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Investir dans un immeuble de rapport, une bonne initiative ?

Investir dans un immeuble de rapport, une bonne initiative ?
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A l’heure où le livret A et le Plan d’Epargne Logement (PEL) proposent des rendements peu élevés, de nombreux investisseurs se tournent vers d’autres produits ou actifs pour tenter de faire fructifier leur argent. Un nombre croissant se tourne vers l’acquisition partielle ou totale d’un immeuble de rapport. Découverte…

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Un immeuble de rapport, c’est quoi ?

Apparu au 18ème siècle à Paris, l’immeuble de rapport, aussi appelé immeuble à loyer, est un type architectural qui a connu un réel essor lors du siècle suivant. Pour le définir très simplement, il est un immeuble bâti ou acheté pour être ensuite loué. Pour aller un peu plus loin, il est possible de considérer qu’un immeuble de rapport est un immeuble divisé en plusieurs logements qui sont loués par un propriétaire.

Investir dans un immeuble de rapport est donc un véritable placement financier puisqu’en contrepartie de l’acquisition de l’immeuble, le propriétaire espère obtenir des loyers qui, à terme, doivent lui permettre d’amortir son investissement puis de lui offrir un véritable revenu (avec un rendement plus élevé avec un seul bien immobilier).

 

Combien coûte un immeuble de rapport ?

Comme vous devez vous en douter, le prix d’un immeuble de rapport varie considérablement selon la ville où il se trouve tout comme le loyer que vous ferez ultérieurement payer à vos locataires pourra varier d’une localité à l’autre.

Aussi, c’est à vous de choisir le bon emplacement pour votre immeuble de rapport et la meilleure solution pour être certain de prendre la bonne option est assurément de calculer le ratio entre le prix d’achat, le potentiel locatif et le potentiel effectif de location pérenne. Le rendement potentiel d’un immeuble doit primer sur l’affectif qui peut vous donner envie d’investir à un endroit plutôt qu’à un autre.

Afin de vous donner une idée du prix d’un immeuble de rapport, nous avons retenu 4 villes et les prix moyens sont les suivants : 1200€ le m2 à Brest, 2200€ le m2 à Nantes, 2300€ le m2 à Strasbourg, 8000€ le m2 à Paris.

Il faut savoir qu’un immeuble de rapport coûte moins cher qu’un appartement d’une part parce que la surface acquise est plus importante et d’autre part parce que la marge de négociation est plus grande en raison du faible nombre d’acheteurs potentiels, la concurrence est moins féroce entre les investisseurs !

 

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport est un investissement immobilier qui peut vous procurer de nombreux avantages :

  • De véritables économies financières. En achetant en gros, vous profitez d’un meilleur prix au mètre carré. De plus, mieux vaut investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans plusieurs logements différents puisque vous éviterez la multiplication des frais d’achat et la dépense en temps… (notaire, agence immobilière, emprunt bancaire, etc…)
  • La diversification des placements. Si vous disposez déjà d’actifs financiers, investir dans l’immobilier est un parfait complément
  • Le pouvoir de décision. En acquérant un immeuble de rapport, vous êtes seul à gérer la copropriété, pas besoin de faire appel à un syndic vous pouvez être aux commandes. Autant dire que vos objectifs de bailleur ne seront pas entravés par les désirs parfois coûteux de propriétaires résidents. L’absence de syndic vous procurera un sentiment de liberté très appréciable
  • La promesse de rendements particulièrement intéressants. Selon l’emplacement de votre immeuble et le marché locatif local, il sera possible de profiter de rendements estimés entre 6 et 12%
  • La dilution du risque d’impayés et de vacance locative. En louant plusieurs logements plutôt qu’un grand appartement, vous serez beaucoup moins impacté si toutefois un locataire est un mauvais payeur ou si l’un des logements peine à trouver un locataire
  • Des gains de temps. Votre parc immobilier sera regroupé en un seul immeuble ce qui simplifiera considérablement sa gestion !

Toutefois, ces nombreux avantages sont contrebalancés par quelques inconvénients ou risques à bien maîtriser en amont de votre projet immobilier.

 

Investir dans un immeuble de rapport a aussi des inconvénients

Bien que l’investissement dans un immeuble de rapport soit plein de promesses, il faut bien maîtriser les risques :

  • Le coût d’acquisition est important. L’investissement financier est important et implique souvent d’obtenir le prêt d’une importante somme d’argent. Pour cela, il faudra convaincre les banquiers de la véracité de votre projet. Simple à dire mais plus compliqué à faire, comme cela est expliqué dans plusieurs articles sur le site, il faut préparer un projet sérieux avec un dossier bancaire adapté. Cet inconvénient est à nuancer car emprunt important veut aussi dire mensualité importante, remboursement de capital et enrichissement accéléré, de quoi donner un gros coup de boost à votre patrimoine.
  • Vous allez avoir beaucoup de tâches à accomplir (bien que vous puissiez sous-traiter à une agence). Entre l’administratif, le financier et le technique, vous n’allez pas vous ennuyer :)
  • Des difficultés à la revente parfois. Si toutefois vous avez besoin d’avoir du cash disponible, la revente d’un immeuble peut être complexe parce que la demande est réduite
  • Le coût des travaux importants. Etre propriétaire d’un immeuble implique la réalisation de travaux réguliers et pour les financer, vous êtes seul, cela peut vite être problématique si vous avez une toiture complète à changer par exemple. Conseil : privilégiez les immeubles de rapport avec une surface de toit réduite, même chose pour les façades, plus il y en aura plus l’éventuel ravalement vous coûtera cher ! 

 

Investir dans un immeuble de rapport est donc réservé aux personnes ayant une bonne connaissance du secteur immobilier. Je ne peux que vous conseiller de commencer par un appartement ou une maison unique puis de voir plus grand mais il est nécessaire de se faire la main sur un premier achat. La réussite du projet est étroitement liée à l’emplacement du bien on le sait. Si celui-ci assure de trouver de bons locataires, vous devriez vite gagner de l’argent et découvrir les bons rendements offerts par ce type d’investissement.

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