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Que ce soit pour bâtir sur son propre terrain ou pour le vendre, il est nécessaire d’évaluer son caractère constructible. Cela dépend principalement de la législation en vigueur dans la commune, à connaître obligatoirement. D’autres paramètres peuvent entrer en ligne de compte. Voici quelques renseignements qu’il vous faudra obtenir avant de valoriser votre parcelle.
Qu’est-ce que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?
Pour s’assurer de ce qui peut être construit sur son champ d’action, la plupart des communes disposent d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il s’agit de la règle locale pour savoir ce qu’il est possible de faire sur chaque terrain, en fonction d’une carte communale. Ce Plan Local d’Urbanisme, disponible en mairie, pourra vous indiquer de nombreuses caractéristiques inhérentes à votre propre terrain : le cadastre (i.e. sa délimitation précise), la nature du terrain, et surtout vos possibilités en matière d’immobilier à cet endroit.
Ainsi, vous pourrez garder en tête que la quasi-totalité des zones urbaines sont considérées comme constructibles par défaut. C’est également le cas de certains endroits dits “zones à urbaniser”, à proximité immédiate des agglomérations.
Les interdictions possibles de construction pour un terrain
La réglementation évolue en matière de constructibilité, et un endroit considéré auparavant comme exploitable d’un point de vue foncier (et peut-être même déjà bâti) ne le sera pas forcément aujourd’hui. De nombreuses restrictions vont s’appliquer. Comme expliqué dans notre article « Rendre un terrain constructible« , il est préférable bien souvent de s’adresser à un avocat spécialiste du droit de l’urbanisme.
D’une part, les collectivités locales peuvent choisir de préserver un patrimoine en danger, et cela passera par une interdiction absolue de construire. Le patrimoine à préserver peut être une espèce animale ou végétale spécifique à l’endroit, un paysage particulier, ou même un style architectural classé : dans les centres-villes, il n’est ainsi pas possible de construire
partout. Dans les faits, cela concernera avant tout des terrains situés en zone rurale. Le PLU peut également prévoir d’interdire de bâtir sur un terrain particulier en raison des risques naturels qui peuvent rendre une exploitation foncière particulièrement dangereuse. Dans la majorité des cas, il s’agira d’un risque d’inondation ; il faut également anticiper d’autres risques, par exemple en zone de montagne (éboulements, glissements de terrain, éruptions volcaniques…).
Attention : toutes les contraintes naturelles ou architecturales n’apparaissent pas forcément toutes dans le Plan Local d’Urbanisme ! Ceux-ci, lorsqu’ils existent, peuvent mettre plus de temps à être mis à jour par rapport à de nouvelles réglementations locales. Enfin, il n’est pas impossible que ce PLU impose au bâtisseur quelques obligations spécifiques : par exemple une surface minimale de bâti à construire, ou encore une distance minimale entre votre construction et celles qui peuvent se trouver alentour.
Quelques limites non réglementaires qui rendent la construction difficile
La constructibilité du terrain ne dépend pas uniquement de paramètres légaux ; et ce n’est pas parce que la mairie vous a octroyé un permis de construire, que vous ne rencontrerez aucune difficulté dans d’éventuels travaux. Les limites accompagnant le Plan Local d’Urbanisme sont en effet des absolus, censées éviter des accidents parmi les plus probables. Mais d’autres enjeux fréquents reviennent sur le tapis.
Ainsi, le raccordement aux divers réseaux urbains d’exploitation est nécessaire : approvisionnement des eaux et évacuation de ces dernières, mais aussi électricité, téléphonie, internet… ou même, tout bêtement, un raccord entre le terrain en question et le réseau routier ! En principe, le PLU est censé prendre tout cela en compte et interdire la constructibilité lorsque le terrain est trop loin de ces réseaux ; mais même lorsque le terrain s’avère viable de ce point de vue, les travaux de raccordement ne sont pas la partie la plus aisée. Là encore, il est nécessaire de se rapprocher de la mairie pour connaître à la fois les délais possibles et les coûts nécessaires.
Le terrain peut également comporter d’autres contraintes, pas nécessairement prises en compte par le Plan Local d’Urbanisme pour restreindre la construction. Parmi ces contraintes, la plus célèbre est bien sûr l’inclinaison du terrain : une pente légère n’est pas un critère d’interdiction de construction, mais elle peut rapidement devenir une difficulté pour effectuer des travaux sur un terrain, ou même pour le valoriser dans le cadre d’une transaction. Cela peut même faire rapidement perdre de la surface. Il est possible de réaliser une expertise parallèle à l’avis des pouvoirs publics locaux, afin de bénéficier d’une opinion sur la faisabilité d’éventuels travaux, et les surcoûts engendrés.
En conclusion, qu’il s’agisse de vendre un espace à un promoteur immobilier ou de l’exploiter en y effectuant une construction, de nombreux critères permettent de valoriser (ou au contraire, de tirer vers le bas) un terrain ; et vous ne risquez d’avoir la main que sur une petite partie de ces critères. Aussi, une étude d’impact approfondie, concernant aussi bien le terrain que son environnement naturel ou urbain, peut s’avérer nécessaire pour vous assurer le meilleur bénéfice immobilier grâce à votre construction.
