Marseille, deuxième commune française en nombre d’habitants (870 018 hab. en janvier 2019), possède une puissante identité qui rayonne à l’international et qui exerce un fabuleux pouvoir d’attraction.

Outre une renommée fondée sur les innombrables oeuvres (films, romans, chansons, pièces de théâtre, etc.) qui l’ont choisie pour décor, la cité phocéenne accumule tellement d’atouts dans tous les domaines qu’il devient difficile d’en dresser une liste exhaustive : sublimes paysages des calanques, grandes plages, ensoleillement exceptionnel, carrefour multiculturel, modernité du tissu urbain, dynamisme économique et culturel…

Tous les facteurs semblent réunis pour que Marseille soit le paradis de ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Qu’en est-il vraiment ? Petite revue de détail des raisons qui poussent à investir à Marseille, des prix d’achat aux quartiers les plus attractifs.

Marseille, une ville qui fascine, attire et retient

Chef-lieu de la région Sud-Provence-Alpes-Côte d’Azur, Marseille, premier port de France, ville d’art et d’histoire, est plébiscitée par les croisiéristes. Avec sa côte de 57 km, dont 27 km de calanques, et ses 320 jours d’ensoleillement par an, avec ses sites incontournables tels que le Vieux-Port, la Canebière, Notre-Dame-de-la-Garde, le Mucem, etc., Marseille attire annuellement plus de 5 millions de touristes. Une manne qui génère de nombreux emplois, de belles retombées économiques ainsi qu’une option très intéressante pour investir dans l’immobilier en location saisonnière.

La vitalité économique de la ville n’est pas en reste. Profitant de sa situation à un carrefour stratégique entre les pays européens et les pays méditerranéens, la cité marseillaise a développé le projet Euroméditerranée qui remodèle le secteur de la Joliette jusqu’à la gare Saint-Charles et qui vise au développement des échanges économiques et financiers en direction de l’international. Un million de m2 sont dévolus à l’immobilier d’entreprise. Commerces, équipements publics, espaces verts, construction de logements neufs et réhabilitation de logements anciens font également partie de ce projet qui est destiné à prendre encore de l’ampleur avec Euroméditerranée 2, qui s’étendra vers le quartier des Arnavauds, au nord de la ville.

Aux traditionnelles industries pétrochimiques et sidérurgiques de la région, il faut ajouter des activités plus récentes, orientées vers l’électronique et les bio-technologies, ainsi qu’un secteur commercial florissant. De nombreux laboratoires de recherche et organismes internationaux possèdent leur siège à Marseille. Tout cela constitue un vivier d’emplois pour les 75 000 étudiants qui fréquentent les établissements d’enseignement supérieur de la ville. Cette population étudiante représente une belle opportunité pour qui désire investir dans l’immobilier à Marseille. L’offre culturelle, sportive et associative témoigne également du dynamisme d’une ville qui a su préserver l’authenticité de son identité tout en prenant résolument le tournant du XXIe siècle.

Un marché immobilier très attractif

Le cadre de vie exceptionnel qu’offre Marseille, son rayonnement économique et culturel ainsi que son potentiel en matière d’immobilier locatif attirent les investisseurs, séduits par des prix encore très abordables, par une forte demande locative et par une rentabilité extrêmement intéressante. A ces avantages s’ajoute la possibilité de réaliser une plus-value fructueuse à la revente. En moyenne, le prix au mètre carré, tous biens confondus, s’élève à 2623€ et la rentabilité oscille entre 7 et 10%, avec cependant de fortes disparités selon les quartiers. Pour les appartements, le prix moyen est de 2489€ le m2, l’estimation la plus basse étant à 1718€ et la plus haute à 3721€, et de 3292€ pour les maisons (entre 2469€ et 4938€).

Le montant mensuel des loyers au m2 est en moyenne de 11,90€ et évolue dans une fourchette entre 8,90€ et 14,20€. Le 7e arrondissement affiche les prix d’achat les plus élevés (3770€/m2 en moyenne) suivi de près par le 8e (3536€/m2) et le 12e (3039€/m2), alors que le 15e et le 3e arrondissements possèdent les prix les plus bas (respectivement 1681€/m2 et 1714€/m2). Pour investir rentablement dans l’immobilier à Marseille, le choix de l’arrondissement et du quartier est donc déterminant.

Les quartiers marseillais où investir

Avec 16 arrondissements dans lesquels se répartissent 111 quartiers, la ville offre un parc immobilier d’une diversité incroyable. En termes de rentabilité et de sécurité, il convient de bien cibler la situation du bien immobilier dans lequel investir en fonction de la clientèle recherchée.

• Dans le 2e arrondissement, le quartier de La Joliette a bénéficié des aménagements du projet Euroméditerranée. Devenu centre d’affaires, ce quartier autrefois populaire est maintenant doté d’une zone commerciale, de logements rénovés et neufs et d’une situation superbe à la fois près de la mer et du centre-ville. Jeunes actifs, étudiants et touristes constituent une clientèle sûre pour des grands studios, des T2 et T3 qui se négocient en moyenne autour de 2462€/m2.
• Dans le 6e arrondissement, le quartier de La Castellane est particulièrement privilégié pour les locations étudiantes, car la faculté de médecine est toute proche. Situé dans le centre-ville, il bénéficie d’une excellente desserte des transports en commun et de tous les services nécessaires. La moyenne des prix au m2 est de 2890€ pour un appartement et de 4234€ pour une maison.
• Le 1er et le 7e arrondissements englobent les quartiers du Vieux-Port, du Panier et de l’Hôtel de Ville. Le marché immobilier y est très tendu car les biens en vente sont rares et les prix assez élevés. Pour investir dans ces quartiers typiques au charme certain, il faut compter environ 3000€/m2. Mais les prix des loyers sont en proportion et la location sans latence est pratiquement assurée.
• Dans le 15e arrondissement, il est possible d’anticiper sur l’aménagement de l’écoquartier des Fabriques. Le début des travaux est prévu pour 2020. Construction de logements neufs sur 170 000 m2, 44 000 m2 dédiés aux entreprises, rues piétonnes, commerces, écoles, résidences pour étudiants et pour seniors, prolongement de la ligne 2 du métro font partie de ce projet qui vise à désenclaver les quartiers Nord de la ville et à en améliorer le cadre de vie.

Les prix par m2 indiqués dans cet article sont amenés à varier, se référer au site meilleursagents.com.