Quelle sera l’alternative la plus intéressante financièrement selon votre situation ?
Acheter ou louer son logement, c’est une histoire de calculs
Il faut bien savoir que l’idée reçue qui consiste à dire que louer c’est jeter de l’argent par les fenêtres est fausse. En France, le fait d’être propriétaire est très bien vu et est encouragé mais il ne faut pas foncer la tête baissée.
Acheter ou louer son logement? Cela dépend…
Acheter entraîne des coûts importants qui ne seront pas subis par un locataire :
- Les frais de notaire : cela va de 3 à 4% pour de l’immobilier neuf et de 7 à 8% pour de l’immobilier de plus de 5 ans.
- Les frais d’agence éventuels de 4% à 10% environ.
- La taxe foncière annuelle.
- Tous les coûts d’entretien, de réparation.
- Les coûts d’entretien de la copropriété dans un immeuble.
A partir de combien de temps est-il plus rentable d’acheter que de louer son logement ?
C’est une question difficile car cela dépend du coût du loyer d’un côté et du coût total de l’achat de l’autre. Heureusement, pour faciliter cette décision d’acheter ou de louer des outils ont vu le jour.
Merci à Michael du blog Esprit Riche qui a indiqué cette ressource dans un article : http://asi77.free.fr/
Ce tableau sous Excel permet de comparer les deux options.
- Il suffit de rentrer pour l’achat : les données relatives à l’emprunt (durée, taux de l’emprunt, taux de l’assurance, caution, apport personnel), les frais d’agence, les frais de notaire, les travaux éventuels, la taxe foncière, la durée d’acquisition…
- Et pour la location : le loyer mensuel, son augmentation annuelle, la durée de location mais également l’apport personnel, qui aurait servi pour l’emprunt, placé à x% d’intérêts.
Ainsi, avec les prix élevés des appartements, au dessous de 6 à 7 ans, il est presque toujours préférable de louer. Il faut donc faire un travail de projection dans le futur pour choisir la meilleure solution.
Les avantages de la location
Il faut réussir premièrement à se projeter dans l’avenir. En effet, savoir si la famille va s’agrandir ? Si l’on souhaite être mobile ? Si nous pensons changer d’emploi ? Dans ces cas précis, être propriétaire veut dire vendre rapidement et cela sans s’occuper du prix du marché… Ce qui peut-être gênant.
De plus, être locataire permet le plus souvent de loger dans un bien mieux situé que nous ne pourrions pas s’acheter. Autre avantage, louer permet de détenir une capacité d’investissement supérieure à consacrer à d’autres projets.
Actuellement, les prix d’achats très élevés doivent inciter, en particulier les jeunes acheteurs, à bien réfléchir. On l’a vu la location reste à privilégiée dans la plupart des cas.
Personnellement, je souhaiterai plutôt investir dans l’achat d’un appartement pour faire de l’immobilier locatif, tout en étant locataire. Je commence tout doucement à m’intéresser au marché immobilier de ma ville!
Quelle est votre position quant à cette question? Je suis curieux de savoir ce que vous en pensez.
Article intéressant : http://www.immobilier-danger.com/Exemple-de-comparaison-achat-063.html
salut Pierre-Antoine,
Je fais partis des Français qui disent : louer c’est jeter l’argent par les fenêtres :)
tu as pris l’exemple de la famille qui s’agrandis, donc un déménagement s’impose. Dans ce cas précis, je préfère attendre, 1,2 voir 3 ans afin de vendre le bien au prix du marché puis acheter à nouveau, et durant ce temps trouver des solutions.
Al
Salut Alexandre,
Justement ce n’est pas jeter de l’argent par les fenêtres puisque si tu ne reste pas plus de 6,7 ans au même endroit alors cela te revient moins chère!
Je sais que personnellement je souhaiterai pas mal bouger à l’avenir donc si cela veut dire acheter puis revendre à chaque fois, j’y perdrai beaucoup d’argent et surtout de temps.
Et concernant ta deuxième remarque:
– Si tu es propriétaire et que ta famille s’agrandit alors tu devra revendre. Mais si il n’y a pas d’acheteur? Cela veut dire baisser le prix…
En sachant que tu auras déjà fait une mauvaise affaire en achetant au lieu de louer à la base.
– Si tu es locataire, tu auras économiser, la location t’auras coûté moins chère que l’achat. De plus, tu as pu utilisé le cash-flow (l’apport de l’emprunt) pour investir.
Et bien sûr tu auras l’esprit libre pour réfléchir à une solution pour ta nouvelle famille et non pas dans 2,3 ans comme tu dis mais immédiatement.
Je pense que tu devrais utiliser l’outil que j’ai fourni Alexandre, de mauvaises décisions dans ce domaine sont gênantes!
A plus :)
Pierre-Antoine
Bonjour Pierre Antoine,
c’est également un thème que j’ai prévu d’aborder prochainement sur mon blog.
Pour répondre à ta question, c’est effectivement un point sur lequel je me suis beaucoup interrogé.
Je suis parfaitement d’accord avec toi lorsque en France le fait d’être propriétaire est encouragé. Effectivement, les années passées l’ont démontré, l’idée d’être propriétaire est tellement ancrée dans les esprits, constitue un objectif tellement absolu, qu’il faut acheter, quel qu’en soit le prix…quitte en vérité à faire une mauvaise opération.
J’ai donc posé des chiffres noir sur blanc. Froidement. Juste pour conserver un pur raisonnement financier.
Dans mon cas, il vaut mieux que je reste en location (j’ai aussi été propriétaire auparavant). Je loue un bel appartement de 100m2, très bien situé, dont le loyer est inférieur de 400€ à la moyenne pour ce type de bien.
N’oublions surtout pas (et je ne parle pas de mon cas), que le montant des loyers, même si cela reste élevé, est relativement décorrélé du prix à l’achat.
Ainsi, je loue un appartement que je serai incapable d’acheter si il était à la vente…il y a donc un effet de levier.
Enfin, si je rapproche le montant de mon loyer avec le prix théorique de cet appartement, il me faut payer près de 30 ans de loyer pour atteindre le coût de l’achat à crédit de ce bien.
Certes, d’un point de vue émotionnel, je ne suis pas chez moi, je ne peux pas casser les murs si ça me chante…
Donc, je suis plus dans l’idée de me dire que ce delta de 400€ que je ne paye pas pour la valeur réelle du loyer, j’ai plutôt intérêt dans quelques temps à l’investir, peut être en immobilier d’ailleurs.
Pour terminer, si les prix de l’immobilier venaient à se contracter, je reverrai ma position.
Faut vraiment que je rédige un article sur ce sujet….
Salut Fabien,
Ton exemple vient illustrer l’article parfaitement. Comme je l’ai noté souvent on ne peut pas se permettre d’acheter le logement que l’on loue et tu l’as bien démontré avec tes calculs.
Le coût de l’achat actuellement revient bien trop chère, si le marché immobilier bouge alors oui peut-être que devenir propriétaire reviendra moins chère :)
Merci pour ton commentaire précis Fabien et au plaisir de lire ton prochain article sur le sujet,
A plus tard,
Pierre-Antoine
Le mieux est d’acheter le logement le plus rapidement possible même si les prix a l’heure actuelle sont cher surtout à Paris! Si vous voulez changer d’appart ou acheter une maison plus grande vous pouvez toujours vous faire racheter votre crédit par la banque et en prendre un plus long!
Salut Tanned,
Je ne comprends pas pourquoi tu dis qu’il faut acheter le plus rapidement possible? Il faut surtout savoir si tu va rester longtemps dans ta ville actuelle?
Tu dis que l’on peut toujours se faire racheter son crédit par la banque mais ce n’est pas aussi simple!
Imagines la situation :
– Tu dois changer de logement
– Tu n’arrives pas à vendre.
– Tu dois rembourser ton prêt tous les mois donc tu ne peux pas investir avec cette somme d’argent.
– Le rachat de crédit a un coût assez énorme (3% du total du crédit restant environ+frais annexes).
– Tu perds ton potentiel crédit avantageux (PEL ou à taux zéro).
Cela fait une large liste de mauvaises opérations!
Après à chacun de voir, personnellement je prefère prendre mon temps pour faire quelques calculs et ne pas jeter de l’argent par les fenêtres ;)
Bonne soirée,
Pierre-Antoine
Il vaut mieux acheter plus jeune . On se débarrasse du crédit au plus vite. A force de déménager , ça coûte chèr et là on perd de l’argent . Ça m’ennuierai de payer un crédit toute la vie.
Salut PA,
Merci pour l’outil de simul, j’ai pas encore testé mais il a l’air très très bon.
Perso j’ai fait trois achats immobiliers ces cinq dernières années : RP + deux locatifs en hyper-centre. Mais je vais avoir du mal à donner mon avis car ce sont des achats à long terme et non sur moins de 7 ans.
L’achat dans un but de revente short term n’est vraiment pas à privilégier selon moi. Sauf si c’est pour faire une belle opération, mais les opportunités se font rares.
Salut Julien,
Félicitations pour ces opérations! Par curiosité tu as quel âge?
D’un point de vue investisseur, c’est clair que l’achat revente est différent :) En rénovant on peut chercher la plus-value.
Bonne soirée,
Pierre-Antoine
Je viens d’avoir 27 ans
Très beau patrimoine pour ton âge :)
Nous sommes deux puisque marié donc ça va aussi beaucoup plus vite ;)
J’ai une stratégie d’enrichissement en partie basé sur l’immobilier, pour cela je vais rester locataire de nombreuses années car acheter sa résidence principale c’est pousser souvent au maximum sa capacité d’endettement, et donc plus de crédit pour investir dans le locatif. J’ai un article déjà rédigé sur le sujet avec le même titre que toi mais sous une approche d’investisseur, je vais devoir le modifier :)
Salut Julien,
Je compte faire comme je l’ai dis à la fin de l’article la même chose que toi.
S’endetter pour son logement principal oblige de payer les échéances du prêt avec ses propres ressources.
S’endetter pour un investissement locatif permet de payer les échéances du prêt avec les loyers et donc de cumuler au fil des années plusieurs biens si tout va bien ;)
J’attends ton article sur le sujet qui m’intéresse beaucoup pour l’avenir.
Bonne soirée!
Pierre-Antoine
Bonjour,
Devenir propriétaire signifie que vous êtes un nouveau endetté et peut être à vie si c’est pour le garder pendant une très longue durée. Si on a l’ambition de franchir le pas, il faut avoir une certaine confiance dans l’avenir professionnel sachant qu’une crise comme celle de 2008 peut vous faire votre emploi à tout moment.
Moi qui habite en région parisienne, je sais que les prix sont les plus élevés de France donc cela implique un très gros apport. En tout cas, je n’épuiserai pas mon épargne pour accéder à la propriété.
Cordialement,
Sovanna SEK from GenY Finances.
Salut Sovanna Sek,
Exactement, je rejoins totalement ton avis. Je préfère économiser en louant, comme prouvé avec le calculateur fourni dans l’article et en plus conserver ma capacité d’investissement.
Très bonne réflexion d’investisseur :)
A bientôt,
Pierre-Antoine
Tout dépend le temps que l’on reste dans sa résidence.
Si on est investisseur locatif acheter son logement est difficile pour des achats immobiliers futurs à but locatif (prêt déjà contracté…)
Merci beaucoup pour le lien vers l’un des articles d’Immobilier-danger sur le sujet ;)
Bonjour David,
De rien c’est justifié vu la qualité des conseils sur le sujet que l’on trouve sur ton site.
Bonne journée,
Pierre-Antoine
La location est souvent plus valable dans les villes très chère (Paris, …). A la campagne on trouve encore des maisons à des prix abordable et l’achat peut être intéressant si votre trajet travail-domicile est court.
A mon avis, l’approche de l’article est un peu étriqué, car il ne distingue pas résidence principale de l’investissement immobilier.
Il y a d’un coté une notion de « toit familial » qui est primordiale dans l’existence d’un individu : le « toit » c’est le minimum vital espérer avoir une vie sociale. On construit un projet de vie, de famille … tout ceci ne peut s’inscrire que dans ce concept de « home sweet home » et de constitution de PATRIMOINE.
De l’autre coté, il y a la notion de placement, avec ses différents niveaux de rendement, selon qu’on va investir dans des projets locatifs, pour la revente, logements de ville, logements d’été …
D’une façon générale, je suis favorable au fait de devenir propriétaire au plus tôt sur la résidence principale. La « pierre » a toujours été une valeur refuge. Ce qui est primordial, c’est de bien cibler son projet, ne pas se tromper de quartier, de produit … Un autre aspect de la propriété que j’ai découvert il y a 3 ans quand j’ai eu terminé de rembourser mes crédits, c’est la sécurité que celà procure d’avoir son logement payé : tu peux tomber au chomage, être malade, avoir un accident de la vie MAIS TU AS TON TOIT. Tu n’as pas l’épée de Damoclès de ton $%§@# de loyer à payer chaque mois jusqu’à ton dernier souffle. Autre aspect plus inattendu de la chose : quand tu n’as plus tes échéances à payer, tu te retrouves avec le montant de tes mensualités en argent de poche tous les mois. Mieux qu’une augmentation, mieux qu’une rente, mieux que des dividendes … zero fiscalité, pas de CSG, pas de prélèvement sociaux ! Du cash, du trébuchant !
Et en cas de crash financier, tu gardes ton toit alors que tes placements financiers auront fait Pschiittttt ….
Je pense qu’il y aura des opportunités dans les 2 ans à venir, avec une baisse légère des prix. A réfléchir également, l’achat de petites propriétés à la campagne pour le prix d’un appartement avec murs en carton à Paris. Je regardais encore tout à l’heure des annonces, tu trouves dans des zones semi-rurales des maisons en pierre de 200 m2 habitables sur 3 ha de terrain avec piscine au prix d’un appart 60m2 à Paris dans des régions sympa comme Midi-Pyrenées …
En résidence principale, je ne crois pas à la location en secteur privé. Le montant des loyers est exhorbitant. Seul le logement social est une alternative crédible. Le bon deal est d’accéder à un logement à loyer modéré et ne plus le quitter. Mais parmi tous les copains/copines qui font ça, bien peu utilisent la différence de charge mensuelle pour investir ou épargner… ça passe plutôt dans l’écran plat, les restos, la bagnole…
En terme d’investissement, je suis également réservé sur l’investissement locatif. Les dispositifs Scellier, Robien, et consors ont contribué à la hausse des prix (ce que je te donne d’un coté, je te le reprend de l’autre) et vont s’éteindre en fin d’année. Les prix baisseront-ils ? Pas beaucoup… et le rendement au final va être très faible vu l’encadrement des loyers qui s’annonce ou la difficulté à trouver des locataires fiables.
Restent les appartements de vacances, style petits studios ou 2 pieces sur front de mer qui se louent 500 à 700 euros la semaine de mai à septembre … le risque est limité, les paiements sont effectués d’avance, les charges faibles …
Mais pour moi, résidence principale reste synonyme de propriétaire !
Salut Philippe
Premièrement, merci pour ton commentaire bien détaille et très intéressant :)
Je vais reprendre les points dont tu parles un par un pour que ce soit plus structuré :
– Tu dis que je ne distingue pas résidence principale et investissement immobilier mais je ne parle pas d’investissement immobilier dans cet article. Je parle uniquement de la question que beaucoup se posent à un moment ou à un autre : dois-je acheter ou louer un logement pour y vivre?
A partir de là je cites les différents avantages/inconvénients des deux alternatives et l’un des avantages de la location (de son logement) est qu’elle permet d’avoir une capacité d’investissement supérieure à allouer à d’autres projets car quand on achète son logement on emprunte déjà souvent beaucoup.
– Concernant ton deuxième paragraphe, je rejoins ce que tu dis avoir un toit c’est LE besoin primordial et je pense que tu parlais de cela car avec une location ce besoin ne te semble pas tout à fait satisfait? C’est sûr ce n’est pas totalement chez nous… mais l’article ne prend en compte que l’approche financière ;)
A chacun de voir si l’approche financière ou affective (avoir son chez soi) est la plus importante :)
Je rajouterai que cela dépend souvent de l’âge de la personne aussi. Plus on avance dans la vie, plus le besoin de devenir propriétaire s’affirme et c’est normal avec une famille…
– Concernant ton troisième paragraphe, je vais me placer cette fois-ci dans l’approche investisseur car on parle ici de ce que chacun préfère en connaissant les avantages/inconvénients de chacune des alternatives.
Tu dis que tu es pour le fait de devenir propriétaire au plus tôt mais cela veut dire également s’endetter au plus tôt. Pour quelqu’un qui souhaite simplement vivre de son salaire et de ses placements je suis à 100% de ton avis, la pierre sera un meilleur refuge pour son argent que des placements financiers basiques surtout en ce moment…
Maintenant je reviens à mon approche dont je parle un peu à la fin de l’article et je pense qu’elle est l’approche de beaucoup d’investisseurs. J’ai 22 ans et si je suis ton raisonnement je pourrais très bien être propriétaire dès mes 24 ans, pour cela je m’endetterai sur 20/25 ans. Mais plusieurs problèmes pourraient vite arriver : je souhaiterai voyager dans les années à venir, comment vais-je pouvoir payer des mensualités d’emprunt et un loyer à l’étranger? Je devrais donc revendre ma maison en faisant un trait sur les frais qui seront perdus à la base = frais de notaire, frais d’agence, de dossier, de banque, une mauvaise opération dans la plupart des cas, avec un rachat de crédit onéreux… J’aurais donc perdu de l’argent.
Autre cas de figure, j’achète et comme certaines personnes je reste habiter dans ma ville et j’y fais carrière tout en voyageant à côté pendant mes congés payés (de plus en plus rare avec la mobilité exigée dans le monde professionnel). Je devrai payer mes mensualités d’emprunt et ma capacité à réemprunter sera bien entamée surtout durant les premières années si mon salaire n’augmente pas… Je ne pourrai donc pas développer d’autres revenus que mon salaire à part si j’arrive à épargner quelques centaines d’euros qui pourraient m’assurer d’autres revenus plus au moins récurrents, par exemple en bourse avec les dividendes.
Ou alors, je décide de ne pas acheter et de louer. Ainsi, j’aurais certes des loyers à payer mais j’aurais une capacité d’emprunt intacte. Je pourrais donc profiter de l’effet de levier soit pour investir dans l’immobilier locatif (en recherchant bien sûr à ce qu’au minimum le bien s’autofinance, loyers=mensualités de l’emprunt) ou pour faire de l’achat/rénovation/revente ou autre…
Je pense que c’est le meilleur moyen de s’assurer des revenus annexes, qui ne seront décorrélés du facteur temps une fois bien installés. Et si le bien s’autofinance et que notre situation personnel est saine, on peut envisager de repartir sur un autre bien etc…
– Sur le fait d’être plus serein lorsque l’on est propriétaire c’est sûr mais uniquement quand on a remboursé notre emprunt. Sinon le problème reste le même si on perd notre emploi, les mensualités de l’emprunt devront elles aussi être payées à la banque comme des loyers au propriétaire et si on ne peut pas ben c’est gênant…
En prenant en compte par contre que les mensualités d’un emprunt seront normalement plus faibles que les loyers.
Tu dis aussi qu’à la fin de ton emprunt tu reçois, mieux qu’une rente soumise à la fiscalité, du cash équivalent au montant de tes anciennes mensualités. Mais je pense que sans cet emprunt à la base on peut emprunter pour s’enrichir et obtenir du cash bien plus tôt surement et sur la durée (bien en location qui s’autofinance et qui génère du cashflow, encore faut-il trouver bien sûr! ou capitaliser en faisant un achat revente).
Pour toutes les autres informations je les aies lu et merci pour cet apport à l’article. En effet, il y a de bonnes opportunités notamment comme tu dis à la campagne.
Comme tu l’auras vu je défend la location! Surtout pour quelqu’un de jeune et avec des projets comme moi mais dans beaucoup d’autres cas aussi si une personne reste moins de 5/6/7 ans (à calculer avec l’outil fourni dans l’article) au même endroit mais cela je l’ai déjà expliqué :)
Serais-tu d’accord que je récupère nos deux commentaires pour en faire un nouvel article afin de voir ce que d’autres personnes en pense?
Merci! Bonne journée
On n’a effectivement pas la même approche. Sans doute une différence de sensibilité générationnelle ;-)
Quelques remarques :
« [si l’on achète] le problème reste le même si on perd notre emploi, les mensualités de l’emprunt devront elles aussi être payées à la banque comme des loyers au propriétaire »
Si tu es confronté à un accident de la vie, tu peux revendre ta maison, rembourser le restant dû à la banque et récupérer un minimum de capital qui permettra de voir venir. En louant, tu ne constitue aucun capital … et si tu ne peux plus payer, tu te retrouves à la rue.
« je décide de ne pas acheter et de louer. Ainsi, j’aurais certes des loyers à payer mais j’aurais une capacité d’emprunt intacte. »
Ben non … tes charges de loyer sont déduites de ta capacité d’emprunt.
En fait je vois les choses sous l’angle pragmatique des revenus, de la capacité à rembourser et de la charge fixe. Prenons un cas simple : 3000 euros de revenu net mensuel => capacité de remboursement à 1/3 soit 1000 euros par mois. Soit je m’endette et rembourse 1000/mois. Soit je loue 1000/mois …
D’un coté, je constitue un patrimoine, mais une mobilité réduite. De l’autre j’ai la liberté totale de mobilité, mais je ne constitue aucun capital. La question est de savoir si l’on regarde la question sous le seul angle du bilan financier ou si l’on intègre d’autres paramètres comme la mobilité que tu évoques.
Pour l’investissement locatif, je suis dubitatif, au moins en ce moment. Les prix sont encore hauts, il baisseront un peu à la fin des aides Scellier, Robien … mais entre la récession annoncée, la difficulté à trouver des locataires fiables, les futures mesures de limitation des loyers, futures hausse des taxes foncières etc etc … je trouve que le rendement de 4% « habituellement constaté » sur l’immobilier locatif est bien faible en regard des contraintes et incertitudes.
Bonsoir Philippe,
1. En effet, sur la première remarque tu n’as pas tort après cela dépend depuis combien de temps on a acheté notre logement. Entre les frais à l’achat et ensuite les indemnités de remboursement de l’emprunt cela peut vite plomber ce qu’on en retire au final.
2. Capacité d’emprunt intacte étant donné qu’aucun emprunt n’est souscrit je veux dire.
3. Tu as raison mais en louant en plus de la mobilité tu as plus facilement la possibilité d’emprunter pour investir. C’est ce côté investissement que je vois personnellement, si de bonnes affaires sont faites tu peux autofinancer le bien et avoir en plus un cashflow qui tombe tous les mois. Donc tu capitalises et tu gagnes des revenus supplémentaires. Si un accident de la vie arrive, tu pourras toujours aller habiter dans ton bien auparavant loué et rembourser les échéances d’emprunt simplement ou alors carrément vendre si c’est plus avantageux dans une situation à court terme.
On peut aussi penser faire des opérations d’achat/revente en emprunt directement montant du bien/des potentiels travaux et empocher une plus-value. (il faut trouver je suis d’accord ;) )
Après concernant l’immobilier locatif, personnellement je ne peux pas situer les rendements obtenus dans ma ville je ne me suis pas renseigné. Cependant, beaucoup j’ai lu beaucoup de témoignages de blogueurs qui investissent et réussissent à obtenir de très bon rendement. Je ne sais plus sur quel blog je voyais que la personne allait signer pour un immeuble de rapport avec locataires présents (12% de rendement).
Les mesures que tu cites sont par contre bien sûr handicapantes pour le futur… La fiscalité ne fait qu’augmenter…
Merci pour tes commentaires :)
Pierre-Antoine
C’est une question qui revient très souvent dans les forums immobiliers. Et comme dans tous les forums la réponse est ambigu. Cela dépend de plusieurs paramètres. Evidemment je pense que toutes personnes souhaitent un jour devenir propriétaire de son propre logement mais l’argent peut être un frein pour de nombreuses familles.
Ensuite, il y a de nombreux couples qui souhaitent aussi louer pour ne pas s’embêter et qui préfère profiter comme ça mais de mon point de vue c’est jeter son argent par les fenêtres. Oui pourquoi ne pas utiliser cet argent du loyer et s’octroyer un crédit pour financer son propre logement, c’est plus judicieux. De ce côté, il y en a qui ne préfèrent pas s’endetter sur plusieurs années. Donc c’est assez difficile de répondre à votre question. C’est vraiment du cas par cas et chacun y voit son avantage ou pas.
Salut Pierre-Antoine et bravo pour ton blog.
Je rejoins les propos de Philippe. Je m’explique :
– j’ai 43 ans et j’ai acheté sur le tard, il y’a 5 ans. Aujourd’hui avec du recul, je te dirai que je regrette de ne pas l’avoir fait il y a 20 ans ! à l’epoque, je me rappele avoir eu les même arguments que les tiens : mobilité, etc… Seulement en vivant en région parisienne, on a plus de chance de rester dans la même région car les opportunités s y sont plus vastes.
– La location c’est pas toujours le nirvana. Dans le privé, je me suis retrouvé 3 fois obligé de déménager car le bail n’était pas reconduit. J’ai toujours été évidemment un locataire modèle payant rubis sur l’ongle son loyer et le rendant souvent en meilleur état que je ne l’avais trouvé. Dans le parc social, je me souviens avoir vu mon loyer augmenter soit du à une hausse des charges soit du à la hausse de mes revenus qui me classait comme « aisé »
– aujourd’hui, j’ai une sécurité supplémentaire : s’il m’arrive un accident de la vie ou pire, ma famille aura un appartement entièrement payé et je peux te dire que c’est très rassurant.
– avec un taux fixe, les mensualités restent fixe. Hormis les charges qui suivront l’inflation, l’impact du prêt diminuera avec les années et votre pouvoir d’achat augmentera car dans le même temps votre salaire subira des hausses.
– la vie s’allonge sans cesse et les retraites seront incertaines. Même à mon âge, je peux escompter vivre 30 ans après la fin de mon crédit (si tout va bien !).
– mon logement, un 4 pièces de 85 m² dans un immeuble bourgeois à 10 mn de Paris (j’ai acheté sur le tard mais j’ai pu accumuler un bon apport), répond à nos besoins et tient compte des futures évolutions de ma famille ( j’ai 2 enfants et si j’en ai un 3eme je ne serais pas obligé de déménager)
Voilà, c’est juste mon point de vue et non pas un plébiscite pour l’achat. Au contraire, je continue à dire qu’il ne faut pas acheter à tout prix au risque d’alourdir son passif. Il y a toujours des calculs faire !
Mes arguments ne se tiennent que parce que je me.projete de vivre 20 ans et plus dans mon habitation.
Un aspect que ne mesurent pas les jeunes générations, c’est que la retraite qui a permis à leurs parents et grands parents de bénéficier de revenus pendant (en gros) les 30 dernières années de leur vie sans travailler n’existera plus pour nous !
Déjà l’âge de départ en retraite va être repoussé à 65 voire 70 ans mais ensuite, le montant des pensions va inéluctablement diminuer. Il devient indispensable à quiconque d’un peu prévoyant de préparer cette phase de vie et d’au moins se garantir un toit. Je vois des amis s’endetter pour des futilités (voyages aux antipodes, bagnoles qui perdent 25% de leur valeur par an, etc …) ça me fait hurler…
Éternel problème de la cigale et de la fourmi ….
Très bon article !
« cela dépend du coût du loyer d’un côté et du coût total de l’achat de l’autre. »
J’émets une réserve : de mon point de vue, le coût total de l’achat n’est pas un élément de décision en lui-même. Tant que l’on investit directement dans la pierre, c’est tolérable voir réconfortant. Ce qui agace et mérite réflexion, c’est quand on achète en pensant y gagner rapidement et qu’en fait nos mensualités partent dans les poches de la banques (en intérêts) ou de l’état (taxe foncière). C’est un passage obligé mais intolérable quand, 20 ans après l’achat, ces pertes sont toujours supérieures aux dépenses qu’aurait occasionné une location !
Concernant les jeunes actifs, même question quand on pense faire une affaire en achetant un appartement pour 5-6 ans avant d’acheter sa maison en se disant : « j’y gagne par rapport à une location ». Et bah peut-être pas ! Ça se calcule.
Achetez-malin ! (vous pouvez essayer le site suivant : http://www.comparateur-achat-location.com)
Nous sommes propriétaire depuis 6 ans mais je sais que l’on ne pourra pas garder cet appart car le crédit de 25 ans se terminera bien après notre retraire.
Je pensais revendre mon appartement assez rapidementet louer plutôt que de racheter.
Ce qui permettrait de faire « travailler » la plu-value, d’économiser sur le foncier mais également sur le prix de la location qui serait plus avantageuse que notre crédit actuel , de toute façon l’augmentation du loyer sera compensée par celle du foncier ( en étant propriétaire ) .
Finalement au bout de 15 ans , une fois à la retraite on pourrait s’acheter sans crédit un petit 2 pièces et en attendant notre retraite se faire des petits extras, sorties voyages faire plaisirs à nos enfants.
@Anonyme : Oui, effectivement. L’intérêt de l’achat n’est surement pas à cours terme. Il prend tout son intérêt quand au bout de 20 ans, quand il est payé !
@Brigitte : Louer et acheter ça ne veut rien dire. Tout dépend ce que l’on loue et l’on achète, à quel prix, dans quel contexte, sur quelle durée. Aujourd’hui, le marché se tasse. Tout laisse à penser qu’il va baisser (hausse du chomage, contraction économique, baisse du pouvoir d’achat…). La revente de votre bien ne sera peut-être pas aisée, et le rachat de votre crédit sera ne sera pas neutre, sachant que c’est pendant les premieres années que vous remboursez le plus d’intérets et le moins de capital !!!!
Ensuite, une fois à la retraite, est-ce bien un 2 pièces que vous voudrez vraiment avoir ? Comment y recevrez vous vos enfants ? Vos amis ? Vos petits enfants ?
Réfléchissez bien … faites vos calculs …
Personnellement, face au coût du foncier à proximité des grandes villes, l’option que j’étudie actuellement, c’est l’achat d’une BELLE résidence à la campagne. La fiscalité rurale est à des années lumières de celle des grandes villes, et disposer d’espace devient une des plus grandes libertés à l’heure actuelle.
Je pense que c’est extrêmement difficile d’apporter une réponse satisfaisante à cette question (le risque étant de faire trop de généralités). La décision d’acheter ou, au contraire, de louer son logement repose sur un grand nombre de critères. Pour pouvoir peser le pour et le contre, il faudrait même y aller au cas par cas.
Moi qui suis un jeune actif de 26 ans (travaillant depuis seulement deux ans), en couple et sans enfant, habitant la région parisienne, je ne me vois absolument pas investir maintenant dans un bien immobilier : cela me paraît prématuré compte tenu de ma situation géographique et professionnelle. Avant de me constituer un patrimoine, j’attendrais probablement une dizaine d’années, peut-être un peu moins. Étant jeune, ayant trop peu d’années de travail derrière moi et n’étant pas encore parent, je privilégie la location : cela représente un engagement minime qui a l’avantage de pouvoir être de courte durée, une certaine liberté donc. Et, les démarches, elles, sont rapides et efficaces.
Salima a raison sur au moins 1 point : chaque situation et chaque besoin est différent, il est très difficile de faire des généralités.
26 ans, en couple sans enfant, c’est peut-être aussi le moment d’acheter un 1er bien modeste (studio, F2 …) parce que dans 3-4 ans il y aura peut-être un/des enfants et le besoin sera différent (surtout plus cher) et les moyens moins élévés (des enfants, ça coute aussi de l’argent)
Enfin, on est aux portes d’une baisse du marché en France : -25% de transactions en 2012, les agences immobilères exhortent les vendeurs à baisser leur prix. On va y venir…
Politiquement, il faut être lucide : l’Europe a vécu au dessus de ses moyens, on entre dans un longue période de récession où les revenus vont baisser. Plus tôt on est propriétaire de sa résidence principale, plus tôt on est à l’abri des accidents de la vie.
Bonjour Pierre Antoine
Que penses tu du nouveau dispositif Duflot ? Est ce intéressant d’y investir ?
Patrick
Bonsoir Patrick,
Y investir dans les règles oui cela peut-être intéressant. C’est une loi qui permet une optimisation fiscale, il faut donc bien calculer pour que l’optimisation soit au rendez-vous ;)
Pour quelqu’un qui paye un montant important d’impôts (et dont la situation ne va pas changer dans le futur, pas comme un célibataire qui risque de payer moins d’impôts s’il fonde une famille), qui a pour projet d’investir dans l’immobilier alors coups doubles possible. Il faut par contre acheter le bien immobilier au bon prix (normal du marché) et savoir que le montant du loyer proposé devra être 20% inférieur au loyer du marché.
J’ai rédigé un article à propos de la loi duflot ici : https://www.pab-patrimoine.fr/loi-duflot-encadrement-des-loyers-crise-du-logement/
Bonne continuation,
Pierre-Antoine
Salut patrick,
Tu trouveras également des infos sur mon site qui traite de l’ensemble du dispositif.
Il est intéressant d’acheter en duflot si tu payes des impôts car l’état participe indirectement dans ce cas là au financement du bien.
Salut,
Un bon article où tu as oublié un paramètre et pas le moindre l’état du marché immobilier et sa tendance !
Lorsque le marché immobilier est haussier la durée de détention pour que le rapport location vs achat soit favorable au second est réduit.
Inversement si le marché est baissier la durée s’allonge. Bien sûr, il n’est pas évident de connaître la tendance du marché à 5 voire 10 ans mais c’est un paramètre à prendre en considération dans ses simulations de calcul.
Ainsi lorsque je suis rentré de Polynésie sur la région parisienne je n’ai même pas fait le calcul j’ai acheté directement.
Je savais que même si le marché devenait baissier cela me ferait un pied à terre en région parisienne où je suis quasi-obligé de faire un séjour entre deux expatriations.
J’ai finalement revendu suite à mon départ pour les Caraïbes moins de 5 ans après avec une belle plus-value à la clef. Et je ne suis pas un cas isolé tous les blog-investisseurs qui font montre de leur génie (tous les discours du genre comment parti de rien je me suis fait des coucougnettes en or en 18 mois et avec un doigt dans le c…) n’ont en réalité fait que profiter d’un marché fortement haussier ;)
Autre point qu’il faut prendre en considération acheter sa résidence principale c’est aussi se contraindre à un effort d’épargne (la mensualité de remboursement du prêt est -sauf crédit in fine- constitué d’intérêt et d’amortissement du capital).
Certaines personnes ont beaucoup de mal à se mettre à épargner, acheter sa rp s’est se créer du patrimoine (dans ton article tu indiques qu’on peut revendre à perte en cas de changement familial ou professionnel mais tu oublies qu’on n’est pas obligé de revendre il est peut être possible de mettre en location, le loyer perçu payera tout ou partie du loyer qu’il faudra verser pour se loger)
Attention cela ne signifie pas qu’il faille absolument acheter sa résidence principale (actuellement je suis locataire donc ce serait mal venu de ma part) mais autant dire « louer c’est jeter l’argent par les fenêtres » est une erreur autant dire « la résidence principale est un passif » comme le font les adeptes de la finance personnelle à deux balles est également une erreur
bonjour,
j’ai 70 ans divorcée sans enfant – actuellement locataire mais disposant d’un capital – dois-je acheter ou continuer ma location ? Merci
Bonsoir Jacques,
Acheter ou louer tout dépend des objectifs de chacun, ce n’est pas possible de vous donner une réponse car c’est du cas par cas :
– souhaitez-vous rester dans votre ville actuelle pour plusieurs années ? Si oui l’achat est conseillé afin de se construire un patrimoine immobilier, surtout grâce aux taux d’emprunt actuellement bas.
– vous avez d’autres projets, vous êtes mobile… dans ce cas être locataire permet de gagner en liberté.
N’hésitez pas si vous avez d’autres questions, à bientôt
Bonjour Pierre-Antoine,
Tout d’abord merci de m’avoir répondu je ne voudrais pas abuser de votre temps mais je suis un peu « perdue » dans mes réflexions – je précise : je suis divorcée depuis 28 ans, locataire depuis 28 ans dans la meme ville, je n’ai pas d’enfants – j’ ai un patrimoine 900 000 placé sur 2 assurances-vie qui, hélas rapportent peu 2,5% .- j’ai juste le projet de quitter peut-etre cette ville pour me rapprocher de ma famille et d’y rester longtemps (je précise que j’ai 70 ans) – je sais que j’aurai du acheter depuis longtemps mais le temps passe mais j’avais une profession qui me plaisait et je ne pensais pas à autre chose – maintenant je suis à la retraite depuis 5 ans et je me pose la question dois-je acheter ou non – pas facile de me répondre mais je serai ravie d’avoir malgré tout votre opinion – je reste à votre disposition pour vous fournir d’autres renseignements – cordialement – .
Bonjour Jacques,
Pas de problème, pour répondre à vos interrogations, cela dépend de vos projets comme dit dans les commentaires.
Si vous souhaitez avoir votre « Chez vous » dans la ville où se trouve votre famille alors il serait préférable d’acheter vu que vous avez un capital disponible.
Si vous souhaitez garder cet argent « liquide » sur vos assurances-vie alors la location apparaît plus judicieuse. Comprenez que ce n’est pas blanc ou noir, cela dépend de vos aspirations futures !
A bientôt