Investir dans un local commercial

A l’heure où les produits d’épargne (livret A, PEL, CEL, etc…) n’offrent que des rendements limités, un certain nombre d’investisseurs plus avisés s’oriente vers d’autres types d’actifs pour essayer de valoriser leur patrimoine. Par exemple on entend parfois parler de l’intérêt qu’il y a à investir dans un local commercial mais est-ce réellement intéressant ? Eléments de réponse…

Un local commercial, c’est quoi ?

De nombreux investisseurs qui souhaitent passer à un niveau supérieur en immobilier, optent en général pour l’acquisition d’un immeuble de rendement afin de mutualiser les coûts et « d’être aux commandes ». Il y a par contre des niches d’investissements immobiliers moins connues et c’est typiquement le cas des locaux commerciaux. Nous sommes beaucoup à en avoir entendu parlé rapidement mais sans vraiment s’y intéresser. Alors c’est quoi un local commercial ?

Derrière la notion de « local commercial », se trouve tout simplement un local utilisé pour exercer une activité commerciale. Selon les cas, il peut donc servir comme point de vente, lieu de stockage de marchandises, lieu de fabrication de biens ou encore de fourniture de services.

Dans certaines situations, une autorisation peut être délivrée pour transformer un local commercial en un bien à usage d’habitation. Cela peut être l’occasion de faire une excellente affaire immobilière avec de jolis rendements à la clé. Je pense à l’exemple d’un ancien restaurant en Bretagne qui ne marchait plus, celui-ci a été réaménagé en plusieurs petits appartements avec plus de 15% de rendement brut. Beaucoup de personnes ne pensent pas à réaffecter l’usage d’un bien, transformer un local commercial en logement (voir service-public.fr).

Combien coûte un local commercial ?

Si vous connaissez un tantinet soit peu le fonctionnement du marché immobilier résidentiel, vous ne devriez pas peiner à comprendre qu’il est impossible de définir avec précision le coût d’un local commercial tant celui-ci va varier d’une ville à l’autre et même d’une rue à l’autre.

En effet, le prix du mètre carré d’un local commercial va être étroitement lié à sa localisation, comme c’est le cas pour un bien à usage d’habitation. La différence est que les critères d’une bonne localisation seront différents et que sera surtout étudié le passage de clientèle et le chiffre d’affaires potentiel. Un local commercial situé dans une rue piétonne, dans un quartier commerçant, près d’une gare ou même d’un arrêt de bus devrait ainsi attirer davantage de clients et justifiera donc un loyer plus élevé et un investissement plus conséquent pour l’acquérir.

Sans réelle surprise, c’est à Paris sur les Champs Elysées que les loyers commerciaux sont les plus élevés puisqu’ils peuvent atteindre 10 000€ HT par m2 et par an. Dans le secteur des Grands Magasins situé dans le Boulevard Haussmann, ces mêmes loyers sont compris entre 3500€ et 6000€ HT par m2 et par an. Les prix sont équivalents dans les environs de la Rue Royale ou du Faubourg Saint Honoré.

A Bordeaux, c’est dans les rues Sainte Catherine et Porte Dijeaux que les loyers commerciaux sont les plus chers puisque compris entre 1300 et 2000€ HT par m2 et par an. Ils atteignent seulement 180€ dans le centre commercial Mérignac Soleil et peuvent être estimés en moyenne à 500€ dans les rues de la cité girondine.

Dans les principales artères commerçantes de Nantes, les loyers sont d’environ 1200€ par m2 et par an. Ils peuvent atteindre jusqu’à 1800€ dans les rues Crébillon et d’Orléans par exemple. A chaque investisseur donc de trouver le bon compromis entre l’investissement consenti et les loyers espérés.

Investir dans un local commercial : quels avantages ?

Si un nombre croissant de particuliers choisit d’investir dans un local commercial, c’est que cela peut procurer beaucoup d’avantages :

• Un placement sécurisant. En acquérant un local commercial, vous devriez profiter d’une stabilité locative et financière puisque, d’une part, la rotation des locataires est moindre que pour des baux d’habitation et d’autre part les impayés sont beaucoup plus rares… En effet, il s’agit de l’outil de travail du locataire commerçant, s’il ne paye pas alors son activité devra cesser.
• Un rendement particulièrement intéressant. Si vous faites le bon choix d’investissement, la location d’un local commercial vous permettra d’obtenir des rendements compris entre 7 et 10%, comme toujours de très bonnes affaires peuvent se présenter avec des rendements encore supérieurs. (Cf cette excellente interview).
• La flexibilité du bail commercial. Un bail commercial, à condition d’être bien rédigé, peut permettre d’abandonner certaines charges (taxe foncière par exemple) et travaux aux locataires ce qui se matérialise par des économies pour le propriétaire. Une connaissance me racontait récemment avoir acheté un local commercial avec pas mal de travaux, cela ne l’a pas empêché d’être loué rapidement et le locataire commerçant à réaliser de jolies rénovations (aménagement d’une réserve…).
• Des prix déconnectés du marché immobilier. Le prix d’un local commercial n’enflera pas forcément en cas de bulle immobilière étant donné que sa valeur est surtout liée aux revenus qu’il sera possible de tirer de son exploitation.
• Une réelle diversification de vos actifs. Investir dans un local commercial permet de diversifier son portefeuille d’actifs et contribue donc à le sécuriser, profils de locataires différents et actifs non soumis à toutes les mêmes données macro-économiques que l’immobilier d’habitation.

Les inconvénients liés à l’investissement dans un local commercial

Si investir dans un local commercial peut apporter des atouts intéressants, ce type de placement a aussi quelques inconvénients ou « risques » à prendre en compte :

• L’investissement initial. Un local commercial susceptible d’offrir un bon rendement nécessitera un investissement initial plutôt élevé, ce qui bloquera souvent les investisseurs débutants ou fera peur.
• La rareté des bons produits. Si trouver un local commercial à acheter n’est guère complexe, trouver celui qui sera en mesure d’offrir un bon rendement sera bien plus complexe étant donné que ce type de produits est assez rare (bien moins nombreux que les logements !).
• La durée des périodes de vacance locative. Si les périodes de vacance se font rares pour les locaux commerciaux, elles peuvent en revanche être plus longues. En effet, la faillite rencontrée par un précédent locataire dans votre local peut dissuader de nouveaux commerçants de s’y installer.
• La complexité de résiliation d’un bail commercial. Signé pour un minimum de 9 ans, un bail commercial sera difficilement résiliable par le propriétaire du local.

Investir dans un local commercial est assurément une bonne initiative mais il y a une clé à savoir l’emplacement de ce dernier. Si celui-ci est bien situé, la clientèle devrait être au rendez-vous tout comme les locataires par conséquent…

Si vous êtes vous-mêmes propriétaires ou à la recherche d’un local commercial, j’attends vos retours dans les commentaires !