour et merci pour ces partages fort intéressants.
Savez vous comment puis je connaître les orientations communales en matière de développement de l’ urbanisme sur la commune ?
J’ai un projet écologique à but de développement touristique mais je vise un terrain accessible ( agricole par ex) pour des questions de budget !
Merci
Cdt
Estelle
Bonjour,
Vous avez la réponse dans votre commentaire. Il faut consulter la mairie afin de connaître les orientations en matière d’urbanisme :)
Bonne réussite dans votre projet,
Cordialement
Bonjour , je suis au bord de l’Yonne et j’ai acheter une maison en bien professionnel. Il y’a 35 ans elle était en bien d’habitation . Comment faire pour revenir en habitation ? Quel sont les arguments possibles sachant que la maison si situé près de l’eau ?merci
Bonjour,
Je ne pourrai pas me prononcer, je vous conseille de consulter votre notaire ou un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour cet article très instructif.
Demander une modification du PLU pour rendre un terrain constructible ne paraît pas simple, quel expert est le plus à même de nous accompagner dans cette démarche ? Avocat ? Géomètre ? … ?
Et comment le trouver ?
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour,
Un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme est un bon interlocuteur.
Cordialement
Bonjour j’ai acheté il y’a 10 ans un terrain constructible. Il y a 5 ans suite au nouveau plu il est devenu agricole. Que puis je faire pour qu’il redeviennne constructible et comment argumenter auprès des services de l’état lors du prochain plu car selon la mairie c’est eux qui bloque
Merci de vôtre reponse
Bonjour,
Merci pour cet article très instructif
Je vais avoir besoin de l’aide d’un expert pour faire ma demande de rendre constructible un terrain agricole, quel expert est le plus à même de m’aider ?
Comment le trouver ?
Merci
Bonsoir,
Merci pour votre commentaire. Adressez-vous à un avocat spécialisé dans ce domaine oui.
Cordialement
Bonjour avez vous eu gain de cause pr votre projet de rendre un terrain en zone agricole constructible ?
Bonjour,
Je possède un terrain qui est actuellement au PLU agricole, je souhaiterai qu’il passe constructible afin de pouvoir construire ma maison. Je lis dans votre article qu’il faut que je me rapproche du Maire de ma commune mais peut-elle refuser ?
Bonjour,
Sur une parcelle inconstructible de 2 hectares, dans un secteur construit, classée zone agricole peut ont positionner un ou plusieurs locaux (par exemple 20m²), s’ils sont POSES sur support type plots béton et IPN ?
En fait il n’y aurait pas de fondation.
Merci
bonjour je possede un térrain de 3 hectare qui est non constructible j ai fait une demande par lettre recommandée a la mairie si mon térrain pourais passé en térrain a batir cela depuis le 17 janvier 2020 toujour pas de réponse on t il un délais pour me repondre meme pour des informations complémentaires merci cordialement
Bonjour,
Merci pour votre message.
Je vous demanderai de vous adresser à un professionnel sur votre secteur géographique (notaire ou un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme).
Bien cordialement
Bonjour,
Combien de temps peu prendre une demande de modification d’un terrain agricole en terrain constructible ?
Bonjour Céline,
Cela dépend de tellement de paramètres, je vous conseille de vous adresser à un professionnel sur votre secteur géographique (notaire ou un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme).
Cordialement
Bonjour J’ai acheté un terrain en zone N il y avait déjà une petite maison de 40 mètres carrés quand je l’ai acheté je voudrais faire mettre le compteur de courant fixe mets le maire me dit que ce n’est pas possible car il n’est pas en zone U sachant que je paye une taxe d’habitation et que je suis domicilié à cette adresse et que j’ai 4 enfants à charge puis-je avoir un recours pour pouvoir brancher ce courant légalement
bonjour, je possede des parcelles depuis 10 ans non constructible, en CA ,S et L, carriere sol et landes, j ai acheté en demandant au maire a l epoque si je pouvais creer un petit parc d attraction, de loisirs , avec certains manèges ( demontables) grand 8, mini golf ou rivieres a buches, il m avait dit que je pourrai le faire et qu on pourrai rendre les parcelles ou je pourrai mettre tout ca , ca ne veut pas dire constructible pour y faire un lotissement , c est pas mon but, mais actuellement j ai envoyé une demande de travaux et la secretaire a fortement appuyé sur le fait que c est » inconstructible » ,… depité , et ayant investi beaucoup de mon argent dans des manèges a poser dans ce parc , je ne sais pas si je suis encore dans mon droit et si je peut faire ou demander a modifier le PLU ou POS pour que je puisse construire ce parc ERP (etablissement recevant du public), …. les demarches sont et seront longues mais je ne sais pas a qui m adresser, pouvez vous m aider svp , merci ,Mr MARTIN Laurent martinlaurent1@hotmail.fr
Bonjour,
J’ai bien reçu votre message mais je ne pourrai pas vous aider sur ce sujet.
Je ne suis pas professionnel mais uniquement éditeur de ce site qui présente des conseils et informations sur l’immobilier.
Adressez-vous à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.
Bonne journée et bonne réussite dans votre projet
Bonjour je souhaite avoir un conseil …
je possède une parcelle classée zone agricole de 1800 m2 ce zonage est limitrophes avec une zonage UCb ( c’Est à dire que 5 mètres en dessous mon terrain le zonage est UCb avec quelques habitations) je précise donc que l’ensemble des viabilités ainsi que installation d’evacuation des eaux usée se trouve à proximité de mon terrain (-10metres) j’en viens donc à ma question ai-je une chance de réussir à faire déclasser mon terrain pour le faire passer en zone ucb par le biais d’Une procédure ?si oui laquelle.
merci par avance
Bonjour nous sommes propriétaires d’un terrain sur lequel le train du PLU de délimitation entre le constructible et non constructible avec sur le terrain un poteau incendie celui-ci (le terrain est en bordure du Chemin communal. Que dois-je faire Le pour déplacer ?
Bonjour
Nos étions sur le point d’acheter un terrain communal de 3200 m2 environ dont 640 constructibles. Nous nous sommes aperçus, sans en avoir été informés, qu’un réseau d’égout passait sous cette partie constructible, donc servitude de tréfonds. La largeur du terrain ne permet donc pas de construction si l’on veut éviter les canalisations, car nous ne pourrions construire sur une bande de 40 m sur 5m. Nous avons demandé en mairie s’il serait possible de déplacer ou de prolonger la partie constructible après le réseau d’égout, quitte à laisser la bande de 200 m2 à la commune afin d’éviter la servitude. A priori, la réponse est « non ». Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?
Cordialement
Bonjour
Je suis agent immobilier. Un de mes clients, qui habite l’étranger, possède des terrains classés agricoles au sein d’un bourg et souhaite les faire reclasser constructibles par modification du PLU.
S’il me mandate, ai-je qualité auprès de la mairie pour demander la révision du PLU ?
Bonjour,
Nous avons acheté une maison sur une parcelle de 3000 m² ce qui nous posait aucun problème à la base. Mais notre activité grandissant, nous avons du mal à tout entretenir. Je viens de prendre contact avec notre mairie mais celle-ci me dit que la révision se fera que dans 5/6 ans ! Nous sommes actuellement (± 15 m après notre maison ) en zone NJ ( zone Naturelle de Jardin) car cela ne peut convenir en terre agricole … Avons-nous un recours où pas ?
Bien cordialement,
Bonjour
Je suis sur une commune avec AVAP
Nous avons demandé à passer un terrain agricole en limite de propriété de notre terrain qui est construit
Il nous est répondu que ce n’est pas au maire d’en faire la demande
Il nous semble cependant que c’est bien sous l’autorité du maire que la décision doit être prise
Bonjour,
Afin d’argumenter mon dossier dans ma demande de révision de PLU, j’aurais aimé savoir si la zone était constructible par le passé, et si oui à quel moment cela avait été modifié? Comment m’y prendre? A qui dois-je m’adresser, ou puis-je consulter cela? Merci d’avance
Bonjour
Je possède une propriété de 3Ha qui étaient constructible jusqu’en 2008 mais pour des raisons obscures la mairie à décider que ces 3 Ha n’étaient plus constructible alors que je ne suis pas en zone inondable ou zone à risque quel recours je peux engager pour que mon terrain redevienne constructible ?
Merci d’avance
Bien à vous
Bonjour, je possède un terrain avec un chalet familiale 60M2.
ce chalet a été construit par mon grand père il y a 40-50ans.
Avec accord verbale du maire a l’époque.
ce chalet et toujours la personne n’a de problème avec.
j’aimerai y construire une maison en bois pas de grossse fondation etc
ce qui ne dénaturerai pas le site.
ma question de base: y t’il une lois qui dis que la mairie doit viabiliser ce terrain
après un certain nombre d’années ?
Merci pour vos lumières
bien cordialement
Bonjour,
Mes parents possèdent un terrain sur lequel se situe leur habitation depuis plus de 25ans. Un partie de leur terrain n’est pas classé constructible alors que la partie ou est leur maison elle l’est. Y a t’il d’autres démarches que celle ci sachant qu’il s’agit d’une seule parcelle au plu.
bonjour
nous avons un terrain agricole limitrophe à un lotissement que nous essayons de faire passer constructible depuis des années pour lequel nos démarches n’aboutissent pas.
Merci de vos suggestions pour y parvenir
Bonjour,
J’ai acheté deux terrains en octobre 2019 et les étaient constructibles, avec pour preuve un certificat d’urbanisme datant de juin 2019,signé par la commune.
Aujourd’hui je souhaite construire sur l’un d’,entres eux un abris de jardin de moins de 20 m2, et le mairie me répond que cela n’est pas possible, car mes terrains ont été reclassés en terrain agricole entre temps avec une modification du plan local d’urbanisme intra communautaire.
Quels sont mes recours, que puis je faire?
merci de votre réponse
cordialement
Bonjour,
Mon conjoint a un terrain (suite à une donation) qui était constructible et qui ne l’ai plus. Suite rdv avec le mairie de la commune, celui-ci lui a dit clairement qu’il n’avait pas la possibilité de le faire passer à nouveau constructible car ce n’est pas la volonté de la communauté de commune au niveau de la zone. Le terrain en question est actuellement à la limite de la zone constructible sur le PLU. Qui peut nous aider sur le sujet ? Où trouver un expert ?
D’avance merci pour votre aide.
Bien à vous
Bonjour
Savez-vous comment obtenir les informations sur les emplacements de tous les réseaux à proximité de son terrain ? (Car le service de l’urbanisme de la commune sollicitée m’indique ne pas les avoir)
Cordialement
Rémy
Bonjour mes parents possèdent un terrain de 3hectarres sur un 1hect et demi ils ont construit leur maison et sur l’autre ils ont prêté à un agriculteur pour faire ses cultures gratuitement
Les deux terrains étaient constructibles à l’achat
Mais en 1986 le maire l’a mis en agricole strict le terrain nu sans prévenir les parents et sans aucun papiers à signer
Lorsque en 2006 mes parents ont voulu vendre à un promoteur impossible il n’était plus constructible
Quel recours avons nous
Pouvons-nous rendre le terrain en constructible de nouveau ?
Est-ce légal ?
Bonjour, ma compagne avait acheté un terrain jouxtant sa propriété et partiellement constructible à l’époque (il y 6 ans).
Entre temps un PLUi a été voté (12/2020) elle n’y a pas prêtez attention, son terrain a été classé en Nv. Du coup plus constructible. Par contre les terrains d’à côtés qui ne l’était pas et qui appartient à la mairie le sont devenus, en vu de la construction d’un lotissement.
Quelque chose est-il faisable ? (les recours c’est deux mois après délibération)
Merci pour les précieuses informations.
Bonne journée
j’ai 1 terrain acheté CONSTRUCTIBLE il y a 20ans pour mettre 1 maison pour nos vieux jours ….
il est entouré de CONSTRUCTIONS ! (dent creuse comme dit le maire)sur lequel nous avons demandé 1 permis de contruire pour 1 chalet et pour 1 piscine faits il y a 10 ans
aujourd’hui à 70 ans nous voulons mettre la maison au milieu alors que noous venons de recevoir le certificat d’urbanisme –> le maire dit NON …terrain agricole….alors qu’un cable électrique est dedans depuis 40 ans !!!!
QUOI FAIRE MERCI DE VOTRE AIDE
Bonjour,
Il faut vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme.
Bien cordialement
Dans le POS de ma commune mon terrain d’une superficie de 12,65 ares était classé IINA qui est une zone à usage principal d’habitation, insuffisamment ou non équipée, dont la constructibilité est subordonnée à la réalisation des équipements.
Lors de la mise en place du PLU, la commune a déclassé ce terrain de la façon suivante :
– 520 m2 en Aa (zone agricole)
– 210 m2 en Nj (zone naturelle et forestière et ce alors qu’il n’existe pas de forêt).
– 535 m2 en UB (secteur urbanisé)
Par ce déclassement, la taxe foncière doit-elle être révisée ?
Bonjour mon père a fait une donation de terrain constructible il vient de passer agricoles.
Comment faire pour le repasser constructible.
On t il le droit de changer
Merci
Bonjour,
Je souhaite acquérir un terrain non constructible (en jardin sur le PLU), ce terrain était constructible il y de ça 3 ans mais là mairie l’a mis en jardin afin de respecter un nombre minimum de passerelle de jardin dans la commune. Je voulais savoir combien de temps cela prendrais pour modifier le PLU en passerelle constructible (plus ou moins) si je fais ma demande.
Merci pour votre retour.
Bien cordialement.
Je suis en cours d’acquisition d’une maison avec un terrain de 1500m2 que je souhaiterais découper en créant une parcelle de 650m2 avec accès sur la voirie sur la commune de Vitry sur Orne.
Malheureusement une partie de ces 650m2 sont classés N, il n’y a pourtant pas d’arbre mais une friche, de plus durant l’achat de la maison le terrain était désigné comme constructible et l’ensemble du voisinage a fait construire derrière leurs maisons.
Je souhaiterais savoir si un reclassement de mon terrain dans sa totalité en constructible été envisageable ?
Si il était normal qu’une partie de mon terrain soit classé N et que je ne puisse rien en faire ?
Bonjour,
Mes parents possèdent un terrain avec une maison construit en 1991, qui se situe sur un terrain classé en zone rouge (inondation) depuis 2017. Ces derniers nous ont transmis le bien.
Pour précision, il y a une ravine (avec écoulement lors de forte pluie) qui passe devant la maison. Cependant, il n’y a jamais eu d’inondation sur le terrain proprement dit.
Est-ce qu’on faire une demande afin de demander le déclassement du terrain ?
Merci par avance pour votre réponse.