Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir obligatoirement un gros budget. Une société civile de placement immobilier (ou « pierre papier ») permet d’être copropriétaire de biens immobiliers, de diversifier ses placements et de toucher un revenu régulier. En contrepartie de frais, la gestion du patrimoine est déléguée. C’est un placement intéressant mais qui n’est pas sans risques.

Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Une société civile de placement immobilier permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement un bien. La société de gestion investit l’épargne de plusieurs investisseurs dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine d’immeubles qui sera loué.
Il existe deux types de SCPI :
– Les sociétés civiles de placement d’entreprise ou de rendement qui investissent dans des biens à usage commercial tels que des bureaux, des entrepôts, des boutiques, des résidences séniors…
– Les sociétés civiles d’habitation ou fiscales qui investissent dans des immeubles à usage d’habitation. Les biens détenus permettent parfois aux particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux.
Il faut différencier les OPCI SCPI, les organismes de placement collectif immobilier. Les OPCI achètent également des biens immobiliers pour les louer mais seulement dans une proportion variant de 51 à 90 %. Le reste des investissements se fait hors immobilier locatif.

Le fonctionnement d’une SCPI

C’est une société de gestion qui crée et gère la SCPI. Cette société vend des parts auprès de particuliers ou de distributeurs (banques, les conseillers financiers…) L’argent sert à acquérir des biens immobiliers variés pour les louer. La société de gestion cherche des locataires, établit les états des lieux, s’occupe des charges, des travaux, récupère les loyers et verse des dividendes aux porteurs de parts.

Un placement qui n’est pas sans risques

Le capital investi et le rendement ne sont pas garantis. La valeur d’une société civile de placement varie en fonction de l’évolution du marché immobilier. Les revenus locatifs ne sont pas garantis et la valeur de revente peut être plus basse que celle de l’achat. Les délais de sortie du capital peuvent être longs.
Il s’agit d’un placement à long terme, sur dix à 20 ans. Avant d’acheter des parts, il est important de vérifier le prix d’acquisition mais aussi les frais liés à la gestion.
Les sociétés de gestion sont « surveillées » par l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF) qui leur accorde leur agrément pour gérer les SCPI et les mettre sur le marché. Il faut se méfier des plateformes frauduleuses qui ne sont pas agréées par l’AMF et qui proposent des investissements attractifs.

Comment investir en SCPI ?

Acheter des parts

Les parts peuvent être achetées directement à la société de gestion ; elles peuvent être achetées à crédit, dans le cadre d’une assurance-vie ou bien en démembrement.
S’il s’agit d’une société à capital fixe, il faut attendre que de nouvelles parts soient créées ou en acheter à un détenteur qui souhaite se retirer.
S’il s’agit d’une société à capital variable, il est possible d’acheter des parts à n’importe quel moment.

Les frais

La détention de parts entraîne des frais.
Les frais d’entrée sont calculés sur le prix d’une part et varie de 5 à 12 %. Ils sont intégrés dans le prix d’achat.
Les frais de gestion rémunèrent la société de gestion et sont calculés en fonction des revenus de la société. Ils varient entre 8 et 10 %.
Enfin, les frais de cession sont calculés sur le montant de la transaction auxquels peuvent s’ajouter des droits d’enregistrement. Ils sont généralement payés par l’acquéreur des parts.

Toucher des revenus

Tout porteur de parts touche des dividendes, des revenus fonciers qui peuvent être mensuels, trimestriels…

Revendre ses parts

S’il s’agit d’une société à capital fixe, il suffit d’adresser un ordre de vente à la société de gestion. La vente ne peut être réalisée que s’il y a un acquéreur. Le prix des parts varie en fonction de l’offre et de la demande. Il est également possible de trouver soi-même un acquéreur et de fixer le prix des parts.
S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, il est nécessaire de faire une demande de retrait auprès de la société de gestion. C’est elle qui rachète les parts et en fixe le prix. S’il n’y a pas d’acquéreur, les parts peuvent être rachetées par la société de gestion si elle a préalablement créé un fonds de remboursement.

La fiscalité

Le détenteur de parts est soumis à l’impôt sur les loyers et sur les plus-values enregistrées. L’impôt sur les loyers est prélevé à la source mais le régime microfoncier suppose que l’investisseur possède également un bien loué nu. La vente est soumise au régime des plus-values avec un taux d’imposition bénéficiant d’abattements annuels qui varient en fonction de la durée de détention des parts.