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Investir dans l’immobilier aux USA – Interview

Investir dans l’immobilier aux USA – Interview
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Vous êtes intéressé par l’investissement immobilier et vous aimeriez investir dans la pierre aux USA ?

Dans ce cas, les expériences de Julien vont vous intéresser ! Il a fait ses armes en France puis s’est expatrié aux États-Unis pour poursuivre son parcours dans l’immobilier. Place à l’interview… !

Bonjour Julien, est-ce que tu peux te présenter rapidement ? Quelles études as-tu effectué ? Quelle est ton occupation actuelle ?

Bonjour, Je m’appelle Julien Raynard, j’ai 28 ans et vis actuellement a Miami aux USA. Je suis diplôme d’une Ecole de Commerce Francaise ou j’ai obtenu un Master en Entrepreneuriat et Innovation. Je suis actuellement associe au sein du Groupe French Media qui développe 4 sites web: usa-immobilier.com, emploiusa, myfrenchcity.com et investir.us.

Je m’occupe plus particulièrement de investir.us (dont je suis directeur) et qui a pour rôle d’aider les francophones dans leurs investissements aux USA en les informant et en les mettant en relation avec des experts du marché américain.

Nous sommes venus à rentrer en contact grâce à notre passion commune pour l’immobilier, quel a été ton parcours d’investisseur jusqu’à maintenant ?

J’ai commencé a investir dans l’immobilier il y a maintenant 4 ans grâce a 2 maisons de famille dont j’ai hérité (1 en Bretagne et 1 sur la côte d’azur) et que j’ai commencé a louer en saisonnier.

Je me suis vite rendu compte que cet héritage n’allait pas me rapporter mais plutôt me coûter de l’argent car j’avais pas mal de frais de maintenance et de taxes et seulement 4 mois de loyers. J’ai donc fait le choix de revendre la maison bretonne, j’en ai obtenu 250 000 euros.

En parallèle, plusieurs amis de ma famille vivaient aux USA (notamment en Floride) et étaient des investisseurs immobiliers chevronnés (ils possédaient plus d’une centaine de propriétés en Floride). Ils suivaient de près le marché de Detroit puisque la ville était au fond du gouffre et les prix étaient imbattables.

En me prenant sous leur aile, ils m’ont vraiment éduqué sur la manière d’investir dans l’immobilier et d’appréhender le marché US ou il y a de véritables bonnes affaires a condition de bien s’y prendre.

J’ai donc decidé de splitter mon investissement de la manière suivante :

  • $100 000 en Floride, appartement 2 chambres sur Broward county avec pour objectif d’avoir un rendement locatif correct (9% net) et une plus value. Il ne s’agissait pas de faire de la location saisonnière mais bien de louer a des personnes qui vivent et travaillent toute l’année en Floride. Je possède toujours cet appartement qui aujourd’hui est estimé a $180 000.
  • $110 000 a Detroit, en achetant 3 maisons et en les rénovant. L’objectif était de trouver un rendement très élevé (18% net) mais rien n’était sûr concernant une plus-value. Depuis les choses ont évolué favorablement puisque la ville s’est complètement redressée et la valeur des maisons a doublée.

Depuis mes investissements initiaux se sont dupliqués, je possède aujourd’hui près de 70 maisons a Detroit (1/3 a 100% et le reste en association avec des amis). Nous avons d’ailleurs créé une société de gestion locative spécifique pour gérer toutes ces maisons avec 7 personnes a Detroit (3 administratifs / 4 pour la maintenance).

Compte tenu du change Euros/dollars actuellement je conseille a tout le monde d’investir aux USA (aujourd’hui 31/01/18 : 1euros = 1,24 dollars)

La fiscalité étant une pierre angulaire d’une bonne optimisation patrimoniale, sous quel régime fiscal investis-tu et pour quelles raisons ?

Tous mes investissements sont intégrés dans ma LLC immobilière (Limited Liability Company), équivalent d’une SCI en France), qui est soumis a l’impôt sur le revenu fédéral. Ma LLC est domiciliée en Floride donc je n’ai pas d’impôt supplémentaire contrairement à d’autres états aux USA.

Évidemment il n’y a pas d’ISF aux États-Unis et les tranches de l’IR sont identiques a la France ou plus favorables (a partir de $60k de revenus annuels).

Je sais que tu as cofondé le site investir.us, peux-tu nous en dire plus ? Comment cette entreprise est-elle née ?

Le site a été fondé par Cyril Darmouni, qui est toujours mon associé, et qui est également un serial-entrepreneur (il a fondé plusieurs sociétés en Europe qu’il a revendu).

investir.us est né de l’expérience de Cyril lorsqu’il a entamé ses démarches d’implantation aux USA. Il y avait très peu d’informations de qualité disponibles pour savoir comment monter une affaire ou se lancer dans l’immobilier. Il a également eu du mal a rentrer en contact avec l’ensemble des professionnels dont il avait besoin pour son projet et surtout qui parlent français. Nous nous sommes associés il y a presque un an sur investir.us afin que j’apporte ma vision plus orientée immobilier (je connais bien l’implantation de business également).

Quelles différences voyez-vous entre les marchés immobiliers Français et US ?

Les marchés sont très différents. L’immobilier est vraiment le poumon de l’économie américaine. Pour vous donner un ordre d’idée, rien qu’en Floride, il y a deux fois plus de transactions immobilières qu’en France… Par ailleurs le marché est beaucoup plus attrayant car vous avez accès a un marché ou vivent près de 330 millions de personnes.

Les USA, est comme vous le savez, un pays très libéral. De nombreux américains obtiennent des prêts mais n’arrivent pas a rembourser les mensualités, ce type de bien est très intéressant car les banques les vendent en dessous du prix pour récupérer un maximum d’argent rapidement. De même, les populations bougent beaucoup donc une région qui était attrayante peu devenir désertique (l’inverse est vrai également évidemment). Ces données créées de véritables opportunités pour ceux qui veulent investir.

Enfin, en tant que propriétaire, il y a beaucoup d’avantages :

  • un locataire qui ne paye pas se fait expulser du jour au lendemain
  • lorsqu’un locataire signe un bail, il doit vous payer le loyer de l’ensemble de la période (impossible pour lui de sortir du bail avant).

Comment se déroule la phase de prospection pour trouver les biens immobiliers ? La phase de financement ? Banques / investisseurs privés ?

Globalement, tout me parait plus simple qu’en France.

Pour la prospection dans l’immobilier aux USA

Il existe une base commune ou tous les biens en vente sont répertoriés (Base MLS) donc peut importe votre choix d’agent immobilier, tous ont accès aux mêmes informations. En revanche, il est très important de s’entourer d’un excellent agent pour vous expliquer les démarches, vous présenter des biens qui vous intéressent et défendre vos intérêts.

Des sites comme Zillow mettent également en avant des biens, ceci peut permettre d’avoir un ordre d’idée sur ce que l’on trouve. Dans tous les cas, si vous travaillez avec un “vrai” professionnel, il vous trouvera des choses que seul lui peut trouver puisque certains biens sont également hors base MLS…

Concernant le financement

Les solutions sont diverses.

  • Je ne connais aucune banque américaine qui vous prêtera si vous n’êtes pas résident aux USA. En revanche des courtiers spécialisés proposent de prêter de l’argent, même aux étrangers. Je travaille avec plusieurs français qui font ce job aux USA, on trouve généralement toujours une solution.
  • Certaines banques françaises prêtent également pour investir aux USA.
  • Enfin, certains investisseurs privés peuvent prêter mais généralement les taux sont élevés et tous demandent une garantie hypothécaire évidemment.

Un exemple de projet chiffré personnel ?

La première maison que j’ai acheté a Detroit fin 2014 ( 2 chambres / 1 salle de bain / quartier ouest) :

Achat : 25000 + rénovation : 7000 : coût investissement global : 32000

Année 1Année 2Année 3Fin d’année 2017
Loyers perçus660072608712
Charges globales (taxes, assurances, maintenances)132014521742
Bénéfices fin d’année52805808697018058

Je pense atteindre mon seuil de rentabilité sur ce type d’investissement d’ici 2 ans.

Cette maison vaut aujourd’hui $ 55 000 donc il y a également une plus value. Je pense qu’il est encore le moment d’investir a Detroit car les plus values vont s’accélérer désormais et malgré le fait que les prix d’achats ont augmenté, les rendements locatifs sont toujours très bons (12% net).

Y-a-t-il beaucoup de concurrence dans votre activité ? Si oui, quels sont vos avantages concurrentiels face à eux ?

A vrai dire investir.us occupe une place unique sur la scène américaine puisque c’est la seule passerelle qui existe pour des problématiques d’investissement globale depuis les pays francophones. Nous avons vraiment une vision 360 degrés c’est ce qui fait notre différence : on est capable de traiter un projet de A a Z avec le réseau d’experts que nous avons sélectionné depuis plusieurs années. Enfin beaucoup de personnes ne font pas seulement que lire nos contenus mais nous contactent pour qu’on les aide a réaliser leurs projets.

Nous avons des médias concurrents qui se destinent également aux francophones mais qui sont plus généralistes et que l’on classerait plutôt en site web lifestyle. Ils ont bien une partie “business” mais ce n’est pas du tout leur spécialité.

Je pense enfin que notre plus value réside également dans le fait que nous sommes avant tout des entrepreneurs et investisseurs et non pas des journalistes.

Dans le développement de votre entreprise, quelles ont été les étapes majeures ?

La première étape a été de créer le contenu et le trafic du site. Aujourd’hui nous avons plus de 350 articles, 120 vidéos et 35000 abonnes a la newsletter. Tout notre contenu a été créé par des journalistes professionnels expérimentés. Toute la partie technique et notamment SEO a été importante en budget évidemment mais permet aujourd’hui a près de 52000 personnes de visiter le site tous les mois.

La seconde partie a été la sélection d’un premier cercle d’Experts aux USA : avocats, banquier, agent immobilier, assureurs… Ceci a été un gros travail de relationnel.

Nous sommes toujours entrain de développer notre réseau d’experts en nouant de plus en plus de partenariats avec les chambres de commerce Franco-Américaines.

Quels sont vos défis pour le futur ? D’autres activités ? Des recrutements à venir ?

Nos objectifs a présent sont de nous rapprocher de plus en plus des réseaux d’investisseurs et d’entrepreneurs en France pour gagner en visibilité et les aider en amont sur leurs projets.

Par ailleurs, nous développons de plus en plus nos relations avec d’autres pays francophones puisque de plus en plus de nos lecteurs viennent du Canada francophone, de Belgique, Suisse ou de Madagascar…

Nous sommes effectivement en train de réfléchir a créer un ou deux postes de stagiaires de type chef de projet digitaux pour assister nos équipes dans notre quotidien : création de contenu vidéo, mise en relation investisseurs/experts, animation des réseaux sociaux…

En parallèle, nous souhaitons étoffer notre réseau d’experts et donc cherchons des partenaires francophones aux quatre coins des USA qui pourrait parler d’investir.us donc des profils commerciaux.

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