Encore connues sous le nom de Sociétés de Gestion Immobilière, les Sociétés Civiles Immobilières sont des sociétés créées par au moins deux personnes physiques ou morales dans le but d’effectuer le plus souvent des investissements locatifs. Mais depuis quelques années, l’engouement pour les SCI s’accroît. Plusieurs SCI naissent au nom de l’achat de biens immobiliers. Est-ce vraiment pertinent ?
Ce qu’il faut savoir sur les SCI
Il faut au moins deux personnes (physiques ou morales) pour créer une SCI. Alors appelés associés, ils détiennent donc des parts sociales de la société proportionnelles au montant de leurs apports.
Cela dit, il faut rappeler que dans les SCI, ce ne sont pas les individus qui font les acquisitions. C’est plutôt la société, en tant que personne morale, qui acquiert les biens immobiliers qui seront mis en location pour générer des revenus locatifs. La société est l’unique propriétaire des biens achetés, quel que soit leur nombre.
Il est donc impossible pour un des associés de se prévaloir du titre de propriétaire exclusif, pour quelque raison que ce soit. Autant le dire, une SCI est avantageuse pour les personnes qui désirent faire des investissements locatifs collectifs.
Faut-il créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Actuellement, la tendance est à la création de SCI. Pour ceux qui souhaitent connaître les avantages de cette forme de société pour leur projet d’acquisition immobilière, cette section vous donne la réponse.
Pour l’acquisition par des concubins de biens immobiliers
Ceci concerne les couples qui ne sont ni pacsés ni mariés. Cette formule leur permet d’éviter les difficultés imposées par l’indivision en protégeant le bien immobilier acquis à deux.
Pour effectuer un investissement collectif dans des logements
Étant donné que la SCI permet la gestion de biens immobiliers possédés par plusieurs personnes, elle est souvent adoptée par les membres d’une même famille qui veulent investir ensemble. On parle alors de SCI familiale. Elle est aussi adoptée par ceux qui désirent acquérir des immeubles dont la valeur est intenable pour une seule personne.
Pour bénéficier d’avantages fiscaux
Grâce à la SCI, il est possible de réduire très légèrement l’imposition des donations par le biais de l’application des abattements. Il est aussi possible de choisir d’être imposé suivant le régime IS ou IR.
Pour convaincre les banques de financer l’acquisition d’un bien
Parce que les banques sont à la quête de la sécurité de leur investissement, elles restent sceptiques lorsqu’un individu vient, seul, demander un emprunt pour acquérir un bien immobilier.
Par contre, lorsque vous vous mettez avec d’autres personnes et créez une SCI qui va, en son nom, acquérir le bien immobilier, la banque est plus favorable à la demande d’un emprunt immobilier. En effet, n’oubliez pas que le bien acquis en SCI n’est considéré comme le patrimoine d’aucun des employés, mais comme la propriété de la société qui sera par conséquent responsable du remboursement de l’emprunt.
Pour résumer tout ceci, tant qu’il y a au moins deux propriétaires, il est utile et nécessaire de penser à la création d’une SCI. Bien entendu ceci ne vous concerne pas si vous êtes suffisamment nanti pour vous offrir le bien tout seul.
Autres avantages de la création d’une SCI pour acheter un bien immobilier
En dehors de tout ce que nous venons de citer comme avantages de la création d’une SCI dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, il y a plusieurs autres raisons que nous voudrions bien vous faire connaître.
Pas besoin de capital minimum
Contrairement à d’autres sociétés, la création d’une SCI ne nécessite pas un capital minimum. Vous pouvez donc lancer une SCI avec vos moyens actuels, en attendant de grandir financièrement, à mesure que vous rentabilisez vos premiers investissements locatifs.
Une excellente alternative à l’indivision
Contrairement au régime de l’indivision dans laquelle l’obtention de l’accord des deux tiers de tous les associés est la condition requise pour la prise des décisions importantes, la SCI n’est pas gérée par les associés. Elle l’est plutôt par un gérant qui a la prérogative de prendre des décisions de gestion.
Une possibilité de transmission de patrimoine
Si vous êtes associés dans une SCI, sachez que vous avez la possibilité de transmettre vos parts sociales à vos enfants. Le plus apte des enfants pourra recevoir la gérance de la société tandis que les parts restantes sont transmises aux autres enfants sous forme de dons. Il n’y a donc pas de risque d’indivision.
Est-ce possible d’effectuer des activités commerciales ?
Pour répondre à cette question, nous allons une fois encore retourner à la définition du sigle SCI. Il s’agit d’une société CIVILE immobilière. Il est donc juridiquement illégal d’effectuer des actes de commerce.
Ainsi, vous ne pouvez pas par exemple acheter un bien immobilier et le revendre. Ce serait illégal. Les seules activités autorisées dans une SCI sont entre autres :
- l’achat d’un bien immobilier destiné à la location (possibilité de réaliser de la location meublée en étant au régime IS – sauf si location meublée constitue moins de 10% de vos recettes ou qu’elle est occasionnelle).
- la construction d’un bien immobilier destiné à la vente.
Quelles sont les formes de SCI qui existent ?
On distingue principalement quatre types de SCI. En fait, ce ne sont pas vraiment des types de SCI, mais plutôt des modes d’organisation.
La première est la SCI de gestion/location. C’est la forme la plus répandue de SCI dans laquelle les associés ont le loisir de louer des biens immobiliers détenus et d’en collecter les revenus locatifs.
La deuxième, c’est la SCI de construction vente. Elle qui permet aux associés d’acquérir un terrain, d’y faire bâtir un immeuble qui sera par la suite mis en vente. Toutefois, elle cesse d’exister dès que le projet est réalisé.
La SCI d’attribution quant à elle, est le mode d’organisation dans lequel les associés acquièrent un bien immobilier et le divisent en lots, qu’ils attribuent en propriété et en jouissance aux associés.
En ce qui concerne la SCI familiale, elle permet à des membres d’une même famille de s’unir pour acquérir un bien en commun qu’ils mettront ensuite en location.
Enfin, pour répondre à la question qui a fait l’objet de cet article, nous dirons donc que oui, la création d’une SCI est un choix pertinent pour réaliser un achat immobilier.