Vous souhaitez en savoir plus sur le régime LMNP et sa fiscalité en 2021 ? Dans cette publication, nous allons vous délivrer les informations afin de tout savoir sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel.
Le régime LMNP : abrogation de l’immatriculation au RCS
Deux régimes coexistent concernant la location de meublés : le LMP et le LMNP. Les deux statuts possèdent chacun des avantages, mais le régime LMNP (non-professionnel) est toujours particulièrement attractif en 2021.
Pour être LMP (meublé professionnel), trois conditions étaient requises :
- s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel,
- recevoir plus de 23 000€ de recettes
- que les loyers représentent plus de la moitié des revenus du foyer.
Pour rester LMNP, il suffisait de ne pas remplir l’une des trois conditions ! Mais les choses ont changé avec l’abrogation de l’immatriculation au RCS…
L’abrogation de l’immatriculation au RCS
En effet, le Conseil Constitutionnel a abrogé, le 8 février 2018, la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour les LMP. La différence de conditions entre les statuts LMP et LMNP ont été considérées comme inconstitutionnelles : la condition d’immatriculation méconnaissait le principe d’égalité devant les charges publiques.
Toutefois, les LMP doivent toujours remplir les deux autres conditions, portant sur les recettes de l’activité et les revenus du foyer fiscal. Ainsi, pour devenir LMP, il suffit à présent de remplir ces deux conditions. L’immatriculation au RCS n’est plus une condition requise. Cette décision du Conseil Constitutionnel s’applique immédiatement, sans effet rétroactif.
Les conséquences pour le régime LMNP
Quelles sont les conséquences directes pour le régime LMNP ?
Dès février 2018, si les loueurs en meublé non professionnels remplissent les deux conditions du régime LMP, ils deviendront nécessairement loueurs en meublé professionnels, considérés comme exerçant cette activité à titre professionnel.
Les avantages du LMNP étaient pourtant très attractifs : pas de cotisations sociales, un régime fiscal intéressant, la déduction des frais d’acquisition, le taux d’amortissement, la souplesse du bail, la revente du bien… Il était préférable d’être LMNP plutôt que LMP.
Cette décision du Conseil Constitutionnel est également une mauvaise nouvelle pour les LMP, car cela leur enlève la possibilité de redevenir LMNP (notamment pour revendre leur bien, à des conditions plus avantageuses). Il leur suffisait simplement de se désimmatriculer du RCS. De plus, ce changement n’entraînait aucune taxation.
Il faut noter que le statut LMNP offrait des avantages importants par rapport au statut LMP : l’abrogation de l’immatriculation au RCS permet de réguler les avantages de chaque régime. Il était évident que le statut LMNP subirait des réformes, et il est possible que d’autres changements aient encore lieu dans les années à venir.
Le tableau n’est pas cependant pas entièrement sombre : le régime LMP comporte lui aussi des avantages pour les investisseurs. Par exemple, les loueurs en meublé professionnels pourront déduire les déficits fonciers de leurs revenus imposables, ou être exonéré d’impôt sur la plus-value dans le cas de la revente de bien.
Cap 2022 : la fin du statut LMNP ?
Le comité d’action publique 2022 (Cap 2022) propose une révision profonde de la fiscalité de l’investissement locatif à titre privé. Dans son rapport, le comité préconise la suppression du régime LMNP, jugé trop avantageux grâce aux amortissements qui permettent de minimiser la taxation des revenus immobiliers. A suivre car ce ne sont que des recommandations, rien ne nous dit si elles seront validées. Il y aura dans tous les cas des solutions pour continuer à investir en location meublée avec une fiscalité maîtrisé, comme en se tournant vers un investissement immobilier en SCI par exemple.
Pourquoi choisir le statut LMNP en 2021 ?
Le statut LMNP offre des avantages certains. Voici une liste non-exhaustive des bénéfices de ce statut :
- amortissement de votre bien et des équipements sur plusieurs dizaines d’années (avec l’aide d’un comptable) ;
- déduction des charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt (apprendre à bien en négocier les conditions);
- des revenus générés qui sont donc peu fiscalisés ;
- des loyers plus élevés et une meilleure rentabilité grâce à la location en meublé ;
- flexibilité du contrat de location (durée, préavis…)
Comment se déclarer en LMNP ?
Pour débuter une activité de loueur en meublé non professionnel, des démarches administratives sont nécessaires. En premier lieu, vous devez remplir le formulaire P0i et l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien. Il vous faudra dès lors choisir votre régime fiscal pour votre déclaration de revenus : micro-bic ou en bénéfice réel (plus d’informations ci-dessous). Suite à l’envoi du formulaire P0i, vous recevrez votre numéro SIRET qui vous permettra de transmettre votre déclaration à l’administration.
Le contrat de location
Concernant le contrat de location en LMNP, il y a peu de spécificités. Le contrat de location peut être résilié par le locataire avec un préavis d’un mois, et le propriétaire-bailleur doit prévenir son locataire 3 mois avant l’échéance du bail s’il ne souhaite pas le renouveler. Les raisons de la non-reconduction doivent être explicites.
A propos du loyer, le bailleur fixe le loyer librement, mais dans le respect des plafonds fixés dans les zones “tendues”, selon la loi ALUR. Le contrat de location peut comporter une clause pour sa révision tous les trois ou six ans. Lors du renouvellement du bail, le montant du loyer peut être revalorisé s’il est sous-évalué ou surévalué.
Le régime fiscal du statut LMNP
Le régime fiscal du statut LMNP est son atout principal, et la raison pour laquelle il est si apprécié des investisseurs immobiliers. Il permet notamment de réduire vos intérêts d’emprunt, votre taxe foncière et d’amortir votre investissement. La part imposable des revenus générés par la location meublée est supprimée pendant toute la durée de l’emprunt.
Deux régimes fiscaux sont envisageables en LMNP, et nous allons voir leurs avantages.
Le régime micro-bic
Le régime micro-bic est un régime d’imposition simplifié, dont le plafond est fixé à 32 900€ par an. Les charges telles que les travaux d’entretien, les assurances et les travaux ne sont pas déductibles, mais le revenu net imposable est calculé après un abattement forfaitaire pour les charges de 50% sur les revenus locatifs. Ce régime s’applique aux logements meublés à usage de résidence principale, temporaire ou aux locations saisonnières. Certaines locations saisonnières offrent un abattement forfaitaire de 71% et le plafond est augmenté à 82 200€ par an.
Le régime en bénéfice réel
Ce régime est obligatoire si vos revenus locatifs sont supérieurs à 32 900€ par an. Ce statut est également conseillé si vos charges sont supérieures à l’abattement de 50% avec le régime micro-bic. Attention, ce choix est irrévocable pendant une durée de deux ans et renouvelable par tacite reconduction pour la même durée.
Le régime en bénéfice réel permet de déduire l’ensemble des amortissements comptables de son bien immobilier et toutes vos charges liées au logement meublé. Les charges couvertes sont les intérêts et emprunts immobiliers, les frais de notaire, la taxe foncière, l’assurance logement, les travaux de réparation, les charges de copropriété, les consommations du locataire et les dépenses d’entretien et de nettoyage. De plus, ce régime rend possible la suppression de tout ou partie des impôts sur vos loyers.
Personnellement, dans le cadre de mes investissements meublés, j’ai choisi ce régime fiscal.
Quel régime choisir ?
Vous l’aurez compris, dans de nombreux cas le régime en bénéfice réel est plus intéressant que le régime micro-bic, d’autant plus si vos charges sont supérieures à 50% de vos recettes annuelles. Le régime en bénéfice réel permet d’économiser sur vos impôts, et ce peu importe le type de bien (ancien ou neuf). Il entraîne la déduction de la totalité des charges et l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (profitez des services d’Easy-mobilier afin de financer votre mobilier). Le seul inconvénient du régime en bénéfice réel, c’est qu’il est préférable de se faire accompagner par un comptable, car sa gestion est plus complexe et il faut conserver toutes ses factures et justificatifs.
Le régime fiscal
C’est le principal avantage du régime LMNP ! En effet, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes considéré comme un entrepreneur, ce qui n’est pas le cas pour une location nue.
Pour faire baisser votre facture fiscale, il existe deux régimes : le régime forfaitaire et le régime réel. Votre choix dépendra du montant de vos recettes locatives. Le régime forfaitaire (micro-BIC) s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70 000€ et vous fait profiter d’un abattement de 50% sur les recettes. Le régime réel s’applique au-delà de 70 000€ de recettes ou sur demande auprès du fisc. Vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges et les amortissements : vos revenus locatifs sont diminués, tout comme vos impôts !
La déduction des frais d’acquisition
Si la location nue est imposable au revenu foncier, la location meublée permet de déduire les frais d’acquisition du bien immobilier (l’année de son paiement ou réparti sur la durée d’amortissement). Vous pourrez donc déduire : les frais de garantie, les frais d’acte notarié, la rémunération des intermédiaires, les frais de notaire (comment les réduire ?), etc.
La déduction des frais d’acquisition est un avantage majeur du régime LMNP, et permet de fortement réduire vos impôts.
Le taux d’amortissement
L’amortissement permet de diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé non professionnel. En considérant un usage du bien immobilier entre 35 et 45 ans, le taux d’amortissement annuel sera proche de 2,5%. Chaque année, une charge fictive d’amortissement pourra ainsi être appliquée : le LMNP fera donc des économies d’impôts. Toutefois, un accompagnement par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste (voir ici par exemple) est conseillé pour sécuriser les déclarations fiscales et éviter les erreurs.
Être non-professionnel
Le statut de “non-professionnel” permet de bénéficier d’atouts significatifs. Pour amortir ses biens, le statut LMNP suffit : il n’est pas nécessaire d’être professionnel, si vous avez opté pour le régime réel d’imposition.
Les démarches sont également simplifiées : inutile de créer une société, l’unique démarche administrative à réaliser est l’envoi d’un formulaire de déclaration de début d’activité.
La souplesse du bail en LMNP
La durée minimale du bail, en location nue, est habituellement de trois ans. C’est une contrainte pour les propriétaires-bailleurs, qui peuvent avoir des difficultés à louer leur bien immobilier. Pour les locations meublées, au contraire, les durées de location peuvent être très courtes : à partir d’un jour seulement ! Elles peuvent toutefois s’étendre sur plusieurs mois ou années, ce qui offre autant d’avantages que la location nue. La location meublée permet ainsi plus de souplesse aux propriétaires-bailleurs.