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Loi Duflot, encadrement des loyers, des mesures pour lutter contre la crise du logement

Loi Duflot, encadrement des loyers, des mesures pour lutter contre la crise du logement
Note :

Aujourd’hui ce sont plus de 10 millions de personnes qui souffrent de l’état du mal-logement en France . Dans le rapport publié par la Fondation Abbé Pierre, ce chiffre est accompagné de deux constats : les prix sont de plus en plus élevés (à l’achat ou à la location) et la production de logements est insuffisante pour répondre aux besoins.

Pour contrecarrer ces problématiques le gouvernement a mis en place un plan d’action. Cela tombe bien, le sujet est directement en accord avec la ligne éditoriale du blog. Tout d’abord, il faut savoir que le logement représente le premier poste de dépense dans le budget des Français (avec l’éternelle question de l’achat ou de la location). En moyenne cela représente pour un ménage sur deux, plus de 20% du revenu et cela peut monter à 27% pour les locataires du parc privé. Le problème est que bien souvent, un choix cornélien doit être fait entre surface, éloignement et prix. Personnellement, je privilégierai dans l’idéal l’option moins de surface et moins d’éloignement.

Beaucoup de logements restent vacants, selon l’INSEE en 2009 ce sont près de 2290000 logements qui étaient inoccupés sur un total d’environ 32952000 logements. Dans les grandes villes en particulier il devient donc difficile de trouver de quoi se loger (alors que pour les entreprises la location de bureaux à Paris et dans les zones économiquement dynamiques n’est pas aussi compliquée). Les étudiants, les jeunes actifs ou encore les familles aux revenus modestes sont les premières populations à rencontrer des problèmes.

Crise logement duflot
Quels sont les leviers d’actions du gouvernement ?

Deux objectifs sont en ligne de mire : ralentir la hausse des loyers et construire davantage (concrètement, on parle de 500000 logements supplémentaires par an durant le mandat de François Hollande). Ce chiffre ne semble pas réaliste! Il fixe la barre très haut.

Une première action a été menée en août 2012 avec le décret sur l’encadrement de loyers privés. Les bailleurs ne pourront plus augmenter les loyers lors d’un changement de locataire d’un montant supérieur à la revalorisation sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Néanmoins, toutes les villes ne sont pas concernées. Ce décret va s’appliquer dans celles où des tensions anormales du marché locatif sont repérées (par exemple : Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon…). Cette mesure va venir contrer la flambée du coût du logement locatif et des charges.

Concernant les constructions neuves, on a entendu beaucoup parler deux autres leviers d’actions.

  • Premièrement, le gouvernement a augmenté le plafond du livret A de 25% le 1er octobre, celui-ci passant de 15300€ à 19125€. Pour comprendre l’intérêt de ce nouveau décret, il faut savoir que l’argent déposé sur les livrets A (géré par la Caisse des Dépôts) est utilisé pour accorder des prêts à long terme au service de l’intérêt général. Pour faire plus court, les dépôts des livrets A permettent de financer la construction de logements sociaux.
  • Deuxièmement, le gouvernement a demandé à Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des Territoires et du Logement, de travailler sur un dispositif pour remplacer la loi Scellier. L’objectif de ces mesures (loi Scellier et maintenant loi Duflot dont les derniers éléments sont maintenant connus) est d’encourager les investissements dans l’immobilier grâce à des avantages fiscaux.

Voyons les principales composantes de la loi Duflot

– Les investisseurs auront pour obligation de louer leur logement neuf pendant une durée minimum de 9 ans.

– Le taux de réduction d’impôt sur le revenu variera de 17% à 20% avec une bonification pour les bâtiments plus économes en énergie.

– Les acheteurs pourront donc déduire du montant de leur impôt une partie de leur investissement, avec un plafond à 300000 euros.

– Les montants des loyers devront être inférieurs de 20% à ceux du marché et les locataires devront avoir de faibles ressources (à définir).

2 investissements par an dans le cadre de la loi Duflot sont autorisés (un seul avec la loi Scellier)

– Un investissement en loi Duflot rentrera dans le plafond des niches fiscales (en 2013, 10000 euros par an et par foyer).

– Enfin, toutes les villes ne seront pas concernées par la loi Duflot, seulement celles dans lesquelles la demande est plus forte qu’ailleurs (cela garantira par le même temps une location plus facile pour les bailleurs).

Pour mieux comprendre, prenons un exemple :

La famille Duflan investit pour faire du locatif, dans un appartement à Nice pour 300000 euros. Le bâtiment est classé comme économe en énergie et ils décident de louer leur bien pour 9 années.

Le loyer moyen dans la ville de Nice pour un tel bien est de 1000 euros. Ils loueront donc leur bien 800 euros pour rentrer dans le cadre de la loi.

La réduction d’impôt sur le revenu totale pour une telle opération est de : 300000*18%= 54000 euros.

Ces 54000 euros seront étalés sur 9 ans, ils pourront déduire de leur impôt 6000 euros tous les ans. Si la réduction d’impôt totale est supérieure à l’impôt dû alors la différence sera reportable.

Pour conclure, l’objectif du gouvernement est clair : augmenter le nombre de logements en France. Concernant la loi Duflot, c’est un montage défiscalisant sur le papier très intéressant mais qui n’est pas à mettre entre toutes les mains. Il faut être sûr d’investir dans une zone où la demande locative est importante, dans un bien qui n’est pas surévalué et bien prendre en compte dans les calculs que les loyers devront être 20% inférieurs à ceux du marché.

Il ne faut pas se laisser aveugler par le taux de réduction d’impôt. On l’a vu avec la loi Scellier, de nombreux logements ont été construits dans des zones où il n’y avait aucune demande locative, avec des loyers promis surévalués… Si vous envisagez un tel placement, demandez l’avis de plusieurs experts indépendants les uns des autres.

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