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Vous souhaitez réaliser un investissement pour placer une partie de vos liquidités. Après avoir fait le tour des placements, écarté l’épargne bancaire peu rentable et plafonnée, l’assurance-vie dont le rendement est en baisse et la bourse trop volatile, vous avez retenu l’investissement locatif qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.
L’immobilier locatif peut être très intéressant à condition de respecter certains critères que nous allons examiner.
Le type de bien à acquérir
Neuf ou ancien ? 20m², 50 m² ou 150 m² ? Cela dépend de vous. Il se peut que vous ne souhaitiez pas faire de travaux cependant il faut savoir que les logements anciens rénovés et redécorés offrent des rendements supérieurs aux locations de logements neufs en l’état. La superficie est également à prendre en compte, combien de mètres carré visez-vous ? Si vous souhaitez limiter le taux de rotation de votre location, il faudra éviter les petites surfaces qui sont souvent louées par les étudiants. Un bien de plus de 50m² attirera un profil de locataire différent : actif seul, couple, couple avec un enfant… Vous pouvez aussi chercher des biens d’exception, un Riad au Maroc, un Condo Vieux-Montréal, un appartement sur la croisette… qui attireront plus facilement les touristes de passage pour de la location saisonnière.
La durée de l’investissement
Quel que soit l’objectif recherché, pour réussir son investissement immobilier qu’il s’agisse de percevoir des revenus, d’accroître son patrimoine en réalisant une plus-value future, il faut avoir à l’esprit que l’investissement en immobilier locatif se fait sur le long terme. L’idéal étant bien entendu de gagner de l’argent dès le départ, pour cela il faut veiller à ce que nos rentrées d’argent nettes (loyers) soient supérieurs à nos mensualités d’emprunt.
Le choix de la ville dans laquelle investir
Il faut s’assurer que l’offre de l’immobilier locatif n’excède pas la demande car il pourrait alors être particulièrement difficile de trouver des locataires.
La localisation du bien immobilier dans la ville
Le bien sera d’autant plus recherché qu’il est situé dans un cadre agréable, proche des transports en commun et de commerces. Vous pouvez aussi rechercher un bien près des écoles et facultés, tout en sachant que le taux de rotation risque d’être plus élevé lorsque vous louez à des étudiants (septembre à juin en général).
Le recours à l’emprunt pour financer son acquisition
Réaliser un emprunt dans le cadre d’un investissement locatif est intéressant car il permet de ne pas utiliser sa propre épargne disponible et de déduire de ses futurs impôts les intérêts d’emprunt. Il faut bien choisir son crédit, entre le crédit amortissable et le crédit in fine.Pour ce dernier, le montant des intérêts est plus important mais prévoit le remboursement du capital en une fois à une date fixée par le contrat. Pour cette partie, je vous conseille vivement de lire l’article suivant : les secrets pour négocier son emprunt immobilier.
La fixation du loyer
Le loyer doit correspondre au prix du marché. Un loyer trop élevé pourrait faire fuir les locataires ou entraîner des changements fréquents de locataires.
Le rendement net
Il correspond au ratio loyers annuels déduits des charges et frais divers / montant de l’investissement total ramené en pourcentage. L’investissement total englobe le prix d’achat du bien auquel on ajoute les frais de notaire et d’agence. Le taux obtenu devra être dans tous les cas supérieur aux placements sans risques majeurs disponibles (livret A et assurance-vie).
Le choix du locataire
Il est impératif que le futur locataire fournisse certaines pièces justificatives comme des fiches de paie, un contrat de travail et une copie d’une pièce d’identité et il est nécessaire de vérifier l’authenticité des documents. L’investisseur peut également se rapprocher de précédents bailleurs pour une meilleure connaissance de la personne et enfin demander une caution pour se protéger d’une défaillance du locataire.
Trouvez du soutien et des conseils auprès d’investisseurs qui ont déjà réussis ce que vous voulez entreprendre.
Et enfin : Passer à l’action !
Enfin, une fois que vous savez précisément ce que vous cherchez, faîtes un calcul de rendement prévisionnel et saisissez l’occasion de réaliser un investissement locatif ! C’est le meilleur moyen d’apprendre et de s’enrichir.
Tu proposes une belle liste. Je dirais au lecteur de ne pas hésiter à investir « correctement en immobilier », c’est une belle façon de se créer des revenus et des actifs en même temps.
Souvent, cela rebute les gens en ce qui a trait à la gestion. Je suis pareil !!! Je vais affaire avec une personne sur place qui s’occupe du quotidien. Il y a des solutions à tout :-)
Bonjour
Cet article est vraiment intéressant et détaillé. Merci car je crois que le locatif dans l’immobilier va devenir un moyen plus que pertinent pour préparer sa retraite au niveau financier.
J’en parle aussi un peu dans mon blog,
Ludovic
Bonjour Ludovic,
Oui c’est certain l’immobilier locatif est un pilier d’enrichissement, il n’y a qu’à voir les réussites de certain dans ce domaine.
Et en plus sans fonds propres énormes grâce aux prêts des banques pour investir :)
Pierre-Antoine
Bonjour Pierre Antoine
Merci pour ta réponse
Selon toi, l’investissement dans des résidences de services en jouant sur la défiscalisation pourrait être intéressant ?
Ludovic
Bonjour Pierre Antoine,
je suis d’accord avec toi et Ludovic pour dire que l’investissement reste une valeur sûre pour l’enrichissement. Les gens ont malheureusement peur de s’engager dans un crédit mais c’est bien le fait d’emprunter qui permet de se créer un patrimoine à terme. C’est-à-dire faire travailler un gros volume d’argent qu’on ne possède pas personnellement à t=0.
Je me permets de répondre à Ludovic : pour l’investissement dans des résidences de service c’est la loi Bouvard-Censi qui s’applique. Cette loi permet de défiscaliser jusqu’à 33000€ par an. Ce dispositif a l’avantage d’offrir une certaine sécurité à l’acquéreur du bien immobilier puisque le bien est loué par bail commercial à l’exploitant pour une durée de 9 ans minimum. C’est à l’exploitant de trouver les locataires et ces donc lui qui supporte les risques.
Quelques informations visibles sur mon site.
Bonjour à toi,
Merci pour ton commentaire et pour les informations sur les résidences de service!
A plus tard j’espère,
Bonjour Pierre Antoine,
Malgré tout ce que l’on peut entendre, lire ou voir dans les médias, l’immobilier reste malgré tout un investissement rentable lorsque le projet à bien été ficelé au départ.
Par contre, il faut faire très attention au prêt à taux zéro car si le propriétaire veut louer son habitation alors il devra rembourser intégralement son PTZ sauf pour des cas justifiables mais ceux-ci seront tout de même soumis à des contraintes intenables pour des une mise en location.
Salut Eric,
Comme tu le dis les investissements profitables existent, il faut juste s’y intéresser et faire les choses dans les règles.
Merci pour ce complément concernant le prêt à taux zéro!
A bientôt,
Merci pour cette synthèse.
Nous ajoutons également qu’il faut avant tout avoir la volonté d’agir et de se préparer mentalement à un achat immobilier.
En France l’investissement locatif est un peu en pane malgré les efforts du gouvernement (loi Duflot trop restrictive) mais de belles perspectives s’offrent ailleurs à conditions de bien étudier le terrain au préalable, il est important de savoir où l’on met les pieds.
Bonjour,
Merci pour ces règles de bon sens.
J’aurais peut-être rajouté la possibilité de louer en meublé. Attention, je parle d’un bien nu que l’on meuble, pas d’un investissement dans une résidence de services.
Pour les investisseurs fortement fiscalisés, c’est une solution pertinente. Pas forcément facile au quotidien mais rentabilité assurée si on suit vos 10 règles.
Cordialement,
Bonsoir Arnaud,
En effet merci pour ce complément (j’y reviendrai dans d’autres articles), le meublé permet de déclarer ses revenus en Bénéfices industriels et commerciaux.
Il y a ensuite deux régimes, micro-BIC et réel, ce dernier régime n’est pas très connu mais bien plus avantageux! Le meublé au BIC réel permet donc de maximiser le rendement net net!
A bientôt,
Des conditions à respecter et des étapes à ne pas brûler ! L’investissement locatif est une des solutions pour optimiser ses revenus. Avant de se lancer, il faut bien définir son objectif : préparer sa retraite, se constituer un patrimoine ?