L’achat-revente ou la location de terrains agricoles sont des sujets peu abordés en immobilier. Les terrains agricoles, malgré une forte croissance, comportent de nombreuses contraintes. Acheter un terrain agricole, est-ce rentable ?

Terrain agricole : une croissance continue 

Les terrains agricoles offrent de nombreuses possibilités : produire des denrées alimentaires, construire des logements… L’inflation de la population induit une croissance des prix des terrains agricoles. La France fait partie des plus gros producteurs agricoles européens, avec un prix par hectare très bas. Les terrains agricoles bénéficient d’une croissance continue, et ce depuis plus de 20 ans. En immobilier, une telle croissance est rare ! La plus forte hausse vient des vignes, dont le prix par hectare a été multiplié par 3 en moins de 20 ans. 

Comment acheter un terrain agricole ?

Pour acheter un terrain agricole, il est possible de s’adresser aux SAFER (sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural). Elles sont sous la tutelle des ministères de l’agriculture et des finances, et achètent des biens agricoles ou ruraux. Pour débuter vos recherches, la SAFER de votre région saura vous renseigner. Mais attention : en tant qu’investisseur privé, vous ne serez pas favorisé par rapport à des exploitants agricoles.

Parlons à présent des tarifs. Le prix sera établi en fonction de 3 critères : la qualité des terres, la zone et si la terre est louée ou non à un agriculteur. Il existe un barème officiel indicatif de la valeur vénale des terres en France. Vous trouverez de tout : des terrains à bas prix comme des terrains très chers (notamment pour les vignes). Votre intérêt serait d’acheter un terrain agricole pouvant devenir constructible, afin de réaliser une belle plus-value à la revente. Pour cela, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie du bien. 

Louer son terrain agricole

La location d’un terrain agricole n’est pas aisé. Le montant du fermage (loyer) est réglementé par arrêté préfectoral, prévoyant les minima et maxima. Par défaut, la durée d’un bail de terrain agricole est de 9 ans. Un état des lieux contradictoire est obligatoire. Pour faciliter votre location, vous pouvez faire appel à une SAFER : la convention de mise à disposition de la SAFER vous permettra de choisir votre durée de location et de leur laisser la gestion du terrain, état des lieux et recherche d’exploitant agricole compris. 

Concernant la rentabilité de votre investissement immobilier, elle n’est pas excessive : entre 1 et 4% brut. 

Comment vendre son terrain agricole ?

Si possible, on vous conseille de vendre une terre libre, au risque d’avoir une décote entre 15 et 30%. Pour une bonne plus-value, vous pouvez valoriser votre terre en y plantant des arbres (pour de l’ébénisterie ou comme bois de chauffage) ou en vendant votre terre comme terrain constructible. Cependant, il faut prendre en compte la taxe sur la plus-value : 34.5% de la plus-value reviendra à l’état si vous revendez votre bien dans les cinq années suivant l’achat. Vous serez exonéré de cette taxe au bout de 22 ans.

En conclusion : acheter un terrain agricole n’est pas forcément une bonne idée, surtout dans un objectif de revente ou d’enrichissement. C’est un investissement compliqué à cause de nombreuses contraintes. Si vous mettez la main sur un terrain agricole intéressant, cela peut valoir le coût mais bénéficiera surtout à vos petits-enfants !