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Fabien, 28 ans, 24 appartements, interview d’un investisseur immobilier

Fabien, 28 ans, 24 appartements, interview d’un investisseur immobilier
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Jeune investisseur immobilier Fabien

Aujourd’hui je vous présente l’interview très motivante du frère d’un ami. A 28 ans, on découvre qu’il a déjà une bonne expérience de l’investissement immobilier. Je n’ai donc pas hésité à lui poser quelques questions sur ses acquisitions et l’optimisation de son patrimoine immobilier.

 

Salut Fabien, est-ce que tu peux te présenter rapidement ? Quelles études as-tu effectué ? Quelle est ton occupation actuelle ?

Bonjour Pierre-Antoine. Je suis Fabien, j’ai 28 ans. J’ai effectué un parcours classique jusqu’à mon bac ES, pour poursuivre sur une prépa et intégrer ensuite l’ESC Toulouse, où j’ai pu me spécialiser dans la finance d’entreprise tout en réalisant mes deux dernières années de Master en alternance au sein de la Société Générale occupant des fonctions de conseiller clientèle professionnels. Aujourd’hui j’ai 3 activités : un emploi salarié de cadre commercial dans le domaine de l’énergie, le métier d’investisseur immobilier, et je suis enfin commerçant puisque je travaille le soir dans le bar à vin que j’ai repris avec des amis à Paris (allez y boire un verre, il s’agit du bar Les Caves de Reuilly).

 

Je sais que tu as investi rapidement dans l’immobilier. Pourquoi avoir décidé de le faire et comment as-tu appris les clés pour bien investir ?

Concernant l’immobilier, j’ai commencé à m’y intéresser il y a très longtemps. J’avais simulé ma surface patrimoniale potentielle à 10 ans si je mettais 300 euros de côté par mois pendant cette période. Ceci ne me paraissait pas satisfaisant. Je suis donc parti d’un postulat simple : n’étant pas fortuné, il y avait peu d’option de création d’enrichissement dans la mesure où j’avais déjà accepté le fait de ne pas être un génie. Une option pertinente était la constitution d’un patrimoine par la dette. J’ai compris qu’il était possible de contracter de la dette, qui, investie dans l’immobilier devenait alors un patrimoine brut. Des tiers rembourseraient pour moi via leurs loyers cette dette. Ce patrimoine brut deviendrait alors un patrimoine net dans le futur.

Il me semble que tu as acheté ton premier bien au sein d’une SCI avec plusieurs personnes ? Quel type de bien souhaitiez-vous acheté et pourquoi ? Quelle a été votre démarche pour trouver ce bien ? Pourquoi avoir choisi de créer une SCI, quels sont les avantages ?

Oui. J’ai toujours été associé et ceci reste aussi vrai maintenant. La raison est très simple : il est plus facile d’acheter 6 appartements à deux, que 2 tout seul. Levier financier plus important, mutualisation et diversification des risques sont des éléments déterminants pour grossir rapidement.

Nous nous sommes concentrés au départ sur des petites surfaces dans les centres de villes étudiantes car le ticket d’entrée est raisonnable, les rentabilités généreuses et le risque de vacances locatives faibles. Enfin, la SCI constituait un moyen simple d’arbitrer les participations dans le temps. Ceci permet aussi de présenter aux banques son endettement sous un autre angle. Même si la SCI est transparente, ce sont aujourd’hui mes structures qui sont endettées, pas moi. Un tableau récapitulatif de toutes ces structures permet à une banque de juger non pas sur un taux d’endettement mais bien sur les cash flows globaux générés par les structures.

 

Vos biens sont donc loués nus au sein de la SCI c’est bien ça ? Pourquoi ne pas avoir choisi de louer en meublé pour profiter des avantages fiscaux qui en découlent (HORS SCI) ?

La location meublée à effectivement des attraits que j’utilise dans le peu de biens que je détiens en indivision. Mais la location nue à aussi l’avantage de subir moins de turnover, et donc moins de vétusté « accélérée ». J’utilise par ailleurs 100% de ma capacité à imputer du déficit foncier chaque année en faisant de lourds travaux sur des biens délabrés, gérés en SCI à l’IR.

Peux-tu nous parler de tes autres investissements et de leurs caractéristiques ? Où sont-ils situés ? Comment les-as-tu déniché ? Dans quel état était-il à l’achat ? Quels sont tes critères de choix ? Tes loyers couvrent toujours tes mensualités d’emprunt ?

J’achète maintenant des immeubles entiers car ceci permet d’obtenir de bonnes rentabilités et de faciliter la gestion. Souvent en bordure de grandes villes, dans des zones dynamiques : Toulouse, Rennes, Marseille. Je les déniche via mon réseau, ou encore en mettant des agents immobiliers en alerte. La réactivité est la clé de tous les projets. Une excellente affaire ne reste jamais plus d’une journée sur le marché. Il faut être prêt à investir, connaitre parfaitement les prix, savoir évaluer des travaux « à la louche », et connaitre l’attractivité locative de tel ou tel quartier. Dès lors on trouve des rentabilités brutes qui ne sont jamais pour ma part en dessous de 8% et les loyers  couvrent systématiquement les mensualités d’emprunts. Mes cash flows globaux sont positifs de 20%.

 

On dit souvent que l’immobilier est un travail d’équipe dans le sens où il faut avoir un réseau autour de soi : agents immobiliers, notaire, artisans de confiance… Est-ce également ton cas ? Si oui, comment as-tu développé ce réseau ?

C’est effectivement un pré-requis. Au départ, je ne m’en suis pas rendu compte, pensant qu’un agent immobilier était systématiquement un intrus. Alors que c’est l’inverse : si on travaille sans le léser, il va nous appeler systématiquement avant même de rédiger l’annonce quand il rentre une très bonne affaire. Les notaires et artisans jouent le même rôle. Ton artisan te parle de son voisin qui vend un bien à retaper, il t’appelle toi, et tu lui confies les travaux. Il sait que tu le payes, et que tout est carré. Etre sérieux est extrêmement important. Les petits malins ne réalisent en général qu’un seul gros coup…

 

D’ailleurs concernant la gestion de tes biens ? Comment gères-tu les changements de locataires avec les états des lieux à effectuer ?

Je gère tout en direct pour l’instant. J’envisage par la suite de confier cette gestion à une personne unique qui sera salariée. J’attends une taille critique que j’évalue à 80 baux. Je travaille quand même pour certains biens avec des entreprises de placement d’expatriés par exemple, qui, elles, gèrent tout pour moi.

 

Peux-tu nous présenter quelques chiffres de ton patrimoine immobilier ? Quels sont tes objectifs à moyen terme ? Continuer à acheter ?

J’ai des parts dans un certain nombre de SCI qui elles-mêmes portent 24 biens. L’objectif est de passer ce seuil critique que j’évalue pour ma part à 80 lots. Je vais donc continuer à acheter avec notamment mes premiers pas dans les locaux commerciaux qui sont en cours ainsi qu’un deuxième immeuble de 6 lots en viager libre (voir des annonces de viager ici par exemple pour ceux qui ne connaissent pas). En 2015, je vais commencer un programme de construction de 5 maisons neuves sur un terrain acheté non constructible mais qui le devient. Le but étant toujours d’emprunter sur 15 ans pour capitaliser rapidement et revendre avant que l’imposition ne devienne trop importante. Sauf dans le cas d’immeuble de rente à forte valeur patrimoniale (actif en plein centre ville, de grande qualité..) où la valeur ne chutera jamais de manière aussi importante qu’ailleurs.

 

Jusqu’à maintenant as-tu réalisé des erreurs dans ta « carrière » d’investisseur ? Quelles sont les difficultés auxquelles tu as dû faire face ?

Ma grande erreur ne repose pas sur des investissements immobiliers mais sur le fait d’avoir fait confiance à une franchise pour l’implantation d’un restaurant japonais en 2010. En immobilier, malgré un marché moins porteur qu’aux débuts des années 2000, la valeur de mes premiers achats à déjà augmentée de 30% et les plus values latentes couvrent les risques que je peux prendre aujourd’hui.

 

Enfin, quels conseils peux-tu donner aux personnes qui veulent s’enrichir grâce à l’immobilier ?

Se lancer. Si l’on prend le temps de verrouiller tous les aspects d’un projet sur une semaine et que le projet n’est pas vendu, c’est que le projet n’est pas bon. Il y a toujours le délai de rédaction du compromis et le délai de rétractation après signature qui permettront de se rendre compte de gros défauts sur le projet et de s’en dégager. Enfin, savoir que la clé du financement par emprunt se situe dans l’attitude à prendre face à la banque. Par défaut une banque ne finance pas. Il faut imposer son projet, et ne pas demander au banquier si on peut le faire. On va à la banque compromis signé en main et on explique que l’on est en train d’acheter. Que le processus est en cours. Si la banque veut nous garder, alors elle se remue et finance.

 

PS : Fabien propose un service de « chasseur immobilier » sur plusieurs grandes villes Françaises, il trouve des investissement locatifs pour des tiers et s’occupe de tout :

– Recherche du bien auprès de particuliers ou des agents immo de mon réseau
– Négociation pour achat en dessous du prix du marché, et rentabilité brute supérieure à 7%
– Négociation du commissionnement agence le cas échéant
Négociation du prêt après création du dossier bancaire complet
– Négociation de l’assurance de prêt
– Mise en place des éléments juridiques (compromis, notaire, création de SCI…)
– Mise en place d’un locataire
– Suivi de travaux éventuels (négociation des devis suivant expérience de la construction..)
– Assistance pour remplir la première déclaration d’impôts fonciers

Si cela vous intéresse, contactez-moi et je transmettrai vos demandes, merci à Fabien et merci à vous lecteurs, bonne réussite dans vos projets !

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