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Il existe une série de dispositifs pour bénéficier de réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement immobilier. La défiscalisation immobilière, ou optimisation de votre fiscalité, est réalisable grâce à différentes stratégies d’achat. Découvrons ensemble ces stratégies d’investissement, dans le neuf ou l’ancien.
Profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière en investissant dans l’ancien
La loi Malraux
L’investissement grâce au dispositif Malraux permet de réduire vos impôts fonciers, dans le cadre de travaux de restauration réalisés dans des immeubles historiques. La diminution de la facture fiscale peut être de 22% du montant des travaux de restauration pour les immeubles classés en « Site Patrimonial Remarquable » avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), et de 30% pour les immeubles classés en « Site Patrimonial Remarquable » avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Cette défiscalisation immobilière est donc tributaire de la nature et de l’emplacement du bien immobilier d’exception à rénover. Dans tous les cas, ces travaux doivent être validés par un architecte des bâtiments de France, et porter sur l’intégralité de l’immeuble. Cette défiscalisation est possible pour un montant maximal de 100 000 € de travaux par an, et durant 4 années consécutives. En savoir plus ici.
La loi Monuments historiques
Cette loi permet aux propriétaires de résidences classées Monuments historiques, ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, de bénéficier de réduction d’impôts en déduisant les frais liés à l’entretien et la gestion de ces dernières. Sont ainsi imputés les travaux de rénovation et d’entretien nécessaires au maintien de la bâtisse, ainsi que tout intérêt d’emprunt qui y serait associé. Il n’existe pas de plafond de défiscalisation, ni d’obligation de location du bien immobilier pour le propriétaire.
Le déficit foncier
Le déficit foncier permet de bénéficier d’une aide fiscale si le montant des charges est supérieur à celui des recettes foncières dans le cadre d’un investissement locatif. Tous les travaux ayant trait à l’entretien et à la rénovation du bien immobilier sont déductibles du revenu imposable. Il ne fait pas partie des niches fiscales, et est le dispositif le plus utilisé dans l’immobilier ancien, sauf résidence d’exception possédant un statut particulier permettant d’accéder à des dispositifs plus spécifiques.
Investissement dans le neuf et optimisation fiscale
La loi Pinel
Le dispositif Pinel est le plus utilisé par les investisseurs locatifs dans le neuf pour bénéficier de défiscalisation immobilière. Pour bénéficier d’un abattement fiscal allant de 12 à 18% du prix de revient de la location, le logement en question doit être neuf, en construction, ou ancien dans le cas où il nécessite des travaux spécifiques pour le rendre habitable. Il doit également être situé dans une zone de tension du marché locatif (zones A, A bis et B1), où la demande de logement est forte, et l’offre insuffisante. Pour en savoir plus sur les dispositifs PINEL, vous trouverez des guides complets sur plusieurs sites spécialisés.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet l’investissement dans des résidences de service telles que les résidences étudiantes, ou dans les EHPAD. Il donne accès à une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix d’achat du bien immobilier, pour un montant maximal de 300 000 €. Le logement doit être neuf, et le propriétaire doit s’engager à le mettre en location durant 9 ans minimum. En savoir plus ici.
Défiscaliser en achetant un bien immobilier meublé
Selon le montant des revenus générés par l’investissement locatif, un propriétaire se classe dans la catégorie de Loueur Meublé Non Professionnel ou de Loueur Meublé Professionnel.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Est classée Loueur Meublé Non Professionnel toute personne générant un revenu locatif inférieur à 23 000€ annuels. Ce statut permet une défiscalisation immobilière par la déduction de son revenu des charges foncières ainsi que de certains amortissements liés aux murs et au mobilier du bien en question. Ces avantages sont cumulables avec d’autres dispositifs tels que celui proposé dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Est classée Loueur Meublé Professionnel toute personne dans le cas suivant :
- génère un revenu locatif supérieur à 23 000€ annuels
- ET ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC)…).
En bénéficiant de ce statut, il est également possible de déduire les amortissements et charges foncières relatives aux biens loués. Pour cela, il est nécessaire de louer le bien immobilier durant un minimum de 5 ans. Ce statut permet de transmettre ses propriétés immobilières en location meublée à ses héritiers en bénéficiant d’une fiscalité favorable. Un abattement à hauteur de 75% est possible sous certaines conditions, ainsi qu’un étalement sur 15 ans des frais de succession. En cas de revente du bien, le LMP peut bénéficier d’une exonération totale de la plus-value sur la revente.
De nombreux dispositifs sont actuellement en place pour alléger la fiscalité des personnes désireuses d’investir dans un bien immobilier. D’autres moyens de réduire ses impôts suite à l’achat d’un logement existent, tel que l’achat en nue-propriété, en renonçant pendant une période donnée à l’usufruit du bien en question.
