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Je rencontre aujourd’hui Charles Deroulers, l’un des associés de la société Homes of England pour parler développement immobilier au Royaume-Uni. L’entreprise est actuellement leader en matière de conversion de bureaux en appartements en périphérie de Londres.
En fin d’article, n’hésitez pas à contacter Charles si vous souhaitez plus d’informations.
Bonjour Charles, merci de participer à cette interview. Premièrement, pourquoi et comment cette entreprise est-elle née ?
Homes of England a été créée pour deux raisons :
- Répondre à la forte croissance de la demande en logements au Royaume-Uni.
- Répondre au besoin d’investissements présentant un bon risque/récompense, à mesure que les rendements des placements « traditionnels » se réduisent.
Nous avons commencé avec la rénovation d’appartements achetés aux enchères en 2011. Avec le temps nous avons multiplié les projets, développé nos équipes et notre financement.
En 2013, nous nous sommes tourné majoritairement vers la conversion immobilière qui présente le meilleur risque/récompense en matière de développement. Aujourd’hui nous sommes présents dans 10 villes du Royaume-Uni avec un portefeuille immobilier d’une valeur vénale de £128 millions.
Voici notre site internet : http://homesofengland.com/fr
Quelles différences voyez-vous entre les marchés immobiliers Français et Anglais ?
En France, il faut patienter environ 18 mois pour obtenir une réponse sur l’autorisation de convertir des bureaux en appartements. Réponse qui n’est pas nécessairement positive. Au Royaume-Uni, le processus prend désormais environ 3 semaines pour obtenir le permis de construire. Et sous réserve du bon respect des normes, la mairie n’a pas le droit de refuser le permis.
La durée est l’un des éléments majeurs qui jouent sur le succès d’un projet. Quand on connait les conséquences de chaque mois de retard lors des travaux, on imagine facilement que 18 mois de différence crée une différence fondamentale entre un projet en France et en Angleterre. La réduction de la durée permet non seulement d’augmenter les profits, mais surtout réduit les risques, car un projet non terminé reste un actif non sécurisé.
Il existe un besoin très important en logement au Royaume-Uni. Il est estimé à plus d’1 million de nouveaux logements d’ici 2020. Une autre différence non négligeable avec la France est que le gouvernement britannique soutient fortement les activités de création de logements.
Comment se déroule la phase de prospection pour trouver les biens immobiliers ? La phase de financement ? Banques / investisseurs privés ?
Nous apportons beaucoup d’attention à la prospection car l’acquisition est une étape clef dans le développement immobilier. Depuis 2011, nous avons sélectionné et visité environ 500 buildings, pour en retenir 15.
Nous effectuons une sélection des actifs selon des critères précis (localisation, connectivité, taille, prix). L’équipe de direction se déplace ensuite pour apprécier les biens et fait une offre d’achat sur ceux qui possèdent le meilleur potentiel de valorisation. Pour vous répondre sur le financement des opérations immobilières, il provient aujourd’hui à 70% des banques et à 30% de nos fonds propres.
Il existe différents types de financement, à plus ou moins long terme, incluant ou non les travaux.
- Le Development Loan qui finance les travaux.
- Le prêt à long terme, à taux plus faible, qui vient remplacer les prêts précédents une fois le bien réalisé et loué.
- Nous faisons appel régulièrement à des crédit relais, pour minimiser les effets négatifs des délais bancaires.
Nous avons financé nos premiers projets intégralement avec nos fonds propres. Avec le temps et une fois que notre track record a été établi, des investisseurs expérimentés se sont rapprochés de nous. Le plus souvent, ils cherchent à profiter de l’opportunité de la conversion de bureaux sans pour autant investir des £millions.
Plusieurs raisons nous incitent aujourd’hui à réduire notre niveau de financement bancaire et à nous diriger davantage vers le financement privé.
Nous avons travaillé depuis plusieurs années avec plus d’une dizaine de banques. Nous leur sommes reconnaissants de leur confiance et de nous avoir prêté plus de 50 millions de livres. L’expérience nous a permis de réaliser les délais intrinsèques au fonctionnement bancaire. Ces délais rendent difficile de chiffrer le coût des opérations en début de projet.
En parallèle le FMI s’inquiète aujourd’hui de la fragilité du secteur bancaire. Selon l’institution, 24% des assureurs européens de taille moyenne pourraient faire faillite à l’horizon 2020. Ces assureurs détenant un portefeuille cumulé de 4 400 milliards €, le FMI craint qu’un tel événement puisse déclencher une crise d’ampleur similaire à celle de 2008.
Notre priorité est la gestion du risque à tous les niveaux, tant lors de la construction que lors du financement. C’est pour ces raisons que nous visons à être financés à 100% par des investisseurs privés d’ici 2018.
Un exemple de projet chiffré ?
Notre dernier projet finalisé est un immeuble de bureaux que nous avons converti en 35 appartements :
- Achat des bureaux : £465,000
- Coût des travaux : £1,400,000
- Intérêts bancaires : £200,000
- Valeur à la fin des travaux : £2,850,000
Cet immeuble est aujourd’hui loué pour un loyer annuel brut de £200,000.
Y-a-t-il beaucoup de concurrence dans votre activité ? Si oui, quels sont vos avantages concurrentiels face à eux ?
Nous avons fait partie des premiers développeurs à nous être orienté vers cette stratégie, lorsque l’opportunité est née en 2013. Premiers arrivés premiers servis donc. Nous avons acheté Seckloe House, notre premier immeuble de bureau, à £600 au m². Converti en immeuble résidentiel pour un coût total de £1 400 au m², il est aujourd’hui estimé à £4 000 au m².
Depuis 2013, la concurrence s’est accrue dans notre activité, pour la bonne raison que réaliser de la conversion immobilière est l’activité de développement immobilier la plus profitable actuellement.
Etre arrivé en premier nous permet aujourd’hui d’avoir une assise dans 10 villes autour de Londres, un modèle standardisé, et des équipes en place. Le volume nous permet de réaliser des économies d’échelle, et notre expérience nous permet de choisir au mieux les opportunités.
Dans le développement de votre entreprise, quelles ont été les étapes majeures ?
En 2011 nous nous sommes faits les dents sur nos premières rénovations d’appartements.
De 2011 à 2012 nous avons solidifié notre réseau de partenaires : agents, architectes, constructeurs, avocats, notaires etc.
De 2013 à 2014 nous avons pris la direction de la conversion d’immeubles de bureaux en appartements. Il était nécessaire à l’époque d’être fortement présent sur le terrain lors des premiers projets pour la mise en place des équipes opérationnelles et de la direction des sites.
De 2015 à 2016 les projets et les opportunités de conversion se multipliant nous avons davantage développé l’axe du financement de nos opérations immobilières avec nos partenaires privés.
Quels sont vos défis pour le futur ? D’autres activités ? Des recrutements à venir ?
Notre objectif est de continuer à profiter des meilleures opportunités dans le développement immobilier en apportant de la valeur à nos biens. Nous envisagerons d’autres activités que la conversion de bureaux lorsque le moment sera venu.
A mesure que l’activité progresse nous continuons à recruter en fonction de nos besoins. De 3 personnes en 2011 nous sommes passés à plus de 200 collaborateurs en 2016.
Dernière question vous vous en doutiez, quel est l’impact du Brexit sur votre activité ?
La principale conséquence négative du Brexit sur Homes of England est l’augmentation du coût du remboursement de nos prêts en euros, qui fait suite aux fluctuations monétaires importantes du moment. Nous avons subi dans les semaines post brexit une augmentation de notre dette de 0,3%. Ce chiffre qui est faible car une faible partie de nos emprunts sont en euros, est à rapprocher de la hausse de 25% des prix de l’immobilier dans nos zones d’investissement depuis 2013.
Quant à la baisse potentielle des prix de l’immobilier, les experts l’anticipent au centre de Londres. Tous nos biens sont en dehors de Londres et les valorisations post Brexit n’ont pas établi de baisse dans ces zones. Par ailleurs, si certaines opportunités naissent suite à une baisse des prix de l’immobilier, cela nous permettra d’effectuer des acquisitions intéressantes.
Finalement, si la chute de la livre représente une perte à court terme pour Homes of England, la situation monétaire se révèle en revanche avantageuse pour nos partenaires privés en euros grâce à la faiblesse actuelle de la livre.
Si l’investissement à l’étranger vous inspire, n’hésitez pas à contacter Charles d’Homes of England ici : http://homesofengland.com/fr/contact/
