On peut distinguer cinq grandes étapes pour un achat immobilier : la prévision du budget, la recherche du logement, l’offre d’achat avec signature du compromis, la demande de crédit immobilier et enfin la signature de l’acte authentique suivie du déménagement.
Définir le budget
La première des étapes d’un achat immobilier est la définition du budget disponible. Internet propose des simulateurs fiables pour connaître sa capacité d’emprunt. Il est important de savoir quel sera le coût total du futur crédit. Il ne faut pas se limiter au prix d’achat car d’autres frais sont à prendre en compte. Les frais de notaire s’élèvent environ à 8 % du prix d’achat d’un logement ancien et à 3 % de celui d’un bien immobilier neuf. D’éventuels frais d’agence immobilière peuvent être à prévoir mais ils sont généralement inclus dans le prix de l’annonce. Un budget pour des travaux peut être nécessaire. Pour définir son budget, on tient compte des revenus, de l’apport personnel, des frais annexes, des travaux, du taux immobilier et du taux d’assurance.
Recherche du logement
La deuxième des étapes est de trouver le logement qui vous convient et qui correspond à votre budget. C’est une étape qui peut être longue mais qui va vous permettre d’affiner vos critères. Préparez vos visites avec une liste de questions à : dépenses énergétiques, impôts fonciers, charges de copropriété, type de chauffage…
L’offre d’achat et la signature de la promesse de vente
Les deux premières étapes franchies, il faut passer à l’offre d’achat. Rien n’empêche de négocier le prix en se basant des éléments objectifs. Il est fortement conseillé de rédiger l’offre d’achat en précisant sa durée de validité (le plus souvent une à deux semaines). Si le vendeur accepte l’offre, il est temps de signer la promesse de vente ou compromis de vente (heureusement souvent validé via signature électronique car le nombre de pages peut être important).
Elle peut être signée via une agence immobilière, un notaire ou simplement entre les deux parties. L’acheteur peut choisir son notaire ou celui du vendeur. Même s’il y a deux notaires, le coût ne sera pas plus élevé.
Cette promesse comporte toutes les informations utiles à la vente. Lorsque la promesse est signée, l’acheteur a un délai de réflexion de 10 jours. La rétractation reste possible passé ce délai mais entraîne alors des pénalités (généralement 10 % du prix du bien). Une fois que le compromis est signé, les fonds doivent être débloqués dans une durée limitée (généralement 45 jours).
La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours suivant la signature. Des clauses suspensives peuvent être incluses dans la promesse de vente (obtention d’un prêt, division cadastrale…). Si elles ne se réalisent pas, la vente est annulée sans aucune pénalité.
Recherche d’un crédit immobilier
Après ces étapes, l’acheteur dispose généralement de 45 jours pour négocier une offre de prêt. Il est important d’avoir un dossier complet pour faire sa demande. Listez tous les prêts auxquels vous avez droit (PTZ, prêt épargne logement…). Faites le tour des banques ou adressez-vous à un courtier en financement. Son métier consiste à trouver le meilleur prêt aux meilleures conditions.
Vous devez tenir compte des taux immobiliers mais aussi du coût de l’assurance, des conditions de remboursement anticipé, de la domiciliation des revenus… Un accord de principe regroupant toutes les caractéristiques du crédit vous sera donné par la banque. Une fois l’offre envoyée, un délai de réflexion de dix jours est imposé. Ce délai écoulé, il vous reste 20 jours pour valider le crédit immobilier.
Signature de l’acte authentique
Lorsque les conditions suspensives de l’ achat sont réalisées, la signature de l’acte authentique peut avoir lieu. C’est la dernière des étapes. Elle peut se dérouler à l’étude du notaire ou à distance. S’il y a deux notaires, cela n’engendre pas de frais supplémentaires car ils ont obligation de se partager les honoraires.
Après toutes ces étapes et lorsque l’acte authentique est signé, vous recevez les clés en échange de la somme convenue (le prix du bien et des frais notariés). Vous êtes propriétaire de votre nouveau bien immobilier. Des attestations de propriété peuvent vous être remises par le notaire pour vos démarches administratives mais le titre de propriété vous parviendra plus tard. Le notaire doit en effet enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. L’officier ministériel recevra en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l’administration. C’est votre titre de propriété qui sera conservé 100 ans à l’étude.
