Négocier son Crédit Immobilier : Conseils et Stratégies

Négocier son Crédit Immobilier : Conseils et Stratégies
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Vous prospectez actuellement pour trouver votre premier bien immobilier et vous vous renseignez en parallèle sur les emprunts immobiliers ? Découvrez ici des conseils et stratégies pour négocier votre crédit immobilier et d’obtenir un financement plus avantageux.

Il y a de nombreuses informations à connaître pour faire baisser le coût de votre financement. Je vais tâcher de vous les exposer clairement grâce à une suite d’articles sur ce sujet. Il faut savoir que lorsque vous allez voir votre banquier, celui-ci aura à la manière d’un commercial une marge de manœuvre. Le banquier se cachera bien de vous dire que vous prenez part à une négociation !négocier crédit immobilier pab patrimoine

Pour commencer… allez voir votre banquier avec un dossier complet :

  • Justificatif d’identité : ID ou passeport.
  • Justificatifs de votre situation familiale : livret de mariage, jugement de divorce…
  • Justificatif de domicile : factures EDF, France Télécom de moins de 3 mois.
  • Vos trois derniers bulletins de salaire et tous les justificatifs des autres revenus (pensions, retraites, revenus de titres, rentes immobilières…).
  • Vos deux derniers avis d’imposition : liasse 2042, pour les revenus fonciers –liasse 2044.
  • Les informations relatives à vos prêts en cours (contrats de crédits, tableaux d’amortissements).
  • Pièces relatives à votre patrimoine financier : trois derniers relevés de compte, de comptes-titres, de comptes d’épargne, de contrats d’assurance-vie…
  • Si vous avez un patrimoine immobilier : titres de propriété des biens.
  • Coordonnées de votre notaire.

Les pièces demandées par les banques sont les mêmes ainsi une fois tout cela réunit vous serez tranquille. Il faut lui prouver qu’il peut vous faire confiance, de ce fait venez avec de l’épargne plutôt qu’avec plusieurs crédits à la consommation, évitez les découverts… Cela montre que vous savez gérer vos dépenses.

Allez voir plusieurs banques pour faire jouer la concurrence entre elles. Vous serez de plus en plus à l’aise, vous aurez plus de connaissances du milieu bancaire pour obtenir la meilleure offre. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier qui fera office d’intermédiaire entre vous et la banque. Ces derniers ont des dizaines de banques partenaires et obtiendront pour vous les meilleures conditions de financement sur le marché.

Qu’apportez-vous à la banque dans cette négociation ?

Vous connaissez le Produit Net Bancaire (PNB) ? Il s’agit de la marge finale d’une banque sur une vente. Pour faire simple, les crédits immobiliers ne sont pas les opérations les plus rémunératrices pour les banques, il faut donc que vous leur apportiez des contreparties intéressantes. Les établissements financiers gagnent de l’argent sur les assurances, les cartes bancaires, vos placements d’argents (livrets, assurances-vie…)…

Il faut être malin. Si vous proposez la domiciliation de vos revenus, l’ouverture d’un PEA, d’une assurance-vie ou la souscription d’une assurance habitation par exemple alors le conseiller sera plus enclin à vous offrir de bonnes conditions de financement. C’est normal ce doit être une relation gagnant / gagnant.

Les banques veulent récolter le maximum de fonds propres. Il faut que votre conseiller sente une volonté de votre part d’établir une relation durable.

Intéressons-nous au taux d’intérêt

Le banquier va vous en parler en long et en large. Même si ce n’est pas le point sur lequel vous pourrez gagner le plus, c’est important de comprendre son fonctionnement.

C’est simple, plus vous empruntez sur une longue durée, plus votre taux d’intérêt sera élevée car la banque prend plus de risques. Les banques ont différentes durées de prêt et une hiérarchie des taux d’intérêt associée à celles-ci. Ainsi, une banque A pourra vous prêter par exemple soit sur 10, 12, 15, 17 ou 20 ans, alors qu’une banque B pourra vous prêter sur 11, 14, 16, 19 ou 22 ans.

Pour faire baisser le taux d’intérêt de votre futur emprunt immobilier, il faut donc comprendre :

– Fixez-vous la mensualité maximale que vous pourrez payer.

– Faîtes des simulations qui s’approchent le plus de cette mensualité pour diminuer au maximum la durée d’emprunt. De cette manière, le taux sera optimisé.

– En suivant l’exemple ci-dessus, si le montant emprunté avec l’échéance souhaitée donne des remboursements sur 16 ans alors l’offre de la banque B sera à priori plus compétitive.

Si vous demandez un crédit immobilier pour un investissement locatif, alors la durée ne sera pas un point bloquant au contraire. Plus vous emprunterez sur une longue durée, plus vos mensualités seront basses et ainsi vous pourrez obtenir une trésorerie positive tous les mois.

Les autres éléments à négocier pour son financement

Je vous rappelle qu’avant d’aller voir les banques pour un crédit immobilier, il faut vous assurer d’avoir une situation financière la plus saine possible. Vous aurez plus de légitimité dans les discussions ! De plus comme indiqué précédemment, une technique pour avoir plus de poids consiste à souscrire l’assurance crédit, l’assurance habitation (résiliable si besoin grâce à la Loi Hamon), à accepter l’ouverture de supports de placement comme un PEA, une assurance-vie…

Les banques sont toujours à la recherche de bons profils pour souscrire un crédit, à vous de présenter votre projet avec soin ! Sachez également que la population ayant entre 25 et 50 ans est celle qui intéresse le plus les banques, car le potentiel de croissance du patrimoine est important.

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Les frais de dossier de votre demande de crédit

Ils sont compris en moyenne entre 500 et 1000 euros. Ces frais sont liés au temps passé par la banque à la constitution de votre dossier de crédit. Ce que peu de gens savent c’est qu’il est possible de diminuer ces frais de dossier (de 20%, 30%, 50%). Encore faut-il présenter un dossier béton : tous les documents demandés, un email avant le rendez-vous avec les éléments chiffrés du projet et je vous conseille d’y joindre un fichier Word qui rassemblent toutes les informations au sujet du crédit demandé (bien immobilier financé, éléments financiers, apport personnel, état des lieux de votre patrimoine, facteurs clés de succès pour un investissement locatif…).

Si vous allez directement traiter avec votre conseiller alors mettez en avant que votre dossier ne présente aucune complexité et que c’est votre droit de faire cette demande.

Négocier une délégation d’assurance

Une assurance décès est indispensable lors que vous demandez un crédit à une banque. Le taux classique par tête est de 0,28% mais en optant pour une délégation d’assurance vous pouvez descendre. En effet, le contrat d’assurance groupe de la banque est le même pour tout le monde que vous ayez 20 ans ou 60 ans. C’est une absurdité car du risque naît l’assurance et ce risque n’est bien sûr pas le même à 20 ans qu’à 60 ans.

Si vous êtes jeune et en bonne santé, foncez! Vous pourrez obtenir entre 0.10% et 0.16% par tête. L’économie peut-être de plusieurs dizaines voir centaines d’euros par mois et représenter au final une somme de quelques milliers, dizaines de milliers d’euros ! Si vous êtes plus âgé (+ de 45 ans) ou que vous avez un souci de santé alors la potentielle économie est moins évidente mais tout est à calculer! Faîtes une demande vous pourrez comparer l’offre de la banque et celle de la société d’assurance privée.

Plus d’informations sur la délégation d’assurance, ici.

La garantie de votre crédit immobilier

Pour se couvrir la banque va vous proposer la solution la plus simple pour elle : l’hypothèque. Vous devrez payer pour la lever, c’est l’option la plus coûteuse donc à éviter si possible.

Vous pouvez demander l’option du cautionnement. Cette caution peut-être récupérée à 70% environ une fois le crédit immobilier remboursé en totalité. Voilà quelques centaines d’euros supplémentaires qu’il est possible de récupérer !

Les indemnités en cas de rachat anticipé

Pour les emprunts immobiliers les conditions sont fixées par les articles L313-47 et R313-25 du code de la consommation. L’indemnité de remboursement anticipé ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt et ne doit pas dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Il vaut mieux anticiper, si vous souhaitez rembourser votre crédit immobilier avant son terme (Quentin nous en parle très bien ici).

On peut négocier que plus l’on se rapproche du terme du crédit plus ces frais seront faibles. Ou alors même demander une exonération totale de ces frais. A vous de voir en fonction de ce que vous avez déjà demandé et/ou obtenu.

Je voudrai vous rapporter une technique de négociation de Guillaume, ancien conseiller financier. Je le cite : « Cela consiste à tout demander d’un coup au banquier de manière à “l’assommer” ! De cette manière, il acceptera beaucoup plus que si vous venez une fois par semaine pour négocier le crédit point par point… »

J’espère que ces informations vous aideront comme elles m’ont aidé à plusieurs reprises !

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