Aujourd’hui ce sont plus de 10 millions de personnes qui souffrent de l’état du mal-logement en France . Dans le rapport publié par la Fondation Abbé Pierre, ce chiffre est accompagné de deux constats : les prix sont de plus en plus élevés (à l’achat ou à la location) et la production de logements est insuffisante pour répondre aux besoins.
Pour contrecarrer ces problématiques le gouvernement a mis en place un plan d’action. Cela tombe bien, le sujet est directement en accord avec la ligne éditoriale du blog. Tout d’abord, il faut savoir que le logement représente le premier poste de dépense dans le budget des Français (avec l’éternelle question de l’achat ou de la location). En moyenne cela représente pour un ménage sur deux, plus de 20% du revenu et cela peut monter à 27% pour les locataires du parc privé. Le problème est que bien souvent, un choix cornélien doit être fait entre surface, éloignement et prix. Personnellement, je privilégierai dans l’idéal l’option moins de surface et moins d’éloignement.
Beaucoup de logements restent vacants, selon l’INSEE en 2009 ce sont près de 2290000 logements qui étaient inoccupés sur un total d’environ 32952000 logements. Dans les grandes villes en particulier il devient donc difficile de trouver de quoi se loger (alors que pour les entreprises la location de bureaux à Paris et dans les zones économiquement dynamiques n’est pas aussi compliquée). Les étudiants, les jeunes actifs ou encore les familles aux revenus modestes sont les premières populations à rencontrer des problèmes.
Quels sont les leviers d’actions du gouvernement ?
Deux objectifs sont en ligne de mire : ralentir la hausse des loyers et construire davantage (concrètement, on parle de 500000 logements supplémentaires par an durant le mandat de François Hollande). Ce chiffre ne semble pas réaliste! Il fixe la barre très haut.
Une première action a été menée en août 2012 avec le décret sur l’encadrement de loyers privés. Les bailleurs ne pourront plus augmenter les loyers lors d’un changement de locataire d’un montant supérieur à la revalorisation sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Néanmoins, toutes les villes ne sont pas concernées. Ce décret va s’appliquer dans celles où des tensions anormales du marché locatif sont repérées (par exemple : Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon…). Cette mesure va venir contrer la flambée du coût du logement locatif et des charges.
Concernant les constructions neuves, on a entendu beaucoup parler deux autres leviers d’actions.
- Premièrement, le gouvernement a augmenté le plafond du livret A de 25% le 1er octobre, celui-ci passant de 15300€ à 19125€. Pour comprendre l’intérêt de ce nouveau décret, il faut savoir que l’argent déposé sur les livrets A (géré par la Caisse des Dépôts) est utilisé pour accorder des prêts à long terme au service de l’intérêt général. Pour faire plus court, les dépôts des livrets A permettent de financer la construction de logements sociaux.
- Deuxièmement, le gouvernement a demandé à Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des Territoires et du Logement, de travailler sur un dispositif pour remplacer la loi Scellier. L’objectif de ces mesures (loi Scellier et maintenant loi Duflot dont les derniers éléments sont maintenant connus) est d’encourager les investissements dans l’immobilier grâce à des avantages fiscaux.
Voyons les principales composantes de la loi Duflot
– Les investisseurs auront pour obligation de louer leur logement neuf pendant une durée minimum de 9 ans.
– Le taux de réduction d’impôt sur le revenu variera de 17% à 20% avec une bonification pour les bâtiments plus économes en énergie.
– Les acheteurs pourront donc déduire du montant de leur impôt une partie de leur investissement, avec un plafond à 300000 euros.
– Les montants des loyers devront être inférieurs de 20% à ceux du marché et les locataires devront avoir de faibles ressources (à définir).
– 2 investissements par an dans le cadre de la loi Duflot sont autorisés (un seul avec la loi Scellier)
– Un investissement en loi Duflot rentrera dans le plafond des niches fiscales (en 2013, 10000 euros par an et par foyer).
– Enfin, toutes les villes ne seront pas concernées par la loi Duflot, seulement celles dans lesquelles la demande est plus forte qu’ailleurs (cela garantira par le même temps une location plus facile pour les bailleurs).
Pour mieux comprendre, prenons un exemple :
La famille Duflan investit pour faire du locatif, dans un appartement à Nice pour 300000 euros. Le bâtiment est classé comme économe en énergie et ils décident de louer leur bien pour 9 années.
Le loyer moyen dans la ville de Nice pour un tel bien est de 1000 euros. Ils loueront donc leur bien 800 euros pour rentrer dans le cadre de la loi.
La réduction d’impôt sur le revenu totale pour une telle opération est de : 300000*18%= 54000 euros.
Ces 54000 euros seront étalés sur 9 ans, ils pourront déduire de leur impôt 6000 euros tous les ans. Si la réduction d’impôt totale est supérieure à l’impôt dû alors la différence sera reportable.
Pour conclure, l’objectif du gouvernement est clair : augmenter le nombre de logements en France. Concernant la loi Duflot, c’est un montage défiscalisant sur le papier très intéressant mais qui n’est pas à mettre entre toutes les mains. Il faut être sûr d’investir dans une zone où la demande locative est importante, dans un bien qui n’est pas surévalué et bien prendre en compte dans les calculs que les loyers devront être 20% inférieurs à ceux du marché.
Il ne faut pas se laisser aveugler par le taux de réduction d’impôt. On l’a vu avec la loi Scellier, de nombreux logements ont été construits dans des zones où il n’y avait aucune demande locative, avec des loyers promis surévalués… Si vous envisagez un tel placement, demandez l’avis de plusieurs experts indépendants les uns des autres.
Salut Pierre-Antoine,
Cette loi vient perturber l’économie du marché locatif. Indexer les loyers est sûrement une bonne idée quand on sait que les loyers ont augmenté une fois et demi plus vite que l’inflation sur les dix dernières années.
Toutefois, je classe cette mesure avec celle sur le prix de l’essence dans la catégorie des mesurettes.
Plutôt que d’essayer de réduire les dépenses, il faut encourager la production de revenus alternatifs. Rendre des petits services à droite à gauche, monter son auto entreprise ! Et faire des reformes !
Je m’arrête là.
Julien
PS: tu as deux champs de saisie de commentaire, est-ce normal ? (A supprimer)
Salut Julien,
L’encadrement des loyers peut faciliter l’accès au logement car il prendra effet dans les villes où la demande locative est forte. Les propriétaires de ces villes savent qu’ils ont le pouvoir du coup ils augmentent les prix.
Ce sera une manière de remettre tous les propriétaires sur un pied d’égalité et de trouver un prix de marché acceptable.
Concernant la loi Duflot, il y aura surement les mêmes dérives qu’avec la loi Scellier (construction de logements exprès pour faire de la défiscalisation dans des zones où il y a 0 locataire!)
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec toi pour dire que ce sont des mesurettes. A l’échelle de la France cela représente des sommes colossales et ces petites/moyennes sommes à l’échelle d’un foyer, peuvent aider ceux dont les budgets sont serrés.
Après je suis d’accord sur le fait qu’il faudrait encourager davantage l’entrepreneuriat en France et ce dès l’école.
Pierre-Antoine
c’est un peu près la seule bonne chose que Cécile Duflot est lancée jusqu’à maintenant, tous les restes de ces mesures sont contreproductives et ne vont pas dans le sens de la croissance dont on a bien besoin en ce moment.
Bonjour,
Apparemment elle veut mettre sur un pied d’égalité les locataires et les propriétaires, car aujourd’hui les locataires ont plus de droits que les propriétaires.
Si cela se fait réellement, c’est la seule chose que je trouve de bien dans la loi Duflot.
Alexandre
Salut Alex,
Le problème c’est qu’il faudra être rigoureux dans ses calculs car il ne faut pas oublier que le propriétaire devra louer 20% en dessous du prix du marché.
Le propriétaire trouvera plus facilement des locataires s’il détient un bien immobilier bien situé et il profitera de la défiscalisation donc bien mené, un investissement de ce type peut-être génial.
Merci pour ton commentaire :)
Pierre-Antoine
Bonjour Pierre-Antoine,
Tu dis « Pour la loi Duflot, il y aura surement les mêmes dérives qu’avec la loi Scellier (construction de logements exprès pour faire de la défiscalisation dans des zones où il y a 0 locataire!) »
or justement le dispositif est prévu pour pallier aux précédentes erreurs car il est notamment prévu que seul une partie des logements seront éligibles au duflot et non la totalité d’un programme comme pour la loi scellier.
De plus, les zones sont beaucoup plus restreintes que les anciennes zones et ce pour justement éviter les problèmes de location.
Après sur le succès ou non de ce dispositif, on aura bientôt la réponse, vu qu’il en reste plus que quelques jours avant son application.
Cette loi est plutôt positive, je dirais que le principal inconvénient est l’obligation de faible ressource pour les locataires. Ca c’est un risque de plus pour l’investisseur, qui risque de ne pas être payé.
La loi Duflot est un bon relais de l’actuelle loi Scellier, cependant, les conditions d’accès à ce dispositif particulièrement les conditions de ressources limitées des locataires trop basses à mon sens vont faire peser le risque de problèmes de paiement et refroidir certains investisseurs.
Je suis d’accord avec julien qui parle de mesurette plutôt que de mesure. Le gros problème vient de la faiblesse de la construction de logements. Cela fait de très nombreuses années que le nombre de constructions annuelle est très faible, si on s’y tait mis avant et sérieusement, Hollande n’aurait pas eu à avancer un chiffre irréalisable de 500000 logements par an et sur 5 ans…
Bonjour, article très intéressant où j’ai appris énormément de choses concernant la loi Duflot. C’est indéniable, que nous avons en France un énorme problème avec toutes ses personnes mal-logées voire pas logées du tout ! En ce qui me concerne les chiffres annoncés dans votre article me scandalise. Avoir autant de personnes en situation de précarité en 2013 est effrayant. Donc pour ma part, je crois qu’il est grand temps qu’un gouvernement prenne enfin les choses en main et mettent en place de vraies mesures. Iront-ils jusqu’au bout ? Je l’espère. Pour répondre à Alex, tout dépend car j’ai été locataire longtemps et j’ai eu de gros problèmes (fuite d’eau dans la chambre à coucher) donc une pièce en moins. j’ai dormi de long mois dans le salon et bien j’ai dû batailler aller jusqu’au menace d’écrire un article etc…. pour que le propriétaire intervienne et me baisse mon loyer. Alors voyez-vous mon expérience ne correspond pas à la vôtre. A bientôt
Bonjour Pierre-Antoine,
Tu dis « Concernant la loi Duflot, il y aura surement les mêmes dérives qu’avec la loi Scellier (construction de logements exprès pour faire de la défiscalisation dans des zones où il y a 0 locataire!) »
or justement le dispositif est prévu pour pallier aux précédentes erreurs car il est notamment prévu que seul une partie des logements seront éligibles au duflot et non la totalité d’un programme comme pour la loi scellier.
De plus, les zones sont beaucoup plus restreintes que les anciennes zones et ce pour justement éviter les problèmes de location.
Après sur le succès ou non de ce dispositif, on aura bientôt la réponse sur le succès ou non de ce dispositif, vu qu’il en reste plus que quelques jours avant son application.
Salut Romain,
En effet, tu as raison étant donné que la loi sera appliquée qu’à des zones sélectionnées.
Après reste à ne pas croire tous les conseillers sur parole et bien refaire les calculs soi-même ou grâce à l’aide de personnes de confiance.
Merci pour ton commentaire,
Pierre-Antoine
Si le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire, avec conditions de loyers et de ressources du locataire, et que la location se poursuit au-delà de la période de neuf ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à à 5% du prix de revient plafonné, pour chaque période triennale, dans la limite de deux périodes. Ce taux de 5% est réduit à 4% pour les opérations initiées après le 1er janvier 2012. Cet avantage fiscal supplémentaire ne concerne que les zone A, B1 et B2 pour les demandes de permis de construire postérieures au 4 mai 2009.
@alejandra
il n’y a pas de secteur intermédiaire dans la loi duflot.
c’était sur la loi scellier, la loi duflot c’est seulement sur 9 ans.
« Sur le papier » (comme cité dans l’article), la loi est quand même plus avantageuse que sa cadette la loi Scellier : 18% de réductions d’impôts contre 13% en Scellier 2012. Après, investir dans l’immobilier reste un « investissement » (c’est le cas de le dire!). Il faut donc se pencher sérieusement sur la question et ne pas y aller à l’aveugle. Mais la loi Duflot peut être un bon placement!
@sebastien : un des moyen de « tester » la viabilité (et la rentabilité) de son investissement c’est aussi de faire appel à des professionnels de la gestion de patrimoine (qui connaissent bien le montage financier et fiscal des lois de défiscalisation) et/ou encore de « tester » son potentiel en ligne, via des simulateurs et logiciels plus ou moins puissants. Un bon moyen d’avoir déjà un premier avis.
Autre solution : se rancarder sur internet ! Rien de tel que les forums et les blogs pour avoir déjà une bonne idée des bons plans et des erreurs à éviter. Et surtout : chercher de l’information localisée ! Dans l’immobilier, avoir la situation à Paris interesse peu si on souhaite investir dans le sud de la France ou en zone littorale!
Bonjour Q. Morrin,
Oui c’est sûr qu’il faut avoir le retour de personnes expérimentées et les blogs/forums sont excellents pour ça ;)
Merci pour ton commentaire,
Pierre-Antoine