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Bien immobilier vendu loué

Bien immobilier vendu loué
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Un bien immobilier vendu loué est un bien possédant déjà un locataire. Un aubaine pour un investisseur, n’est-ce pas ? Ce cas de figure vanté par les agents immobiliers peut autant être un piège, qu’une opportunité, selon la situation. Ne vous précipitez pas et suivez nos conseils !

Les avantages du bien vendu loué

On peut considérer, à première vue, qu’acheter un bien déjà loué possède de multiples avantages. D’abord, vous rassurez votre banquier, qui vous accordera plus facilement votre crédit bancaire. En effet, le risque pour le banquier est minime puisque vous aurez des rentrées d’argent dès l’achat, et vous connaîtrez directement la rentabilité du bien vendu loué. Si les chiffres sont bons, votre banquier ne devrait pas faire de difficultés.

bien immobilier vendu loué

De plus, vous n’aurez pas de vacance locative, puisque votre appartement est déjà occupé. En général, il faut compter plusieurs jours voire semaines (dans certaines zones) avant de trouver un locataire pour votre bien, d’autant plus si quelques travaux sont nécessaires. Dans ce cas précis, il n’y a pas ce genre de problème : vous toucherez votre loyer dès la signature chez le notaire.

Un autre avantage conséquent : il est inutile de rechercher des candidats pour mettre votre appartement en location, de faire visiter votre bien, de consulter des dossiers, de demander des pièces, de relancer, etc. L’achat d’un bien vendu loué peut donc être très avantageux, s’il n’y a pas de pièges.

Un prix réduit

Un bien immobilier vendu loué permet d’obtenir une baisse de prix (10, 15, 20%…) par rapport au même bien vide. L’ampleur de cette « remise » dépend de plusieurs critères : zone géographique (si zone tendu alors la décote sera moins importante, comme à Paris par exemple), niveau de loyer, durée du bail, présence d’anomalies (bien délabré, impayés…)…

Quand on achète un bien dans lequel il y a déjà un locataire, cela nous laisse moins de marge de manoeuvre c’est pour cela qu’une telle décote est appliquée. C’est donc tout à fait normal d’avoir cet avantage financier pour l’acheteur.

Vendu loué : risques et point à contrôler

De bons locataires en place ?

Avant d’acheter un appartement vendu loué, il y a quelques vérifications à faire, notamment concernant les locataires. Demandez au propriétaire du bien les preuves du paiement des loyers, afin de ne pas vous faire avoir par un locataire mauvais payeur. Une mention dans le compromis de vente à ce propos peut être ajouté. Vérifiez également que le locataire ne détériore ou n’endommage pas le bien, car une rénovation pourrait être prévue, engendrant ainsi des coûts. En discutant avec les voisins, vous pourrez avoir un aperçu du comportement du locataire. C’est un des plus gros risques du bien vendu loué.

Montant du loyer

Considérons un autre piège : le bien est-il sous-loué ou surloué ? S’il est sous-loué, vous risquez de ne pas être rentable dès l’achat ; s’il est surloué, c’est une bonne affaire seulement si le locataire reste dans l’appartement.

Il y a t-il une convention en cours ?

Le fait d’acheter un logement occupé entraîne l’obligation de respecter les conventions en cours, notamment avec l’ANAH. L’engagement pris est de 6 ou 9 ans pour un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires, vous devrez donc respecter ce système le temps de la convention. De même, si le bail est soumis à la loi de 1948, le loyer est plafonné très bas et le bien risque de ne pas être aux normes.

Exemple personnel d’un immeuble vendu loué

Je vais signer chez le notaire dans une semaine pour l’achat un immeuble d’habitation de 3 appartements vendu loué. Plusieurs critères ont motivé mon achat : situation en centre ville, dalle béton, bon état général, rue en transformation, prix correct… savoir que tout était loué a été une « cerise sur le gâteau » dans mon cas.

En effet, lors de la présentation de mon dossier au courtier et aux banques, celles-ci ont été très réceptives à cette opération : bons dossiers de locataires et loyers corrects permettant d’obtenir une opération rentable dès l’achat (mais sous-évalués donc potentielle hausse quand les locataires actuels libéreront les appartements)… Par la suite je pense mettre un ou plusieurs appartements en location saisonnière.

Conclusion

En résumé, le choix d’un bien vendu loué peut être intéressant pour ceux qui ne veut pas prendre trop de risques, tout en considérant ces éléments. Un investisseur aguerri préfère (en général) un bien vide, pour choisir le locataire, le mode de location et le montant du loyer, mais cela peut être fait par la suite comme dans mon cas personnel ! 

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