Aujourd’hui je vous propose de continuer à explorer le sujet de l’investissement immobilier avec le cas concret d’un des lecteurs du site, Damien. Je le remercie pour son message, j’aime beaucoup échanger avec les lecteurs du site. C’est toujours un plaisir de partager, de remettre ses connaissances à plat et d’essayer d’apporter une réponse concrète en fonction du profil de la personne.
Damien : Bonjour Pierre-Antoine, J’ai fais ta connaissance via ton blog depuis des mois. J’ai toujours voulu investir comme toi afin d’acquérir plus d’indépendance financière. Pour commencer je me présente, j’ai 25 ans, je suis locataire et j’habite à Tarbes. Je suis en CDI au poste de chargé d’affaires outillages dans le secteur aéronautique. Je sais me servir de mes deux mains, je suis fils d’ouvrier charpentier et je connais bien le métier.
Il y a de ça un an, j’ai eu l’idée d’un projet avec deux amis. Nous voulions construire un lot de 3 lofts en structure métallique, un concept très nouveau sur Tarbes et rentable car ayant tous un pied dans le bâtiment il était évident pour nous d’en faire un maximum. Nous avons présenté notre projet à un architecte qui à été conquis par le sujet. Séduis, il nous a même proposé de nous sponsoriser et de nous faire cadeaux des frais d’architecte. Tout était bien parti lorsque l’un de mes amis a démissionné de son entreprise pour monter sa société. Depuis ce début de projet ma vie s’est résumée à travailler et ne penser qu’aux loisirs. Aujourd’hui, j’ai vécu ma jeunesse et mon obsession est d’investir, je me forme et je souhaite trouver une bonne affaire, je suis enfin prêt à investir… je réfléchis : tout y est passé, maison double, appartement, division de biens…
Pour information, je touche un salaire fixe de 1650 euros/mois et je met de l’argent de côté depuis peu sur mon livret A aux alentours de 150 euros/mois et sur un PEE assez rentable avec un abondement de 30% par an (maximum 500 euros/an d’abondement) avec un taux d’intérêt autour de 4%. Je mets donc 1670 euros/an pour avoir l’abondement maximum de 500 euros.
Aujourd’hui je souhaite devenir propriétaire et je recherche la bonne stratégie pour investir. Mon objectif est de faire construire aussi ma maison individuelle dans 5/6 ans. Au vu de ton expérience dans l’immobilier malgré ton jeune âge, j’aimerais entrer en contact avec toi afin de faire le point sur ma situation et de réfléchir ensemble à la meilleure stratégie. Je ne te cache pas que cela devient une obsession mais que je ne sais plus par où commencer. Je te serai reconnaissant de m’aider à relever ce défi pour que je puisse aller de l’avant. Je suis sûr que tes conseils seront toujours bons à prendre.
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Pierre-Antoine : Bonjour Damien, concernant tes projets, tu as raison de commencer à investir, il faut le faire le plus tôt possible lorsque l’on a acquis les connaissances nécessaires. Je te conseillerai de commencer par un appartement type studio / T1 / T2, sans engager un montant trop important, pour te faire la main et comprendre le processus d’achat immobilier mais en recherchant bien sûr un bien avec un bon rendement, qui s’autofinance (ou même te rapporte quelques dizaines d’euros en plus/mois). C’est la meilleure manière de prendre confiance et de partir ensuite sur des projets de plus grande ampleur.
Personnellement, je viens de signer un T2 avec plusieurs critères qui étaient pour moi très importants (emplacement idéal, dernier étage, petite copropriété, syndic bénévole et avec en bonus une vue mer sur la rade de Brest). Emprunt à 350 euros / mois pour un loyer en meublé de 550 euros. Comme je te le disais au dessus, c’est pour moi le premier investissement locatif (en dehors d’un projet familial déjà en place), les risques y sont je pense mesurés et cette opération me permettra de rebondir sur d’autres projets !
Je rédigerai un article en détail sur cette première opération personnelle.
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Damien : si je suis ton conseil, il n’est pas nécessaire et systématique que je débute mon investissement dans une résidence principale ? Le fait de rester en location et d’investir dans des T1 ou T2 reste intéressant ? Je suis aussi de cet avis en sachant qu’aujourd’hui je partage le montant de mon loyer avec ma copine. Si mes investissements locatifs s’autofinancent, je sors uniquement la moitié d’un loyer par mois, et mes locataires m’enrichiront à long terme. Une idée qui pour moi est loin d’être stupide.
Je ne souhaite pas forcement devenir propriétaire de mon logement principal (appartement T3). Mes raisons ? Aujourd’hui j’ai la chance de louer un appartement de 80m² avec garage et 300m² de terrain pour 480€/mois. Cela m’embêterais de le quitter pour acquérir une résidence principale (appartement T3) qui me coûterait le même prix par mois (remboursement emprunt, charges…) en plein centre ville avec comme espace extérieur uniquement un bout de balcon. L’idée de m’enfermer en plein centre ville ne me plaît pas du tout. De plus un crédit serait à 100% à ma charge tandis que mon loyer est à 65% à ma charge. Et comme je te l’ai dit, j’aimerai faire construire ma maison individuelle dans 5/6 ans. Donc investir dans un T3 pour le revendre dans 5 ans ne m’inspire pas. Je serai ravi que tu me donnes ton avis sur cette stratégie.
Quelques questions :
– Qu’entends-tu par un investissement sûr ? Petit emprunt ? Faible risque ? Qui permet de ne pas s’endetter au maximum et d’avoir encore de la capacité d’emprunt ?
– Syndic bénévole ou syndic ……….? Quelle est la différence ? Avantages, inconvénients ?
– Comment investir dans un deuxième, troisième bien… en prenant en compte la capacité d’emprunt (33%). Présenter à la banque un bilan positif de l’année antérieure ? Présenter un business plan? Présenter un calcul de rendement avec une analyse de risques ? Si tu as des modèles de ces documents, je serai ravi que tu les partages.
– Si tu as un fichier « bien fait » de calcul de rendement locatif (excel, macro, etc…), je prends. Ce n’est pas Noël mais espérons qui sais.
– Pour la division d’appartements en studio, es-tu calé sur le sujet ? Si oui quels sont tes conseils, quelles sont les procédures et quels sont les conditions ?
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Pierre-Antoine : en effet, je pense qu’il est préférable de rester locataire si tu souhaites investir dans plusieurs biens pour ne pas entamer ta capacité d’endettement aux yeux des banques. L’achat d’une résidence principale n’est pas un investissement (à quelques exceptions près : par exemple si vous l’achetez avec l’objectif d’un achat revente avec plus-value).
De plus, comme tu le dis tu es locataire dans un appartement de 80m² au centre-ville, si tu devais acheter le même alors j’imagine que ta mensualité d’emprunt et les coûts induits (frais de notaire, frais d’agence potentiels, travaux potentiels…) seront supérieurs à ton loyer actuel, sans compter les charges de co-propriété, la taxe foncière… La différence entre ton loyer et cette mensualité d’emprunt (surement supérieure), tu peux l’investir.
Pour répondre aux questions :
– Un investissement sûr est selon moi un investissement qui va te permettre d’apprendre sans prendre trop de risques. C’est pour cela que l’on conseille de prendre le temps pour sa première opération, c’est celle là qui te donnera confiance, qui prouvera à la banque que tu sais gagner de l’argent avec l’immobilier (donc autofinancement net au minimum)… C’est pour cela que j’ai mis du temps avant de me lancer car j’avais plusieurs critères en tête comme je te le disais : prix inférieur au prix du marché, situé au centre-ville, dernier étage, syndic bénévole…
– Syndic bénévole (ou encore syndic non professionnel), c’est à dire que ce sont les copropriétaires qui gèrent l’immeuble (souvent quelqu’un qui a quelques compétences comptables / juridiques… même si ce n’est pas vraiment nécessaire pour les petits immeubles). Ainsi, les charges de copropriété sont dans la grande majorité des cas moins importantes qu’avec un syndic professionnel. Tu peux lire : https://www.pab-patrimoine.fr/syndic-de-copropriete/
– pour investir dans d’autres biens, tu dois préférentiellement déjà effectuer une première opération dite blanche (au minimum autofinancement) qui sera sans incidence sur ton reste à vivre (revenus – charges de vie). La banque te suivra plus facilement ainsi car tu auras prouvé que tu sais investir, que tu sais gagner de l’argent avec l’immobilier. Après bien sûr, il faut bien présenter les choses comme tu le dis, se faire aider par un courtier ou alors jongler avec un autre compte bancaire (mais c’est moins conseillé !) (je te conseille de lire ce livre : Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire 1750 euros).
– pour calculer le rendement locatif, tu peux lire mon article sur le sujet et utiliser cet outil qui est vraiment top : https://www.rendementlocatif.com/
– pour la division de biens, non je ne connais pas du tout, peut-être à l’avenir ! Tu peux par contre peut-être relire l’interview d’Aurélien sur le sujet. En tout cas, quand tu lis son interview sur mon blog, on peut voir que c’est très rentable quand bien mené !
Si vous souhaitez me contacter afin d’échanger ou de témoigner de votre expérience, cliquez sur ma photo : 
