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Le rendement d’un investissement locatif

Le rendement d’un investissement locatif
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Quand on parle d’investir, et plus particulièrement dans l’immobilier, il y a un taux qui est scruté de près, il s’agit du taux de rendement. Oui, parce qu’un investissement locatif c’est avant tout un problème de mathématiques.

Maison rentabilité rendement locatif

Différence taux de rendement / taux de rentabilité :

Pour partir sur de bonnes bases et ne pas confondre les termes, il faut savoir que le taux de rendement et le taux de rentabilité sont deux indices différents. Le premier ne prend en compte que les revenus tirés du capital investi alors que le deuxième inclut également la variation du capital investi.

Exemple simplifié : 6000 euros de loyers annuels pour un appartement acheté 100 000 euros. Durant l’année écoulée, le prix de l’appartement a baissé de 10000 euros.

Taux de rendement locatif : (6000/100000)*100 = 6%

Taux de rentabilité locative : [(6000-10000)/100000]*100 = -4%

Ainsi, sachant que je souhaite conserver un parc immobilier qui me rapporte des revenus réguliers et ne pas agir en fonction des fluctuations des prix de l’immobilier, l’indice retenu est le taux de rendement. Ce sont les chiffres qui vont faire que votre opération sera bénéficiaire ou malheureusement déficitaire.

Le rendement d’un investissement locatif :

Les banques proposent des placements avec des taux d’intérêt qui vous indique ce qu’ils rapportent. Ainsi le support en fonds euros (obligations en majorité) d’une assurance-vie rapporte actuellement environ 3,5% bruts. 10000 euros placés nous rapporteront donc 350 euros avant déductions fiscales.

En immobilier, c’est le même principe il faut connaître le taux de rendement pour savoir ce que l’investissement locatif nous rapporte. Comparé aux placements bancaires peu rémunérateurs, l’immobilier représente une opportunité d’obtenir un rendement supérieur. Définissons les trois rendements, le premier étant le moins précis, présenté fièrement par les agents immobiliers pour convaincre les acheteurs, il ne nous intéresse pas :

  1. Le rendement brut : somme loyers perçus sur une année / prix total d’acquisition du bien immobilier
  2. Le rendement net : somme loyers perçus sur une année – total des charges/frais / prix total d’acquisition du bien immobilier
  3. Le rendement net net (ou après impôts) : somme loyers perçus sur une année – total des charges/frais – impôts et taxes / prix total d’acquisition du bien immobilier

En quête de l’autofinancement :

Plus le rendement net net sera intéressant, plus on sera à même d’autofinancer son investissement locatif. Objectif : que les loyers couvrent l’ensemble des sorties (mensualités d’emprunt, charges de syndic/frais, impôts et taxes).

Si vos calculs vous mènent à la conclusion qu’en empruntant la totalité du prix du bien + les frais de notaire + éventuels frais, vous êtes en situation d’autofinancement alors c’est l’idéal. Encore faut-il convaincre la banque de vous suivre sans qu’elle vous oblige à mettre de l’apport personnel.

Parfois pour atteindre l’autofinancement, il est préférable de payer les frais de notaire et les frais d’agence au minimum. Ainsi votre premier investissement sera « blanc » pour votre budget et pourra même peut-être vous rapporter une marge tous les mois. La banque sera plus encline à vous suivre pour d’autres investissements locatifs !

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