2025 s’annonce comme une année charnière pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Alors que certaines rumeurs annonçaient une disparition imminente du dispositif, la réalité est plus nuancée : la location meublée continue d’offrir des opportunités intéressantes, mais un durcissement de la réglementation se profile, notamment pour les logements touristiques de type Airbnb. Tour d’horizon des principales évolutions de l’un des derniers dispositifs fiscaux de l’immobilier encore présent en 2025.
LMNP : un dispositif historique prisé des investisseurs
Des avantages toujours aussi intéressants en 2025
Créé en 1949, le statut LMNP a pour objectif de proposer un logement avec un ameublement complet (lit, vaisselle, électroménager…), afin que le locataire puisse s’installer avec ses seuls effets personnels. Ce dispositif, apprécié des investisseurs, permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant de conditions fiscales avantageuses.
En 2025, l’attrait de ce statut ne faiblit pas. En effet, il permet aux investisseurs de bénéficier d’un amortissement du bien (logement et mobilier) et de déduire des charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), ce qui peut réduire leur base imposable de manière significative.
On observe une hausse de 20 % des demandes en LMNP ces dernières années, avec de plus en plus de jeunes investisseurs : 45 % ont autour de 30 ans (source : la-lmnp.fr). Ces derniers sont souvent attirés par la rentabilité de la location meublée et la simplicité administrative du dispositif.
Rappels sur le fonctionnement du LMNP
Pour conserver le statut de loueur non professionnel, vous devez respecter l’une de ces deux conditions :
- Ne pas percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives par an ;
- Ne pas avoir de recettes locatives supérieures à l’ensemble de vos autres revenus d’activité (salaires, revenus indépendants, etc.).
En 2025, la base même du LMNP ne disparaît pas. Les plafonds (23 000 €, ou 50 % des revenus globaux) restent inchangés pour définir le caractère « non professionnel » de l’activité, et la plupart des avantages fiscaux classiques perdurent.
Au-delà de ces seuils, vous basculez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des conséquences fiscales différentes, telles que l’assujettissement possible aux cotisations sociales.Les revenus tirés de la location meublée sont catégorisés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime micro-BIC s’applique à ceux dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 600 euros (pour les meublés de tourisme classés, un seuil de 77 700 euros s’appliquait jusqu’en 2024, mais ce seuil a été réduit à 77 700 € et assorti d’un abattement de 50 % pour 2025, conformément à la loi Anti-Airbnb). Ce régime présente l’avantage de sa simplicité administrative, mais il empêche de déduire directement les amortissements. À l’opposé, le régime réel permet de déduire l’ensemble de ses charges et d’amortir le bien immobilier et son mobilier, ce qui peut considérablement réduire la base imposable. Cependant, la gestion comptable y est plus complexe et nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
Airbnb, meublés touristiques : un tour de vis en 2025
La loi dite « Anti-Airbnb« , portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, rebat clairement les cartes pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, en limitant le seuil de recettes à 77 700 euros (contre 188 700 euros auparavant) et en ramenant l’abattement forfaitaire de 71 à 50 %. Les logements non classés, quant à eux, conservent un plafond de 15 000 euros de chiffre d’affaires, assorti d’un abattement de 30 %.
Parallèlement, la durée maximale de location d’une résidence principale se voit réduite de 120 à 90 nuitées, libre à chaque commune de l’appliquer ou non. Paris a déjà tranché, appliquant cette nouvelle limitation avec rigueur. Mais ce n’est pas tout. Les municipalités peuvent désormais imposer un quota de meublés de tourisme dans certains secteurs, voire réserver certaines zones entières à la seule construction de résidences principales, ce qui constitue un coup dur pour les bailleurs misant sur la location courte durée, qui se voient fortement restreints et pourraient, à terme, voir leur rentabilité décliner.
Au-delà de ces contraintes, la déclaration en mairie devient impérative pour obtenir un numéro d’enregistrement, lequel devra figurer dans chaque annonce de location. Quiconque souhaite louer sa résidence principale de manière saisonnière doit prouver qu’il l’occupe effectivement, en joignant notamment son avis d’imposition 2024 à son dossier. Dans le même temps, les sanctions se renforcent à l’encontre de ceux qui enfreignent ces nouvelles règles.
L’impact de la réglementation sur la rentabilité des investissements
Les zones « tendues », où un changement d’usage est obligatoire, voient les meublés touristiques soumis à la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), devant obtenir au minimum la note E. Passé 2034, aucune dérogation ne sera tolérée : tous les meublés de tourisme seront concernés par l’obligation de DPE, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.
Cela représente une contrainte supplémentaire pour les propriétaires qui n’avaient pas anticipé cette évolution. Si la location saisonnière subit une pression réglementaire accrue, la location meublée sur le long terme n’est, quant à elle, pas impactée par ces réformes. Ainsi, les investisseurs optant pour la location à long terme continuent de bénéficier des avantages du LMNP sans craindre les contraintes supplémentaires liées à la location courte durée.
Une veille nécessaire pour les investisseurs LMNP en 2025
Pour les investisseurs intéressés par la location meublée, qu’il s’agisse de meublés de tourisme ou de location longue durée, une veille réglementaire s’impose. En effet, de nombreuses évolutions législatives sont en cours, et il est essentiel de se tenir informé des nouvelles lois et des arrêtés municipaux qui peuvent impacter la rentabilité des investissements.
Le statut LMNP reste un excellent moyen d’investir dans l’immobilier en 2025, mais les investisseurs doivent adapter leur stratégie en fonction des nouvelles règlementations et du contexte fiscal qui continue d’évoluer. En particulier, la question de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente soulève de nombreuses interrogations (source : SeLoger) et pourrait impacter la rentabilité à long terme. Les futures évolutions législatives ainsi que les arrêtés municipaux visant à encadrer la location saisonnière conditionneront largement la stratégie à adopter.
