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Les différentes étapes d’une opération de promotion immobilière 

Les différentes étapes d’une opération de promotion immobilière 
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La promotion immobilière est un projet long et complexe. Les étapes d’un programme immobilier représentent des défis sur les plans administratif, technique et commercial. Il incombe au promoteur immobilier de coordonner ces étapes pour assurer la pérennité du projet. 

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La prospection foncière 

Le choix du terrain repose sur plusieurs critères : l’emplacement, le contexte économique et social, les infrastructures, les règles d’urbanisme… 

Lors de cette étape de prospection, il est possible de se rapprocher des propriétaires de terrain. Certains organismes publics lancent des appels d’offres. Il y a également les agences immobilières, les apporteurs d’affaires. 

La conception du projet de promotion immobilière 

Faire, en premier lieu, une étude de marché. C’est une étape-clé dans un projet de promotion immobilière car elle conditionnera sa réussite. Il faut analyser les besoins dans la zone : se demander quelle est sa composition démographique ? Comment évolue-t-elle ? Quels types de biens sont les plus recherchés ? Comment évolue le marché du logement ? Quelles sont les perspectives d’évolution de la ville en termes d’infrastructures ?… 

L’étude de faisabilité va servir à récolter et analyser des données techniques. Il faut s’assurer que le terrain soit constructible. 

L’architecte, dont l’intervention est obligatoire, conçoit la structure du bâtiment et établit les plans. 

Le permis de construire 

La demande se fait auprès de la mairie. L’étude du dossier dure 3 mois, délai qui peut être plus long dans certains cas. Durant cette phase, la demande est affichée en mairie. 

En cas de refus, le promoteur a 2 mois pour demander à l’autorité de revoir sa position. Un permis de construire est valable 3 ans, renouvelable deux fois. 

La commercialisation 

Une fois les caractéristiques des logements définis, le prix peut être fixé. C’est le moment de procéder à la commercialisation. Le prix de chaque logement peut différer en fonction des équipements. 

Dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le régime le plus courant, le promoteur et l’acquéreur signent un contrat de réservation. Ce dernier doit verser un dépôt de garantie. Le promoteur s’engage à vendre le logement au réservataire quand les travaux seront terminés. L’acquéreur bénéficie d’une garantie de remboursement ou d’achèvement. 

Le financement du programme immobilier 

En général, la promotion immobilière nécessite un financement externe. Une banque peut poser plusieurs conditions telles que la présence de fonds propres d’environ 10% à 20% ainsi que la pré-commercialisation d’un certain nombre de logements. 

Quand le projet de promotion immobilière trouve un financement et que le permis de construire est obtenu, l’achat du terrain peut être finalisé et les travaux peuvent commencer. Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur débloque petit à petit les fonds en fonction de l’avancement du chantier. 

La construction 

Le promoteur immobilier s’entoure de plusieurs intervenants. Il est le maître d’ouvrage et doit faire en sorte que le chantier soit fini à la date convenue avec les acquéreurs. 

Pour cela, il lui est nécessaire de savoir coordonner les actions des parties. Les acquéreurs sont tenus au courant de l’avancée des travaux. 

La livraison du logement 

L’achèvement suppose que le bien livré soit conforme sur tous les plans. A la date de livraison, les acquéreurs procèdent à une visite. 

S’ils ont des réserves, ils doivent en faire part au promoteur qui a un an pour lever ces réserves. Les propriétaires reçoivent les clés et règlent le solde restant dû. 

Focus sur quelques grandes villes de France 

Bordeaux bénéficie d’une forte attractivité. Le quartier Saint-Michel, au cœur du projet de rénovation de la ville, a subi une forte mutation. Le quartier des Bassins à Flot continue également son expansion. En 2017, le prix du logement neuf en Bordeaux Métropole était de 3 907 €/m2

A Toulouse, en 2017, le prix moyen au m2 était de 3 682 €. Suite à une volonté d’aménagement de la métropole toulousaine, des éco-quartiers voient le jour dont celui de La Cartoucherie. D’une superficie de 33 ha, il a été conçu pour devenir un nouveau centre urbain sur la rive gauche de la Garonne, avec ses deux halles qui seront aménagées d’ici 2020 en espace multi-activités. Par exemple ce promoteur à Toulouse développe une dizaine de projets immobiliers et participe au renouvellement de plusieurs zones urbaines.

Montpellier fait l’objet d’une forte demande pour peu d’offres. La ville poursuit la création de ZAC pour renforcer l’offre de logements. Une vingtaine de ZAC sont en cours d’aménagement. Le secteur Port-Marianne reste très convoité. Le quartier Nouveau St-Roch apporte un nouveau souffle à la ville. Le centre, qui compte plus de 70 000 habitants, dont 12 000 à l’intérieur de l’Ecusson, reste prisé, surtout avec le projet « Nouveau Grand Cœur 2013 – 2020 ». D’une manière générale, la métropole montpelliéraine enregistre un prix élevé. En 2017, celui-ci était de 3 871 € le m2 à Montpellier

Source : Observatoire de l’Immobilier de la FPI.

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