Fiscalité d’une SCI : comment choisir entre l’IR et l’IS ?

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers et souhaitez créer une société civile immobilière pour leur gestion ? Deux possibilités de fiscalité s’offrent alors à vous : une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Par principe, ce type de société est soumis à l’IR, mais il est possible d’opter pour l’IS. Jusqu’alors irrévocable, ce choix est désormais modifiable grâce à la loi de finances pour 2019, et ce avant la fin du cinquième exercice de l’entreprise. Quelles sont les caractéristiques de chacune d’entre elles ? Quels sont les avantages et inconvénients de chaque régime fiscal pour les SCI ?

La SCI soumise à l’IR

Cette forme de société est la plus courante. Dans ce cas de figure, les associés sont directement imposés sur les revenus de la société civile immobilière et ce, proportionnellement à leurs parts de capital ; ceci s’applique même si les bénéfices réalisés ne sont pas distribués.

Avantages d’une société civile immobilière relevant de l’IR

  • Une meilleure gestion des déficits : lorsque la société est déficitaire, chaque associé peut déduire une quote-part de déficit de son impôt sur le revenu (10 700 euros maximum).
  • Une comptabilité simplifiée : dans le cas de l’IR, seul un livre des recettes et des dépenses est exigé.
  • La possibilité de choisir entre l’imposition selon le régime réel (déduction de charges telles que les travaux d’entretien, la taxe foncière, les frais de gérance et d’assurance, etc.) ou le régime micro-foncier (déduction forfaitaire de 30 % des frais, uniquement lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000 euros).
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Inconvénients d’une SCI soumise à l’IR

  • L’impossibilité de déduire certains frais (frais de notaire, intérêts d’emprunt, etc.).
  • Une imposition très élevée en cas de bénéfices importants : au-delà de 151 956 euros de bénéfices, les associés sont soumis à la tranche d’imposition de 45 % du barème de l’IR.

La SCI soumise à l’IS

En optant pour le régime à l’IS, la SCI est une entité fiscale à part entière. Ses associés ne sont imposés que sur les dividendes reçus, qui ne sont versés qu’une fois que la société civile immobilière a réglé l’impôt sur les sociétés (à hauteur de 31 %).

Avantages d’une SCI soumise à l’IS

  • Amortissement des immeubles : grâce au régime de l’IS, vous pouvez reporter la dépréciation de vos biens dans le temps et réduire votre résultat imposable. Cela permet notamment de réduire drastiquement son imposition lorsque l’on veut investir dans de nombreux biens immobiliers (lisez l’interview d’un serial investisseur immobilier).
  • Déduction des frais de notaire, frais d’enregistrement, de la rémunération du gérant de la SCI.

Inconvénients d’une société civile immobilière soumise à l’IS

  • Une double imposition : les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés avant que les dividendes versés aux associés ne soient soumis à l’impôt sur le revenu.
  • Les formalités comptables : obligation de fournir bilans, comptes de résultat, récapitulatifs d’amortissements et immobilisations, etc.

Conclusion

Chaque type de société civile immobilière comporte ses avantages et ses inconvénients, il faut donc bien analyser le situation afin de choisir l’imposition pour une SCI : IR ou IS. Choisir l’impôt sur le revenu conviendra plutôt aux projets de petite envergure, tandis que l’impôt sur les sociétés s’accommodera plus aux projets conséquents. Dans tous les cas, faire son choix relève d’une analyse minutieuse de son projet afin d’optimiser au maximum son taux d’imposition.